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??上海二手房價格上漲勢頭有了轉(zhuǎn)變。

??8月16日，國家統(tǒng)計局公布了2021年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格，7月份，上海新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，二手房銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.3個百分點。

??上海二手房價格漲幅回落背后緣于一系列調(diào)整：3月3日，加強(qiáng)二手房中介管理。7月9日，實施二手房源核驗價，房源未通過價格核驗不得對外發(fā)布；通過二手房價格核驗，降低了掛牌價格。

??上海二手房核驗價實施一個多月情況下，市場真實情況如何？中國房地產(chǎn)報記者近日在市場走訪中發(fā)現(xiàn)，核驗價15萬元/平方米以下房子核驗基本能通過，且交易影響不大；高價二手房掛牌量明顯減少。同時，為應(yīng)對核驗價，“做低售價、簽雙合同、不掛牌交易”等現(xiàn)象已在市場隱現(xiàn)。

??“隱秘”的交易

??高價二手房“不掛牌隱形交易”現(xiàn)象正在市場上演。

??記者查閱上海中原地產(chǎn)和鏈家地產(chǎn)官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，“二手房核驗價政策”出臺后，二手房掛牌量大幅減少，部分高價板塊房源下架甚至出現(xiàn)零掛牌；價格方面，掛牌價明顯降低，銷售單價下跌1萬-2萬元/平方米不等。

??以位于上海浦東新區(qū)塘橋板塊的九龍倉濱江壹十八為例，同策研究院數(shù)據(jù)顯示，二手房核驗價政策出臺前其掛牌價為172033元/平方米，核驗價政策出臺后掛牌價為151957元/平方米，銷售單價下降20076元/平方米。

??在高價房源掛牌量方面，以黃浦區(qū)翠湖天地為例，記者查閱鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)以及同策研究院均顯示沒有在售房源，二手房掛牌為零。

??在這兩種市場現(xiàn)象背后又出現(xiàn)了新的情況，以翠湖天地為例，其在售房源在多個中介外網(wǎng)下架，市場成交方面則顯示，7月份翠湖天地成交10套房源，且成交單價均在15萬元/平方米之上，其中，翠湖天地雅苑一套成交單價為187168元/平方米。

       沒有掛牌的房源是如何保成交的？

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??另外，二手房核驗價政策出臺后二手房掛牌價降低了，但成交價卻沒有“隨行就市”。以九龍倉濱江壹十八為例，其核驗價約15萬元/平方米，業(yè)主普遍報價在15萬-20萬元/平方米，實際成交價在15萬-18萬元/平方米。

??記者亦發(fā)現(xiàn)，多個高階房源，市場成交價比核驗價更高。

??在市場走訪中，上海百庭豪宅魏經(jīng)理對記者直言：“現(xiàn)在核驗價政策并不科學(xué)，新政策有些一刀切的意思，品質(zhì)差得多的小區(qū)只要不超過15萬元/平方米都可以通過，高品質(zhì)房源的業(yè)肯定不會接受的?！?/p>

??那么核驗價之上的樓盤是如何成交的？魏經(jīng)理說：“與此前做低售價、避稅思路一樣，通過簽雙合同解決，但有一定風(fēng)險?！?/p>

??魏經(jīng)理介紹，以九龍倉濱江壹十八為例，核驗價15萬元/平方米，如果成交單價是17萬元/平方米，核驗價之上多出來則需要在網(wǎng)簽合同之外再簽訂一份“裝修補(bǔ)償”合同，彌補(bǔ)銷售差價。如一套200平方米房子，在網(wǎng)簽合同價基礎(chǔ)上需另外簽訂一份400萬元裝修補(bǔ)償合同。

??高價房源中，記者在上海黃浦區(qū)新天地附近的一中介公司中也了解到了同樣操作方式。該中介公司聶經(jīng)理對記者表示，周邊二手房市場價普遍在13萬-15萬元/平方米，價格與去年比漲了35%，最近漲幅有所下降，但依然是價格高點。記者詢問周邊樓盤核驗價時，聶經(jīng)理表示周邊樓盤核驗價在11萬元/平方米左右。

