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??這次土拍之前，“我去看過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的，很熱（鬧），我們報(bào)名了，（但）沒(méi)拿到。” 12月1日， 作為全國(guó)Top20房企在江蘇省揚(yáng)州市的總經(jīng)理，喬少龍對(duì)剛剛過(guò)去的一場(chǎng)土拍感到頗為惋惜。

??11月26日，江蘇省揚(yáng)州市一口氣出讓32宗地塊。這次密集的推地，共計(jì)20幅涉宅地塊，其中商住地塊4幅，純宅地16幅，12幅商業(yè)地塊。

??據(jù)了解，這場(chǎng)土拍涉及的所有土地均不設(shè)最高限價(jià)，網(wǎng)上競(jìng)拍歷時(shí)超過(guò)10個(gè)小時(shí)。土地出讓總面積135.9萬(wàn)平方米，起始總價(jià)為100.4億元，最終成交總價(jià)達(dá)133.5億元，平均溢價(jià)率達(dá)到約33%。

??揚(yáng)州本土以及外地區(qū)的房企如恒通、恒大、龍湖、中信泰富、卓越、中南、大發(fā)、華鴻嘉信等房企均有斬獲。

??參與本次土拍的一家房企投資總經(jīng)理項(xiàng)本初告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，最近兩年，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)比較好，雖然目前市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)降溫的趨勢(shì)，但全國(guó)排名50以內(nèi)甚至100以內(nèi)的企業(yè)基本上都到揚(yáng)州來(lái)了，“他們來(lái)了，就要做事，所以很多房企都來(lái)?yè)尩亍！?/p>

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70城房?jī)r(jià)報(bào)告，今年10月，揚(yáng)州新建商品房銷售價(jià)格漲幅以0.9%位列全國(guó)第一。

??密集出讓土地 高溢價(jià)率此起彼伏

??本次揚(yáng)州土地出讓，一些優(yōu)質(zhì)地塊在起拍前便吸睛無(wú)數(shù)。西區(qū)新城GZ230地塊，起拍樓面價(jià)為8000元/平方米，已經(jīng)刷新?lián)P州起拍樓面價(jià)紀(jì)錄。

??該地塊最終由恒通建設(shè)集團(tuán)有限公司+江蘇景宇置業(yè)集團(tuán)有限公司+南京彩程置業(yè)有限公司以總價(jià)16.39億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)達(dá)到11506元/平方米，溢價(jià)率約43.8%。

??位于東南新城的GZ222地塊稱得上是本次土拍中的一匹黑馬，以11017元/平方米的樓面價(jià)成為東南片區(qū)新地王。

??雖說(shuō)東南新區(qū)近年投資熱度較高，但該地塊起拍樓面價(jià)價(jià)低于同板塊的GZ221地塊，為5911元/平方米，在384輪競(jìng)價(jià)結(jié)束后，以8.42億元的總價(jià)被南京卓鳴置業(yè)有限公司(卓越)摘得，溢價(jià)率達(dá)到86.4%。

??另外，兩宗位于高新區(qū)的純住宅地塊GZ232和GZ233溢價(jià)同樣明顯，雖然起價(jià)較低，但最終分別溢價(jià)87.9%和75.4%后為景興建設(shè)摘得，最終成交樓面價(jià)分別為4979元/平方米和5488元/平方米。今年5月世茂首入揚(yáng)州，亦在高新區(qū)板塊，彼時(shí)溢價(jià)率同樣達(dá)到87.54%。

??值得一提的是，恒大新能源汽車也在本次土拍中獲取五幅地塊，其中包括三幅住宅用地和兩幅商住用地，樓面價(jià)均低于3000元/平方米。

??根據(jù)揚(yáng)州樓盤網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2020年8月至10月，揚(yáng)州新房均價(jià)實(shí)現(xiàn)“三連漲”，分別為13764元/平方米、14469元/平方米和14577元/平方米。

