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??12月6日晚7點，暮色已晚，河北省燕郊高新區海油大街南側、環衛東路東側的巖峰云裳售樓處，依舊有近150人在看樣板間、詢問價格。

??中國房地產報記者在售樓處停留的短短一個小時內，項目播報12次成單。

??巖峰云裳銷售人員蔣慧對記者稱，12月5日場面更“夸張”，售樓處擠滿前來看房的人，銷售人員連坐的地方都沒有，所有單子都是站著簽完。

??這種火爆的購房場景在今年以來受限購與疫情雙重影響的燕郊，十分罕見。這從燕郊新樓盤代理人員宋揚（化名）的描述中也可略知一二，“如果今天這單成了，將是我這兩個月來的第一單。”一大早便趕去北京接客戶的宋揚，冀望巖峰云裳能給他帶來近兩個月來的首筆提成。

??值得關注的是，這個40年產權的商住公寓項目火爆背后，是個別特殊產品引發的單極現象，還是燕郊剛需旺盛催生的樓市回暖？記者實地探訪后發現了市場所表現出來的新現象和情況。

??有人一口氣買17套

??30歲的王曉云（化名）也是12月5日前來巖峰云裳看房的一位“北漂”，她目前工作居住在望京，在朋友圈房產經紀人輪番兜售下，本來打算只是“過來看看”的她，看到售樓處交易場景火熱之后，決定先支付一筆2萬元的定金，將房子定下來。

??巖峰云裳位于燕郊老城區，其最吸引王曉云的是“單價低”和“首付分期”。她看中的一套總價近35萬元、36平方米的戶型，平均單價不到1萬元/平方米，首付17萬元。算下來，她首期只需支付11萬元，剩下的6萬元分四個季度付清即可。

??相當于，巖峰云裳開發商三河市潤達房地產開發有限公司（以下簡稱“潤達房地產”）先借款6萬元給王曉云，幫她湊齊首付，然后王曉云再在一年之內將這筆借款還清。這很大程度減小了王曉云的首付壓力。不過蔣慧告訴記者，“12月5日是可以首付分期，但由于銷售火旺，老板12月6日一大早便取消了這個‘政策’”。

??12月5日，該項目成交60多套。12月6日，截至傍晚7點成交近50套，有人甚至一口氣買了17套。記者發現，巖峰云裳所在地塊是潤達房地產2019年7月獲取的一宗商務金融用地，并在今年5月已經開盤，但由于地處燕郊老城，配套完善，之前銷售定價一直是1.5萬元至1.6萬元/平方米，半年以來銷售狀況并不理想。

??一切在12月初迎來轉折。11月29日，同樣位于燕郊核心城區的福成理想匯，以1.1萬元/平方米的銷售均價突然殺入市場，當時燕郊商住公寓均價仍停留在1.4萬元至1.5萬元/平方米，一直在售的臨近順義的嘉都國際甚至保持在1.9萬元/平方米的高位，紫竹灣也保持在1.9萬元/平方米的高位。

??福成理想匯對市場的吸引力可想而知，3天就完成銷售1000多套的業績。“福成房子單價低，蓄客時間又長，去晚了就搶不到了。”宋揚告訴記者，“有幾次過去交錢都找不到開發商的人。”

??不久之后的12月4日，巖峰云裳下狠心將原來1.5萬元至1.6萬元/平方米的銷售定價降至9000元至1.1萬元/平方米，因此引來了剛需與投資者的青睞。

??公寓扎堆入市，有的被捧有的被棄

??燕郊老城區核心地段的兩個商住公寓盤，就此搶了一波燕郊樓市的“風頭”。但非核心地段的商住公寓，運氣就沒有那么好了。

??記者走訪發現，在巖峰云裳與福成理想匯吸睛的同時，位于燕郊老城京秦高速北邊的北部科學城，今年10月份以來迎來多個商住公寓扎堆入市，目前在售的有東都時代、摩科時代、三湘印象森林海尚城、京投發展倬郡。其余還有中冶、興達等企業開發的共7個商住項目。

