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??廣州土地收入再次進(jìn)入全國(guó)前三。

??近日，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至11月23日，50個(gè)大城市累計(jì)賣地已超3.51萬(wàn)億元，同比上漲18.3%，全國(guó)累計(jì)超過(guò)28個(gè)城市賣地超500億元，均刷新歷史紀(jì)錄。其中廣州以約2056億元出讓總額位列全國(guó)第三，僅次于上海與杭州，合計(jì)可規(guī)劃建筑面積約3305萬(wàn)平方米，同比上漲14.5%。

??全年來(lái)看，疫情雖然讓全國(guó)經(jīng)歷了一段短暫休整階段，但廣州土地市場(chǎng)回溫迅速，從4月開(kāi)始土地供應(yīng)便打開(kāi)閘門(mén)。

??今年5月18日，更被稱為廣州“史詩(shī)級(jí)”賣地的一天，當(dāng)天共有10宗地塊出讓，僅起拍價(jià)便達(dá)230億元，其中不乏數(shù)宗熱門(mén)地塊，一時(shí)間吸引各方關(guān)注，結(jié)果卻因圍觀人數(shù)過(guò)多，直接導(dǎo)致土拍系統(tǒng)崩潰，最后當(dāng)天僅居住用地成交金額便達(dá)236億元。

??土地市場(chǎng)熱除了有一線城市光環(huán)加持及房?jī)r(jià)有想像空間外，也有政府的發(fā)展意愿。

??實(shí)際上，不僅是廣州，今年以來(lái)，包括深圳在內(nèi)的熱點(diǎn)城市土地出讓都有明顯增加，很多都是創(chuàng)下近10年來(lái)的一個(gè)高峰。

??不過(guò)，面對(duì)土地收入上漲過(guò)快情況，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，各地后續(xù)還需積極穩(wěn)地價(jià)，防范地價(jià)泡沫擴(kuò)大，傳導(dǎo)到樓市。

??土地收入再進(jìn)全國(guó)前三

??今年來(lái)看，土地收入總體保持穩(wěn)健上漲，雖然疫情讓全國(guó)經(jīng)歷了一段短暫休整階段，但廣州土地市場(chǎng)回溫迅速，從4月開(kāi)始土地供應(yīng)便打開(kāi)閘門(mén)。

??這主要得益于廣州政府對(duì)于土地出讓比較支持，近年來(lái)也在不斷增加供地。僅從宅地來(lái)看，據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，自2016年起廣州宅地供應(yīng)與成交便總體呈現(xiàn)逐年遞增趨勢(shì)。

??具體來(lái)看供地情況，主要還是契合“東進(jìn)南拓”發(fā)展規(guī)劃。

??如廣州市中心區(qū)域外圍板塊迎來(lái)了集中性供地，尤其是交通利好逐漸顯現(xiàn)下的南沙與增城兩區(qū)，僅今年來(lái)看在過(guò)去10個(gè)月內(nèi)，在廣州成功出讓商住地69宗中，增城、南沙分別以15宗和12宗遙遙領(lǐng)先。

??此外，今年來(lái)看，地塊稀缺、地價(jià)高企的市中心區(qū)域，供應(yīng)情況同樣也有所改善，6個(gè)中心區(qū)均有宅地出讓，包括庫(kù)存嚴(yán)重告急的天河與越秀區(qū)。以越秀區(qū)為例，今年之前已連續(xù)4年屬于零出讓狀態(tài)。

??對(duì)于土地收入增加及土地市場(chǎng)火熱，深圳房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉認(rèn)為主要原因有兩方面：

??一是疫情后，為擴(kuò)大內(nèi)需，貨幣政策寬松等使得整個(gè)社會(huì)資金面比較寬裕，不少資金流進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)銷兩旺，樓市開(kāi)始出現(xiàn)明顯反彈，與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商拿地也更加積極；

??二是政府調(diào)控姿態(tài)也有相應(yīng)轉(zhuǎn)變，從過(guò)去需求端抑制轉(zhuǎn)向了供給端調(diào)控，也就是說(shuō)通過(guò)大規(guī)模供應(yīng)應(yīng)對(duì)需求反彈與擴(kuò)張。

