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??1月23日，疫情暴發后，武漢封城，市場遭遇前所未有冰封。4月8日，歷經76天艱苦卓絕抗疫，武漢勝利解封，市場開啟了復蘇之路。

??在房地產交易端，市場交易在4月份試探性恢復后，5月和6月成交量均強勢破萬。特別是二季度，武漢新房成交量分別達到6627套、1.2萬套和1.33萬套。進入7月，武漢市場全面步入正常軌道，首周成交量高達4895套。

??土地端，上半年武漢拍地總收入為688億元，屢次引發市場關注。

??亮眼數據的背后也隱現著現實困境：截至2020年5月末，武漢已批準預售尚未網簽的商品住房161991套，面積1861.08萬平方米，庫存創下新高。

??“武漢面臨的形勢仍然比較嚴峻，我們對房地產下半年的發展不能盲目的樂觀！”武漢大學發展研究院院長、湖北發展問題研究中心主任曾國安教授說。

??“我們與省市領導一同到這些企業調研、企業負責人在匯報時說著說著就哭了起來，非常令人揪心。”一位與會專家說。

??這席話發自7月8日在武漢地產研究院學術委員會成立大會上。當天，資深地產專家齊聚一堂，圍繞2020年武漢下半年房地產機遇和挑戰展開深入研判。

??歷經茫然、緊張、恐慌以及抗疫告捷后，武漢扛過了艱難上半年，市場生機逐步復蘇。下半年，武漢地產能否迎來快速發展進入新的機遇期？

??曾國安認為，最大的挑戰還是市場，以及整體經濟復蘇。

??復蘇的信心

??6月30日，武漢市舉行上半年最后一次土拍，出讓9幅地塊，吸金243.83億元。在上半年最后一日武漢又逆襲。

??實際上，自新冠疫情緩解以來，武漢土地市場頻頻爆出新聞。

??3月31日，武漢尚未解封，武漢市土地交易中心通過網上及視頻兩種揭牌方式，重啟土地公開出讓，推出的10宗土地均順利成交，成交面積120.74公頃，出讓金額108.53億元。

??這則出讓信息一時間引發市場關注，業內紛紛將其視為武漢土地、樓市開封標志。

??隨后的幾個月里，武漢土地市場開始正常化。4月23日，武漢“解封”后首場土拍再度出讓10宗土地，融創拿下4宗地塊，武漢當日土拍攬金228億元。5月，武漢又推出用地18宗，出讓面積共計129.69萬平方米，土地成交金額達到167.06億元，經過11輪競價，招商局地產（武漢）有限公司以總價58.873億元競得硚口區古田路的P（2020）022號地塊。

??經過統計，上半年武漢拍地總收入為688億元，在1-6月土地出讓金TOP20城市中躍居全國前十行列。

??百億土地出讓金背后表明，盡管深受疫情重創，頭部房企對于武漢只會遲到不會缺席，融創中國、中國金茂、華僑城、綠地集團、招商蛇口、華夏幸福、中海地產等房企紛紛爭相在武漢拿地，持續深耕。

??華中師范大學城市經濟與房地產研究中心主任、住建部住房政策專家委員會副主任委員鄧宏乾

??華中師范大學城市經濟與房地產研究中心主任、住建部住房政策專家委員會副主任委員鄧宏乾教授說：“疫情暴發以來，房地產市場是武漢經濟恢復的先行者。目前武漢零售商業、酒店、旅游等行業恢復仍不理想，房地產市場恢復速度比其他行業要快。盡管上半年土地市場及房地產市場成交數據與去年比還有差距，但市場信心已經逐步恢復。”

??現實中的難題

??鄧宏乾認為，疫情后武漢市場雖然在恢復，但基本面卻發生了幾點重要變化：

??一是居民收入水平在下降。受疫情沖擊，企業效益下滑，就業率下降，人們的收入水平有所下降，這為市場帶來一定影響。特別是人們的負債率在提升，目前，武漢市居民住房貸款負債占可支配收入超過了160%；下半年，居民負債率有繼續攀升可能。

??二是武漢城市人口總量下降。疫情讓人口流動性下降，據不完全統計，疫情暴發后武漢流動人口減少了200多萬。這對擁有1400多萬人口的武漢有一定損失，由此造成房地產市場需求陡然下降，對樓市產生負面沖擊。

??三是房地產企業負債率高企。數據顯示，今明兩年房地產行業償還負債總額達到1.4萬億元，今年估計有6000多億元。今年下半年到明年行業面臨一定挑戰。

??據武漢市房地產開發協會統計，2020年上半年武漢新建商品房成交5.03萬套，同比下降48.78%；成交面積552.91萬平米，同比下降47.82%。其中商品住宅成交4.36萬套，同比下降48.77%；成交面積494.06萬平米，同比下降47.93%。

??上半年市場交易幾乎腰斬，商品房庫存卻在持續攀升。6月中旬，武漢市住房保障和房屋管理局發布市場運行數據顯示，截至2020年5月末，已批準預售尚未網簽商品住房161991套，面積1861.08萬平方米，庫存創下新高。