??核驗價和市場價相差2萬-4萬元/平方米，核驗價不通過如何掛牌怎么交易？

??“現(xiàn)在外網(wǎng)展示全部停掉了，核驗價不通過就不掛牌，有針對性的找有需求客戶直接推薦，不掛牌不影響成交，一樣可以按市場價成交?！?聶經(jīng)理說。

??另外，聶經(jīng)理也表示，現(xiàn)在銀行放款時間較長，貸款額度也有限制，會盡量選擇全款客戶成交，全款客戶不受影響。

     “簽雙合同”成普遍現(xiàn)象

??解約協(xié)議。受訪者供圖。

??“做低售價、簽雙合同”在不少房產(chǎn)中介公司看來這一成交方式既能規(guī)避核驗價，又能合理避稅，不僅是高價房源，在普通住宅成交中也同樣適用。

??然而，在房產(chǎn)中介指導(dǎo)業(yè)主“做低售價，簽雙合同”過程中，市場也出現(xiàn)不少簽了合同又違約案列。

??上海浦東新區(qū)楊先生就是其中一位。2021年6月初，楊先生和家人決定賣掉位于浦東新區(qū)外環(huán)外一套小面積住房，54.3平方米，報價255萬元，放盤到上海美凱龍愛家地產(chǎn)；半個月后，房產(chǎn)中介帶來一位誠意購買客戶，雙方在一番討價還價后最后商定房屋成交總價252萬元。這也是楊先生說的稅后“到手價”。

??根據(jù)上海二手房交易普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，外環(huán)以外5年以上總價低于230萬元/套住宅，免收增值稅；非普通住宅5年以上增收合同價與原始購入價格差額5%增值稅。

??房產(chǎn)中介告訴楊先生，這套房屋成交價252萬元，如果將網(wǎng)簽價做低至230萬元以內(nèi)可以節(jié)省6萬元增值稅，230萬元以上22萬元；對于多出的費用，買家以簽訂裝修補(bǔ)償合同方式支付給楊先生。

??6月23日，楊先生和買家簽訂一份合同網(wǎng)簽價229萬元和一份23萬元的裝修補(bǔ)償款兩份合同，當(dāng)天買家支付5萬元定金，合同約定8月11日支付首付款和裝修補(bǔ)償款，余款以貸款方式支付。

??到了8月5日，房產(chǎn)中介告訴楊先生，買家要以合同實際成交價簽訂網(wǎng)簽合同，多出的6萬元稅費由楊先生承擔(dān)，原因是房屋做低售價的方式再賣時，買家會承擔(dān)更高稅費。

??約定好的“到手價”252萬元，如今卻出現(xiàn)要多交6萬元稅費的情況，楊先生不愿意，買家也不愿意，按合同約定違約要支付違約金，成交陷入僵局。

??對于市場上普遍存在的“雙合同”協(xié)議，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦接受記者采訪時表示，網(wǎng)簽合同價低于實際成交價，另外再簽一份“裝修補(bǔ)償”協(xié)議，把差價部分補(bǔ)上來，一來可以避稅，有些甚至可以少繳多達(dá)幾十萬元增值稅；二來，有些房源如果正好符合“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)，契稅可以享受優(yōu)惠，貸款比例也會有所優(yōu)惠。

??盧文曦表示，合同價和實際成交價不一致本身就屬于“陰陽”合同違規(guī)操作，炒房客為了獲得更高杠桿會冒這種風(fēng)險，自住型買家則不會。盧文曦提醒購房者，這種行為是違規(guī)的，不值得效仿。

??不過，上海二手房市場在核驗價與房貸收緊多重政策下，市場正回歸平穩(wěn)狀態(tài)。上海安家地產(chǎn)臨港新片區(qū)周經(jīng)理對記者表示，受上述政策影響，核驗價之前臨港滴水湖附近次新房報價在6萬-7萬元/平方米，現(xiàn)在普遍在3萬-5萬元/平方米；之前掛牌價7萬元/平方米樓盤，實際成交價5萬元/平方米，“整體價格在下降，去掉了一些虛高的成份”。