??“加大供應(yīng)無(wú)疑是維持樓市穩(wěn)健最直接方式，無(wú)論是深圳還是東莞，供需矛盾擴(kuò)大均是房?jī)r(jià)不理性上漲關(guān)鍵，在兩城接連發(fā)布限購(gòu)新政之后，加大供應(yīng)、推動(dòng)城市更新成為了當(dāng)?shù)卣诵娜蝿?wù)。”李宇嘉表示。

??“規(guī)模房企”也搶灘廣州

??土地市場(chǎng)的火熱也吸引著眾多房企前來(lái)?yè)尩亍?/p>

??據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，目前廣州區(qū)域已容納超百家房企入駐，在政府積極供地背景下，除本土房企外，同樣吸引一批批過(guò)江龍房企搶灘。僅今年來(lái)看，便有包括旭輝、中建地產(chǎn)、華夏幸福、瀚宇集團(tuán)、和健集團(tuán)、升龍集團(tuán)、港龍中國(guó)等十余家全新面孔入駐。

??相較于供地少、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市區(qū)，外圍板塊是“過(guò)江龍”的一大進(jìn)軍戰(zhàn)術(shù)，今年首進(jìn)的新面孔便主要集中在南沙、增城、花都、番禹等區(qū)。

??同時(shí)，熱度漸起的外圍區(qū)域同樣成為本土品牌房企擴(kuò)充土儲(chǔ)選擇。

??以番禺為例，今年區(qū)域內(nèi)共出讓6宗商住地，均為本土企業(yè)斬獲，其中越秀地產(chǎn)一家便拿走3宗。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，越秀地產(chǎn)旗下目前合計(jì)有6宗宅地尚待開(kāi)發(fā)，也成為目前廣州房企土儲(chǔ)宗數(shù)最多的一位。

??方圓、奧園等本土房企同樣積極參與土拍，土儲(chǔ)規(guī)模不容小覷。

??截至目前，土拍成績(jī)最亮眼當(dāng)屬央企保利發(fā)展，作為常年摘下廣州樓市銷售魁首，其今年已拿下8宗宅地，涉及6個(gè)區(qū)，其于10月競(jìng)得的海珠新港東路地塊、琶洲首宗江景宅地更是成為“王炸”產(chǎn)品，目前周邊新房均價(jià)9萬(wàn)元/平方米。保利發(fā)展廣州土儲(chǔ)面積約30.57萬(wàn)平方米，建面總量達(dá)70.84萬(wàn)平方米，旗下合計(jì)有5宗宅地尚待開(kāi)發(fā)。

??與此同時(shí)，區(qū)域高價(jià)地塊也開(kāi)始頻頻拍出。今年8月，山東魯能與深業(yè)置地分別以搖號(hào)形式拿下南沙灣以及橫瀝島尖地塊，折合樓面價(jià)高達(dá)1.9萬(wàn)元/平方米，也是板塊樓面地價(jià)前二。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾表示，疫情下，部分房企判斷市場(chǎng)會(huì)快速企穩(wěn)，會(huì)有刺激樓市政策出臺(tái)，因此拿地積極性會(huì)明顯提高，導(dǎo)致5-10月整體行情持續(xù)升溫。隨著行情升溫，部分板塊“量?jī)r(jià)齊漲”下，市場(chǎng)信心同樣賦予了房企繼續(xù)大手筆拿地。

??整體來(lái)看，無(wú)論是“地頭蛇”還是帶著新鮮血液而來(lái)的“過(guò)江龍”，規(guī)模房企在廣州的優(yōu)勢(shì)依然明顯。

??成交均價(jià)破3萬(wàn)元/平方米背后

??市場(chǎng)情況也確實(shí)如此。

??相較于深圳規(guī)劃兌現(xiàn)周期快、財(cái)稅政策傾斜、強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力，所導(dǎo)致的房?jī)r(jià)猛烈上漲勢(shì)頭，包括與今年以來(lái)“鼓足干勁”的東莞樓市相比，廣州的底蘊(yùn)與城市性格讓樓市整體發(fā)展更加平穩(wěn)，城市房?jī)r(jià)也顯示出溫和的一面。

