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??2021年5月17日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年1-4月國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。2021年4月，各地區(qū)各部門扎實(shí)推進(jìn)統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，生產(chǎn)需求持續(xù)增長(zhǎng)，就業(yè)物價(jià)總體穩(wěn)定，新興動(dòng)能培育壯大，國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)發(fā)展態(tài)勢(shì)。

??房地產(chǎn)方面總體保持較高活力，2021年1-4月商品房銷售規(guī)模較2019年增長(zhǎng)19.5%，開發(fā)投資額較2019年增長(zhǎng)17.6%。但各地區(qū)銷售表現(xiàn)分化明顯，房企新開工和拿地面積縮減，單月來看，2021年4月，全國(guó)商品房銷售面積環(huán)比下降23%，單月投資金額下降7%。

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??4月銷售面積環(huán)比下降23%

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2021年1-4月，商品房銷售面積50305萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.1%；比2019年1-4月份增長(zhǎng)19.5%，兩年平均增長(zhǎng)9.3%。住宅銷售面積同比增長(zhǎng)51.1%，辦公樓銷售面積同比增長(zhǎng)20.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積同比增長(zhǎng)16.3%；商品房銷售額53609億元，同比增長(zhǎng)68.2%；比2019年1-4月份增長(zhǎng)37.0%，兩年平均增長(zhǎng)17.0%。住宅銷售額同比增長(zhǎng)73.2%，辦公樓銷售額同比增長(zhǎng)31.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額同比增長(zhǎng)20.3%。

??單月來看，2021年4月商品房銷售面積環(huán)比回落23%，銷售面積金額環(huán)比回落21%。究其原因，主要在于各地區(qū)間銷售表現(xiàn)的嚴(yán)重分化。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2021年1-4月，東部地區(qū)商品房銷售面積21524萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.4%，較2019年前4月增長(zhǎng)29%，1-4月東部地區(qū)商品房銷售額31741億元，同比增長(zhǎng)80.1%。漲幅大于中部和西部地區(qū)。

??2021年1-4月，中部地區(qū)商品房銷售面積13691萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52.4%；銷售額10468億元，同比增長(zhǎng)71.2%；西部地區(qū)商品房銷售面積13582萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.7%；銷售額10133億元，同比增長(zhǎng)41.6%。而東北地區(qū)商品房銷售面積1508萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.8%，較2019年同期則規(guī)模下降2%，東北地區(qū)商品房銷售額1267億元，同比增長(zhǎng)31.3%。

??值得注意的是，截止至4月全國(guó)各地區(qū)新房銷售表現(xiàn)均出現(xiàn)短期下行趨勢(shì)。從2021年前4月和一季度各地區(qū)銷售規(guī)模對(duì)比2019年同期來看，東部、西部和東北地區(qū)前4月漲幅均有一定收窄，其中東部地區(qū)收窄3pts。這主要由于當(dāng)前中西部和東北地區(qū)普遍出現(xiàn)購(gòu)房者購(gòu)買力不足、在售項(xiàng)目降價(jià)難換量現(xiàn)象，而東部地區(qū)各地市4月起陸續(xù)調(diào)控政策，顆粒度細(xì)化至鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如嘉興、湖州、合肥、麗水、紹興等。

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??70城房?jī)r(jià)同比漲幅擴(kuò)至4.4%

??據(jù)全國(guó)商品房銷售面積、金額估算來看，4月商品房銷售均價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，達(dá)10653元/平方米，2021年至今4個(gè)月，全國(guó)商品房銷售均價(jià)已經(jīng)穩(wěn)站一萬(wàn)大關(guān)。這主要由于規(guī)模占比最高的東部地區(qū)樓市火熱，各地市房?jī)r(jià)普漲。

??從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2021年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》來看，各能級(jí)城市一二手房房?jī)r(jià)同比上漲趨勢(shì)延續(xù)。