??中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，揚(yáng)州本次一口氣推出那么多土地，應(yīng)該是和最近揚(yáng)州房?jī)r(jià)有關(guān)，“房?jī)r(jià)比較高，多推地，市場(chǎng)供求沒(méi)那么旺盛了，預(yù)期也就下去了。”

??盧文曦認(rèn)為，雖然現(xiàn)在推地多，但時(shí)間節(jié)點(diǎn)可能不是最好，因?yàn)槭袌?chǎng)溫度還在比較高的位置，雖然推地多，但是也出現(xiàn)高亢情緒，那么就出了這種現(xiàn)象，最高溢價(jià)會(huì)上去。

??碧桂園在揚(yáng)州披50個(gè)“馬甲”沒(méi)搶到地

??揚(yáng)州的土地?zé)嵩缭趲讉€(gè)月前就已顯現(xiàn)。

??今年9月18日，揚(yáng)州將迎來(lái)今年下半年第二場(chǎng)土拍。當(dāng)天，揚(yáng)州以掛牌方式出讓7宗地塊，包括5宗涉宅用地和2宗商業(yè)用地。總面積約52萬(wàn)平方米, 起拍價(jià)38.57億元，成交總金額約47.8億元。

??盡管這次土拍的總金額并不算突出，但“31秒報(bào)價(jià)348筆、35家房企套316個(gè)‘馬甲’公司搶地”的關(guān)鍵詞足以體現(xiàn)房企對(duì)揚(yáng)州土地市場(chǎng)的熱衷。

??當(dāng)天，一張列舉了競(jìng)拍房企及其對(duì)應(yīng)馬甲公司數(shù)量的圖片在揚(yáng)州房產(chǎn)圈廣為流傳——316家競(jìng)拍企業(yè)背后直指35家房企，馬甲超過(guò)10家的就占了三分之一。

??其中，碧桂園、保利、美的、金地、綠城分別以50家、40家、22家、20家、20家的馬甲數(shù)量排在前五。雅居樂(lè)、華潤(rùn)、龍湖、招商、萬(wàn)科、銀城、新希望等大大小小的房企都披著馬甲前來(lái)。

??頗為諷刺的是，參與當(dāng)時(shí)土拍的喬少龍說(shuō)，“碧桂園整了50個(gè)馬甲公司也沒(méi)搶到地。”

??最終，在9月18日爭(zhēng)奪位于安康路、江都路交會(huì)處西北方位的二畔鋪GZ215地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，金地集團(tuán)成為贏家，該公司以16.8億元的總價(jià)，1.2萬(wàn)元/平方米的觸頂樓面價(jià)斬獲這幅土地。

??11月26日，這場(chǎng)土拍將最高的土地樓面價(jià)推至11506元/平方米的位置，目前排在揚(yáng)州第三。

??項(xiàng)本初說(shuō)，“其實(shí)政府和企業(yè)一樣，到年底了，都很缺錢。”雖然，政策的大方向不變，但政策局部會(huì)有松綁，比如說(shuō)，有些地方出讓土地的時(shí)候，原來(lái)是有裝配式建筑等一些比例的附加條件，現(xiàn)在可能會(huì)減少，甚至有局部地區(qū)的預(yù)售條件也會(huì)在年底迎來(lái)降低。

??喬少龍也對(duì)記者說(shuō)，“現(xiàn)在政府的壓力都很大，因?yàn)榻衲晔芤咔橛绊懀芏嗟胤秸灿型恋爻鲎屩笜?biāo)，GDP增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)都不好看，很多實(shí)體企業(yè)的表現(xiàn)很多也不行。那么到年底的最后的沖刺關(guān)頭，政府有GDP的考核，就多推土地。”

??風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期已現(xiàn) 房企拿地積極謹(jǐn)慎

??目前，揚(yáng)州最高的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)14000元/平方米。這個(gè)價(jià)格對(duì)應(yīng)的“地王”誕生于今年7月24日，當(dāng)日，揚(yáng)州首個(gè)不限價(jià)的主城東GZ210地塊燃起了整個(gè)揚(yáng)州樓市。