??顯然，武漢市場在上半年留下較大缺口，下半年顯得更尤為重要。但市場基本面變化為武漢地產復蘇增添了更多不確定性。

??武漢市政協委員、湖北省長江經濟研究院執行院長王濤說：“我們感覺疫情對酒店、文旅、產業園等產業打擊幾乎是毀滅性的。我們與省市領導一同到這些企業調研、企業負責人在匯報時說著說著就哭了起來，非常令人揪心。由于武漢有些企業的優惠政策比如稅收減免、租金減免等即將到期，市場與企業面臨考驗時刻已經到來。”

??武漢大學發展研究院院長、湖北發展問題研究中心主任曾國安

??“上半年武漢是在茫然、緊張、恐慌中度過的，目前面臨的形勢比較嚴峻。我們對房地產下半年發展不能盲目樂觀！”曾國安說，“由于武漢疫情暴發最早、受沖擊最大，要短時期內消除對投資、人才流入的負面影響比較難，也不太現實。由于多方面因素，目前武漢市場購房意愿下降出現了觀望景象。從市場表現來看，比較突出的是支付能力在下降。市場需求側和房價都面臨壓力。房企提升產品品質也面臨較大壓力，近幾年倡導的全裝修、綠色建筑及綠色環保產品應用需要增加科技配置，成本也會加大，因此，企業面臨著兩難。”

??曾國安認為，最大的挑戰還是市場，以及整體經濟的復蘇。

??武漢地產何時復蘇？

??在經濟復蘇中武漢也出現了新機遇。

??曾國安說：“中央已經開始推出對湖北和武漢一攬子扶持政策，作為疫情重災區可以爭取更好的扶持政策，這都蘊含著機遇。”

??“頭部房企對武漢發展前景和預期普遍看好，還有個基本面沒有改變。目前武漢的困難是階段性的。”王濤說：“武漢面臨的機遇一是新基建，二是新政策。中央支持湖北要發行萬億地方債，主要用于基建與經濟復蘇，這很值得期待。武漢房地產機遇是疫情后人居的新需求。

??鄧宏乾認為：“智慧社區、健康住宅、城市更新與老舊小區改造幾個方面將是今后房地產發展著力點，也是企業新機遇。”

??華中師范大學經濟與工商管理學院副院長、博士生導師陳淑云

??華中師范大學經濟與工商管理學院副院長、博士生導師陳淑云教授說：“從房地產政策來說有個天花板，那就是“房住不炒”。對于深受疫情沖擊的武漢來說，如何因城施策需要周密考慮。從基本政策手段來說，主要是運用好“人、地”這些基本要素政策，國家的要求是人隨地走。從武漢城市所處發展階段來看，目前還是‘虹吸效應’為主，要充分利用有效政策，吸引周邊人、資金，形成優質產業聚集，從而推動區域發展。另外。不能只盯著新房這個增量市場，因為增量市場會逐步減少的，因此，應該把存量市場激活。特別是老舊小區改造方面的政策要用好用活，把存量市場激活并釋放出來。”

??湖北省社會科學院經濟研究所所長，湖北省房地產經濟學會會長葉學平說：我們要在“房住不炒”的政策框架下制定有效的政策措施，提振市場需求。宏觀政策要穩，產業政策要準，改革政策要實，微觀政策要活。首先要讓企業活下來才能有機會獲取今后發展；其次，應該考慮后疫情時代變化，要關注市場需求、產品結構的變化，比如人們對健康生態宜居的新需求，另一方面考慮生活方式、工作方式的變化，對居家辦公的需求，再疊加到“二孩家庭”對居住空間的需求。

??有專家特別表示，武漢在某些政策制定方面顯得頗為保守與謹慎，政策出臺不及時，表現的不太給力。

??在疫情暴發與防控中，全國各個城市人才爭奪大戰并沒有停止，受疫情重創的武漢更需要在人才政策方面下功夫。從引進人才政策來看，主要是戶籍、資金獎勵、住房補貼等三個方面。目前，武漢在這些方面政策與全國其他二線城市比無競爭優勢。因此，專家們認為，武漢應該盡快出臺關于人才引進的購房政策，應以更有效、更積極人才政策推動城市發展。

??曾國安強調，從中央到地方要充分肯定房地產業對相關行業的關聯性及其對經濟的拉動性，來明確房地產業對疫后經濟恢復的重要性。從房地產行業施政著力點上要考慮如何更好的推動經濟復蘇，推動經濟高質量發展，以此角色來發展自己，奠定地位。

??武漢地產何時復蘇？

??“房地產市場的復蘇要依賴于經濟基本面的好轉。雖然經濟有相關指標與GDP數據，但我們可以從人流、物流的表現直觀看到，如果武漢人口開始大量凈流入，農民工都進城務工了，商業恢復景氣了，那就說明城市真正的復蘇了。這樣房地產市場會真正的好起來。”曾國安分析。

??市場，正期待著這一天到來。