??據(jù)測(cè)算，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲5.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲11.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中廣州一二手房漲幅最大，分別達(dá)9.9%和12.9%。

??二線和三四線城市一二手房房?jī)r(jià)同比漲幅基本相同，二線城市整體略高。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲4.9%和3.4%，漲幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲3.9%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲2.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中銀川一手房和揚(yáng)州二手房同比漲幅最大，分別為13.7%和10.6%。

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??新開工環(huán)比降7%，拿地規(guī)模走低

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-4月，房屋新開工面積53905萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.8%，但比2019年同期下降7.9%，降幅擴(kuò)大1.3pts。其中4月單月房屋新開工面積17742萬(wàn)平方米，環(huán)比降7%、同比降9.3%，較2019年同期降10.5%。

??單月新開工面積環(huán)比及較2019年同期下降仍表明房企對(duì)房屋新開工意愿在持續(xù)走低。4月起部分核心城市進(jìn)入集中出地節(jié)點(diǎn)，融資收緊后房企集約資金競(jìng)爭(zhēng)土地市場(chǎng)。而對(duì)中西部及東北地區(qū)而言，“金三銀四”慘淡的銷售表現(xiàn)使得房企對(duì)新項(xiàng)目工期有所延長(zhǎng)。因此對(duì)房屋新開工的態(tài)度愈發(fā)審慎，單月規(guī)模低于過去兩年同期并且環(huán)比一低再低。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積3301萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.8%，土地成交價(jià)款1203億元，下降29.2%。其中4月土地購(gòu)置面積1000萬(wàn)平方米，集中供地下較3月環(huán)比增18%，但由于整體供地規(guī)模有限，雖熱點(diǎn)城市地市火爆，經(jīng)CRIC統(tǒng)計(jì)全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地平均溢價(jià)率25.4%創(chuàng)三年新高，但購(gòu)置面積較2020年、2019年同期分別下跌15%和61%。

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??4月開發(fā)投資環(huán)比降7%

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資40240億元，同比增長(zhǎng)21.6%；比2019年1-4月增長(zhǎng)17.6%。其中，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資22098億元，同比增長(zhǎng)19.8%；中部地區(qū)投資8325億元，同比增長(zhǎng)29.7%；西部地區(qū)投資8777億元，同比增長(zhǎng)19.6%；東北地區(qū)投資1039億元，同比增長(zhǎng)15.4%。

??單月來看，4月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為12664萬(wàn)元，環(huán)比降6.81%，同比增長(zhǎng)13.7%，比2019年同期增長(zhǎng)21.6%，漲幅分別收窄1pts和5.58pts。

??4月整體開發(fā)投資額仍由以施工為主的建安投資為主要支撐。竣工交付大年下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積持續(xù)維持歷史高位，

??1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積818513萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.5%，比2019年同期增長(zhǎng)13.3%。其中，住宅施工面積578028萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.9%。房屋新開工面積53905萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.8%。

??其中，住宅新開工面積40335萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.4%。房屋竣工面積22736萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.9%。其中，住宅竣工面積16551萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.7%。

??綜合來看，我們認(rèn)為，在“三條紅線”下房企資金成本將繼續(xù)增加，土拍“兩集中”下資金運(yùn)用將更加審慎，對(duì)后續(xù)開工、拿地均有不利影響。

??商品房銷售方面，受年中節(jié)點(diǎn)影響，5-6月全國(guó)商品房銷售規(guī)模有望適度回升，但區(qū)域分化現(xiàn)象的存在仍將拖累整體增速。

??拿地方面，核心城市及周邊熱點(diǎn)城市土地仍是房企競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)。在融資收緊大環(huán)境下房企將資金聚焦于土拍市場(chǎng)，全國(guó)整體房屋開工規(guī)模將繼續(xù)保持低位。

??預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速將繼續(xù)回落，全年增速呈現(xiàn)“前高后緩”的走勢(shì)。