??該地塊開拍當(dāng)天，經(jīng)過(guò)了300多輪報(bào)價(jià)才被南京頤峰置業(yè)有限公司競(jìng)得，成交總價(jià)12.2億元，成交樓面價(jià)是14250元/平方米，作為揚(yáng)州首個(gè)不限價(jià)地塊，直接刷新了揚(yáng)州土拍紀(jì)錄。

??經(jīng)過(guò)揚(yáng)州土地市場(chǎng)的一波波熱度之后，“我現(xiàn)在比較擔(dān)心后續(xù)的消化，因?yàn)閾P(yáng)州這個(gè)城市的房地產(chǎn)大部分都是內(nèi)生型市場(chǎng)，外部進(jìn)來(lái)的少。”喬少龍做了一個(gè)形象的比喻，“推貨多了，就跟一下子吃了10個(gè)包子一樣，也會(huì)造成消化困難，短時(shí)間就會(huì)出現(xiàn)供需不平衡。”

??對(duì)揚(yáng)州未來(lái)的市場(chǎng)肯定會(huì)產(chǎn)生一定的影響，首先是市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)供大于求的情況，項(xiàng)本初說(shuō)，揚(yáng)州目前的庫(kù)存量大約有十七八個(gè)月。“但是大家看法不一樣，預(yù)期也不一樣，有的樓面價(jià)高，地段相較其他地塊要好得多。”

??現(xiàn)在揚(yáng)州很多房企都缺土地，庫(kù)存量再大也沒(méi)用，房企該拿還是要拿地。項(xiàng)本初所在的房企在這次搶地中拿到了一副樓面價(jià)較高的土地，他說(shuō)：“去化是沒(méi)有問(wèn)題的，因?yàn)樗奈恢帽容^好，所以我們當(dāng)時(shí)在這塊地上就不停地舉牌。”

??財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，揚(yáng)州這次的密集供地，說(shuō)明房企拿地意愿是比較強(qiáng)的，一般政府會(huì)揣摩房企的投資心態(tài)，進(jìn)而積極供地；另外一方面，也說(shuō)明地方政府依然有意愿去供地，以增加土地財(cái)政收入。從實(shí)際過(guò)程看，供地過(guò)多，造成溢價(jià)率過(guò)高，確實(shí)是有風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)閾P(yáng)州近期房?jī)r(jià)炒作比較多，后續(xù)也需要積極給予管控。

??對(duì)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，喬少龍已經(jīng)有了預(yù)期，并對(duì)他的拿地決策產(chǎn)生了影響，“后續(xù)我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況，積極謹(jǐn)慎地拿地，亦即是說(shuō)，膽大心細(xì)，遇到好的地塊堅(jiān)決參與，不合適的也果斷放棄。”

??公開資料顯示，2019年，揚(yáng)州出讓15幅住宅地塊，16幅商住地塊，20幅商業(yè)地塊以及2幅其他用地性質(zhì)地塊；2020年，揚(yáng)州預(yù)計(jì)總共出讓25幅住宅地塊，17幅商住地塊，32幅商業(yè)地塊以及其他用地性質(zhì)地塊，相比2019年多了24幅地塊。

??縱觀揚(yáng)州今年的供地情況，整體面積相比2019年有大幅增長(zhǎng)，同時(shí)溢價(jià)率也不斷走高。而硬幣的另一面則是不斷走高的房?jī)r(jià)。

??今年3月以來(lái)，揚(yáng)州樓市新房?jī)r(jià)格便不斷上漲，幾乎每月環(huán)比上漲率都有上浮，從3月的0.4%，到4月的0.5%，再到0.6%。7、8兩月，揚(yáng)州新房售價(jià)環(huán)比漲幅均達(dá)0.9%。

??據(jù)知情人士透露，春節(jié)前，揚(yáng)州還有一批土地要入市，具體時(shí)間會(huì)在2021年1月份。

??（文中項(xiàng)本初、喬少龍均為化名）