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??海寫字樓市場逐漸復蘇。

??《東地產財經周刊》（以下簡稱“《東地產》”）記者日前從滬上多家專業機構了解到，上海寫字樓市場的租賃需求在三季度逐漸回升至2019年疫情前的正常水平。但中央商務區和非中央商務區的租金水平環比繼續下滑，尤其是陸家嘴，租金下滑尤為明顯。

??寫字樓租金標桿易主

??以往，陸家嘴板塊一直都是上海甲級寫字樓市場上租金水平最高的區域，但目前已經被南京西路板塊所取代。

??“其實從去年開始，陸家嘴的空置率就處在比較高的水平。原因主要在于陸家嘴寫字樓的租戶結構較為單一，大多數是金融機構。而南京西路寫字樓的租客構成非常多元化，有著上海最強有力的租金支撐，”仲量聯行上海浦西商業地產部總監朱熙東進一步指出，“在寫字樓市場，越是單一的租戶結構，越容易受到市場、行業的影響。這場疫情過后，大大小小的企業必不可少地感受到來自經營方面的壓力，部分公司甚至直接搬離了陸家嘴。因此，今年陸家嘴的寫字樓租金下滑十分明顯。”

??來自高力國際的數據亦顯示，在各個核心子市場中，今年第三季度，陸家嘴的甲級寫字樓空置率達到18.6%，租金為9.99元/平方米/天。而南京西路的空置率為11.4%，租金則超過陸家嘴，為11.62元/平方米/天。

??不過，朱熙東表示還是看好陸家嘴這一市場，“陸家嘴還是有原生動力在里面的，有很多租戶都愿意留在陸家嘴。今年國內一波金融類公司在政策影響下率先復蘇，這些公司的首選還是陸家嘴。我們還是很看好陸家嘴的。” 

??據了解，浦發銀行為其新設立的理財公司新設辦公場所，選址陸家嘴的中國人壽金融中心。自2018年底支持性政策出臺以來，截至2020年第三季度，已有36家內資銀行申請設立理財子公司，其中獲批的有21家。與此同時，專業服務類企業的租賃需求保持相對穩定。在甲級辦公樓市場租金下行、許多租戶趨于保守的大環境下，一些專業服務類企業正抓住機會，升級辦公場所。盈科律師事務所就在三季度承租了上海中心3152平方米的寫字樓面積。

??前灘租賃交易活躍

??誠然，三季度滬上甲級寫字樓租金繼續下滑，但在一系列減稅降費、優化融資環境、促消費等政策扶持下，企業信心正加速恢復，商辦市場租賃需求逐漸開始復蘇。

??戴德梁行研究部數據顯示，2020年三季度滬上甲級寫字樓租金為8.2元/平方米/天，環比下滑0.97%，降幅比二季度有所收窄。與此同時，三季度租賃型甲級寫字樓凈吸納量達到15.72萬平方米，環比二季度上升35%。

??值得一提的是，在各個板塊中，備受矚目的前灘板塊仍然是三季度上海寫字樓租賃的熱點市場，收獲了多個大面積租約。其中，德州儀器、希爾頓分別在前灘中心租賃了9000、8500平方米寫字樓；普華永道今年也從新天地搬了很大一塊業務到前灘中心；燦谷投資則在前灘東方廣場一期承租了8400平方米的寫字樓。由此可見，前灘板塊受到外資企業的一律看好。

??仲量聯行方面指出，疫情期間，部分快速增長的行業，如科技新媒體和醫療醫藥類企業，已逐漸成為上海辦公市場的重要需求來源。由于疫情對線下活動的影響，科技新媒體類企業迎來了新的增長點。這些公司業務的快速增長以及企業對品牌知名度提升的重視，為辦公樓市場帶來擴張及升級需求。醫療醫藥類企業的租賃需求占比在2020年前三個季度增長了7個百分點至11%。

??需求有望繼續回升

??對于后市展望，戴德梁行大中華區企業服務部董事總經理魏超英表示：“在經濟內循環為主、雙循環促進發展的新格局下，內資互聯網科技企業體現出強勁發展動力從而對寫字樓市場需求帶來較大支撐。實際上，即便拋開新冠疫情因素，中國強大的經濟基礎以及對技術應用的趨勢也為國內TMT行業強勁的業務增長奠定了基礎，新冠肺炎疫情的爆發在提醒我們，技術對我們的日常生活，工作學習和家庭娛樂是多么的重要。

??同時，在構筑服務經濟戰略優勢下，上海在國際金融中心、國際航運中心和世界城市名冊排名也是名列前茅，上海服務能級躍上新臺階也預示著以服務業為主導的金融、物流等一些重點行業發展前景可期。”

??高力國際方面也預計滬上甲級寫字樓市場需求將在第四季度繼續回升。但在新增供應壓力下，平均租金可能仍將下行，直至2021年企穩回升。另外，由于非核心區租金低于全市平均水平，因此未來供應中非核心區占比的上升也是拖累全市平均租金上漲前景的原因之一。

??據悉，上半年受疫情影響有部分新增供應推遲入市，導致三季度有7個新項目集中入市，大量的新增供應將全市甲級寫字樓空置率推升了2個百分點至21.1%。