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??“金九銀十”，住宅市場較為活躍，但作為樓市的重要組成部分，寫字樓市場因其目標客戶的獨特性，呈現出了不一樣的交易節奏。目前，北京寫字樓市場的需求開始回暖，但是依然存在供需失衡壓力。值得注意的是，在疫情防控常態化趨勢下，寫字樓市場的需求端出現了新的變化。此外，在設立自貿區等政策紅利的刺激下，資本市場仍然看好核心城市寫字樓的長期價值。

??需求持續回暖 空置率壓力依然存在

??近期，北京甲級寫字樓市場需求開始增加。高力國際提供的數據顯示，第三季度，北京甲級寫字樓市場吸納量約4.2萬平方米，除去自用面積后的實際市場凈吸納量約1.6萬平方米，市場凈吸納量在今年首次轉正。

??一季度，北京甲級寫字樓市場吸納量-8.1萬平方米。二季度3萬平方米左右，但是，除去自用和預租面積后，二季度甲級寫字樓市場的凈吸納量約為-1.4萬平方米。

??“整體市場需求持續回暖，但需求復蘇力度依然比較弱。”高力國際中國區董事總經理鄧懿君表示，截至今年第三季度，供需失衡依然是北京甲級寫字樓市場的核心問題。

??數據顯示，第三季度北京甲級寫字樓市場新增供應約12萬平方米，新項目分別位于燕莎地區和北京CBD。目前，北京寫字樓總存量1842.6萬平方米，其中，超甲級寫字樓188.5萬平方米，甲級寫字樓802.8萬平方米，乙級寫字樓851.3萬平方米。第三季度北京甲級寫字樓空置率為17.5%，環比上漲約1%；乙級寫字樓空置率約14.9%，環比上漲1.4%。

??“供大于求是近年來北京寫字樓市場的一個特點。”高力國際華北區研究部董事陸明說，根據北京市場商辦類土地的供應節奏、入市節奏等規律，北京寫字樓市場的空置率會有所上升。

??據估計，第四季度北京甲級寫字樓市場新增供應接近50萬平方米，2021年新增供應接近140萬平方米，除去自用面積，凈增量約110萬平方米。陸明認為，在未來的15個月，北京甲級寫字樓市場將有近200萬平方米的新增供應量，預計空置率將在2021年觸及最高點，接近25%的水平。但是，供應高峰過后，供應面積將會被逐步消化，空置率也會隨之走低，回歸正常水平。

??新形勢帶來新變化 靈活辦公成為趨勢

??“最近一年新入市的項目品質普遍較高，但是由于受供應量、疫情防控等因素影響，空置率有所上升，租金有所降低，此時是租戶選擇入手的好時機。”高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，北京甲級寫字樓租金第三季度下降2.6%至每月每平方米357元，乙級寫字樓租金下降1.9%到每月每平方米241元。隨著甲級寫字樓租金的下降，市場已經出現一些希望改善辦公環境的租戶開始從乙級寫字樓搬到甲級寫字樓的現象。

??此外，新形勢下北京寫字樓市場出現了一些其他方面的變化。高力國際通過對北京近百家企業走訪調研發現，在未來租賃需求方面，62%的企業選擇了維持現有面積，40%的企業降低了未來辦公租賃預算。由此可見，現在企業在租賃選擇上更加謹慎，維持現狀是當前企業辦公租賃需求的主旋律。

??不同性質的企業租賃需求和預算的變化各有不同。86%被調研的國企選擇維持面積，有半數企業預計維持預算。62%被調研的外資企業選擇降低租賃預算，38%的外資企業預計縮減面積。民企擴租意愿相對較強，計劃擴租的比例為26%。這些擴租意愿較強的民企大部分集中在互聯網行業，包括在線教育、在線社交、在線辦公、線上營銷等。

??“遠程辦公軟件成為辦公新趨勢，企業普遍認為遠程辦公技術會在一定程度上降低企業對辦公面積需求。”高力國際華北區資本市場及投資服務部副董事閆寒說，在調研中發現，遠程辦公軟件的使用率在各性質企業與各行業中并沒有顯著差異，企業對于遠程辦公軟件的使用效果也較為滿意，46%的被調研企業認為遠程辦公軟件會減少辦公租賃需求。此外，當前企業對于靈活辦公空間改造的認知度并不高，對于靈活辦公空間改造的意愿不強，有計劃改造的僅占33%。相較于國企和民企，外資企業進行靈活辦公空間改造嘗試的意愿更強。

??閆寒認為，在靈活辦公空間的改造與設計理念中，企業在同等租賃面積的前提下，可以選擇放棄一些固定工位的安排，增加共享和溝通的辦公空間，從而打通員工間的物理阻隔。在空間設計中，企業還可以融入人臉識別、遠程辦公軟件等具有科技屬性的設計，為員工打造個性化、功能化、社交化、綠色化和智能化的新型辦公空間。進行靈活辦公空間的改造不僅可以縮減辦公成本、提升辦公空間的利用率，還可以提升員工的工作效率與創造力，使得企業可以吸引或留住人才，最終實現人才與企業雙贏，形成良性循環。

??資本依然看好 北京寫字樓市場

??雖然空置率有所上升，但是資本市場對于北京寫字樓還是情有獨鐘。“我們最近非常忙，頻繁與希望來北京考察寫字樓項目的投資人開會。”陸明說，資本市場還是比較看好北京經濟發展前景的，雖然目前寫字樓的租金有所降低，但是，等到供應高峰過后，北京寫字樓的租金、空置率都會企穩向好，其投資價值將會凸顯。

??其實，近幾年外資機構也紛紛看好北京的寫字樓市場。比如，去年10月，歐洲壽險安聯合營公司收購北京融新科技中心85%的權益。陸明認為，國際資本機構是在全球范圍內進行資本配置。一方面，他們有這方面需求；另一方面，他們也看好中國的市場。

??資本看好北京寫字樓市場，一方面因為北京是中國的核心城市，另一方面因為近來不斷放出的政策利好。例如，北京即將成為中國第19個自貿區。不同于其他自貿區以貨物流通貿易為主，北京要設立的是以科技創新、服務業開放、數字經濟為主要特征的自由貿易試驗區。

??嚴區海說，新政將會是未來幾年北京寫字樓市場的重要變量，將會為北京寫字樓市場帶來新的需求增長極。新政將對北京的現有服務業進行一次全面再升級，自貿區規劃范圍內的區域將會成為北京服務業改革和對外開放的橋頭堡。

??從行政區位和寫字樓市場地理位置來看，朝陽區一直是服務業的大區，CBD早就成為了北京對外開放的名片；海淀區是北京的創新中心，包含了高科技企業聚集的中關村寫字樓市場以及獨角獸企業聚集的上地產業園區域。

??北京這次走到改革前沿，不僅是自身發展的需要，也是中國構建國內循環為主、國內國際互促雙循環新格局的重要嘗試。

??（本版文字由王建業提供）