??“我們項目均價1.1萬元/平方米，首付可以分期，2022年交房。”東都時代銷售經理唐斌（化名）表示，盡管位于北部科學城的東都時代有著與福成理想匯、巖峰云裳等項目基本持平的價格，甚至首付條件更優惠，但其12月6日這一天上午的售樓處仍然門可羅雀，看房客戶數量不及巖峰云裳的百分之一。

??距離東都時代車程5分鐘的三湘印象森林海尚城售樓處人數略多。由于其以住宅為主，僅售有三棟商住公寓，所以看房人數略多于東都時代，但單價1.4萬元/平方米的水平，火熱程度仍不及燕郊核心區域的商住公寓項目。

??“目前燕郊商住公寓的主要需求者是一些在北京上班、只能支付較低首付的年輕人，對他們來說，一套商住公寓的總價甚至還不及一套住宅的首付。這也是為什么開發商要提供首付分期給購房者的原因，如果不這么做，商住公寓相比住宅的競爭力將大幅降低。”宋揚告訴記者，“相對而言，老城區的商住公寓周邊配套齊全，但未來升值空間較小，北部科學城的商住公寓周邊配套尚處于規劃階段，但隨著未來區域的發展與企業的遷入，升值空間相對較大。”

??北部科學城商住公寓扎堆入市背后很重要的原因之一，是燕郊近年來的供地布局。三河市公布的2019年國有建設用地供應計劃顯示，西市區商服用地為14.6475公頃，工礦倉儲用地為27.7435公頃，約占西市區總計劃供應用地的42%。供地范圍跟北部科學城的用地范圍也十分吻合，主要集中在高樓鎮和燕郊北。

??秒搶背后的限購擦邊球

??“就近兩個月來客戶構成來看，10個人里面有6個會買商住公寓，這與近兩個月來低價商住公寓集中推盤入市有關。”宋揚表示，“但拉長周期，就燕郊今年以來整體住宅市場來看，較2019年年底有所升溫。”

??公開數據顯示，2020年上半年，環京住宅市場（廊坊市區+燕郊+香河+固安+張家口+石家莊） 整體表現為量跌價漲，其中燕郊成交均價最高，為2.02萬元/平方米，也僅有燕郊成交套數同比上漲，同比上漲221%。

??2020年1月至10月，燕郊新建商品住宅累計成交5570套，是去年同期的3.3倍，成交均價為2.01萬元/平方米，同比上漲2.9%。

??這其中，引發一波市場熱搶的新房住宅項目是12月5日開盤的福成東尚雅苑，據當天蹲守在購房現場的剛需客戶汪晴（化名）回憶，“我是提前一周排卡，當天在現場微信選房，10秒鐘就搶光了，很多人沒搶到”。

??“當天報名參與搶房的有1841人，但只有800套房，搶不到是自然的結果。記得有位購房者沒有參與排卡，當天直接到現場等待順銷，結果根本沒房。”一位燕郊樓市知情人士告訴記者，“我們公司安排了12個人搶房，最后一剎那只搶到4套。福成內部員工其實也內定了一部分房，當天下午就加價4萬元出售，晚上有人甚至加價5萬元出售。”

??“事實上，福成東尚雅苑已經蓄客好幾個月了，前期宣傳價格較低，實際成交價格高出3000元/平方米，但仍然低于燕郊目前普遍的新房價格，所以現場火爆。”宋揚告訴記者，“加上外地人購買燕郊新房項目不限購，無需任何門檻就可以購買首套，二手房也仍維持限購政策，所以這個項目就更加火爆了。”

??可以看到，位于燕郊南城的新房住宅項目御東珺璟在售均價2.6萬元/平方米，位于燕郊開發區的碧桂園時代城在售均價2.4萬元/平方米，均高出福成東尚雅苑項目7000元至8000元/平方米。

??更重要的是，“今年3月開始，燕郊新房住宅限購政策就放開了，沒有明文通知，但在實際操作層面是可以的，那時規定外地人只要有一個月的北京社保即可購買首套；到了5月就直接取消社保資質要求了。”上述知情人士告訴記者，“這也是今年以來燕郊樓市成交價格和總量均較去年上升的原因。”記者從多位燕郊房產人士處求證此消息，外地人無需社保資質即可直接購買首套房。不過記者多次撥打廊坊市房管局電話，均未接通。