??廣州基本面穩(wěn)定離不開(kāi)另一主要因素，即長(zhǎng)期保持較為平衡的供需關(guān)系。

??據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2009年開(kāi)始，廣州每年新增住宅供應(yīng)量都在7.7萬(wàn)套以上，高位年可達(dá)10萬(wàn)套；全市最近10年供求比最低也有0.7，2020年是1.15。

??與“打新”難度高的深圳相比，購(gòu)房者有著相對(duì)充裕的選擇，加上城市發(fā)展周期長(zhǎng)，范圍內(nèi)的二手房體量同樣龐大。

??不過(guò)，基本面穩(wěn)定，但在外圍市場(chǎng)影響下，不同區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)開(kāi)始分化，部分板塊熱度明顯，拉動(dòng)全市均價(jià)上漲。

??據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，廣州住宅10月成交均價(jià)30941元/平方米，環(huán)比9月上漲10.4%；越秀區(qū)85656元/平方米最高，仩從化最低仍在“1字頭”。其中海珠、增城、南沙等區(qū)域以同比漲幅超40%成績(jī)表現(xiàn)亮眼。

??就在剛剛過(guò)去的10月，海珠區(qū)便連續(xù)出讓了兩宗高價(jià)地，其中琶洲首宗江景宅地更是拍出5.1萬(wàn)元/平方米高價(jià)，躋身廣州樓面地價(jià)TOP3。

??海珠作為廣州最為成熟的中心城區(qū)，土地資源異常緊張。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近3年，海珠僅成交3宗涉宅地塊，其中兩宗便為上月出讓。稀缺性無(wú)疑賦予地塊更高價(jià)值，也給海珠區(qū)房?jī)r(jià)上漲保留了些許想象空間。

??但勢(shì)頭突出的南沙、增城、黃埔等區(qū)域卻有著其他上漲誘因。

??繼深圳、東莞相繼限購(gòu)后，購(gòu)房條件相對(duì)寬松的上述區(qū)域成為不少莞深購(gòu)買(mǎi)力釋放的缺口，以南沙為例，這個(gè)頭頂廣州唯一城市副中心光環(huán)、加持國(guó)家新區(qū)+自貿(mào)區(qū)重磅武器區(qū)域，在今年夏天出乎意料的火了一把。

??“想買(mǎi)房把家人接來(lái)深圳，沒(méi)想到新政后我得3年后才有購(gòu)房資格；剛準(zhǔn)備去東莞買(mǎi)，東莞的調(diào)控也瞬間加碼，后來(lái)中介就開(kāi)始給我推薦條件更加寬松的廣州南沙等周邊區(qū)域?！鄙钲谀迟?gòu)房者表示。

??伴隨地鐵18號(hào)線工程推進(jìn)（未來(lái)可直通深圳寶安的深中通道）、深江鐵路動(dòng)工以及各類軌道交通、公路路網(wǎng)的鋪設(shè)建設(shè)，南沙與廣州中心區(qū)、中山、深圳的距離正在不斷縮進(jìn)。相比于前海、橫琴房?jī)r(jià)，南沙仍處于低位。

??具有優(yōu)勢(shì)的地緣加上概念炒作，南沙在繼莞深嚴(yán)政之后，成了兩城客戶的一大重點(diǎn)“攻陷區(qū)”，在外來(lái)力量支撐下，區(qū)域樓市迎來(lái)量?jī)r(jià)齊漲。

??但正如李宇嘉所表示說(shuō)，今年廣州一級(jí)土地市場(chǎng)仍維持高位供應(yīng)，會(huì)給市場(chǎng)傳遞一個(gè)供應(yīng)有保證的信號(hào)；同樣，在供需關(guān)系主導(dǎo)下，對(duì)后面未來(lái)房?jī)r(jià)上漲也會(huì)形成一定程度壓制，穩(wěn)定市場(chǎng)整體預(yù)期。

??“另外，土地出讓同樣是政府城市規(guī)劃重要環(huán)節(jié)，比如南沙、增城、黃埔、白云，這些區(qū)域都是廣州市重點(diǎn)打造的城市副中心、次中心、區(qū)域中心，隨著地塊入市，城區(qū)面貌會(huì)有一定程度改善，遠(yuǎn)期來(lái)看，有利于整個(gè)廣州形成一個(gè)多點(diǎn)開(kāi)花的新格局?！崩钣罴伪硎?。