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??中房網訊 （記者 曲濤）近年來，各地為了引進人才紛紛放開落戶門檻，并出臺各種引才舉措，使得目前很多二線城市的落戶門檻屢創新低。這也吸引了不少人口加速向二線城市轉移，并直接導致部分城市購房需求大增，當地樓市持續火爆的新聞屢見報端。

??西安就是其中最典型的代表城市之一。時隔近兩年，西安的房地產調控政策再度全面升級。

??西安樓市調控政策全面升級

??西安市住房保障和房屋管理局網站6月20日消息顯示，為深入貫徹落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”定位精神，堅決遏制投資投機性購房需求，穩定住房市場發展，經西安市促進房地產市場平穩健康發展協調領導小組審議，對外發布了《關于進一步加強住房市場調控管理的通知》。

　　《通知》顯示，自下發之日起，從市外遷入戶籍的居民家庭（退伍轉業、家屬隨軍落戶的除外）在本市住房限購區域范圍內購買商品住房或二手住房的，應落戶滿1年，或在本市連續繳納12個月的社會保險（或個人所得稅）；對于非本市戶籍居民家庭在本市住房限購區域范圍內無住房且能夠提供5年以上（含5年）個人所得稅或社會保險證明的，方可購買1套商品住房或二手住房。

??此外，《通知》還將臨潼區納入住房限購范圍，并嚴格執行西安市住房限購政策。

??據了解，西安在2017年出臺的購房政策是要求本市戶籍限購2套，非本市戶籍限購1套，無房的非本市戶籍家庭提供2年以上個人所得稅或社保證明即可購房。對于新落戶家庭，當時的政策是“經批準引進的各類人才購買自用住房的，不受限購政策限制。”而本次出臺的新政，可謂是對此前政策的一個全面升級。

??上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，西安對外地人的限購政策已全面向一線城市看齊，并達到全國最嚴厲的標準。與此同時，新政還增添了對于人才新政的限購堵漏，可以看出地方政府調控決心很大。

??實際上，早在今年4月份，西安就已經收緊了住房公積金政策。4月23日，西安住房公積金管理中心發布了《關于啟動資金流動性風險防控一級響應的通知》，該《通知》稱將暫停西安地區（含西咸新區）以外購房提取公積金，降低公積金貸款最高額度以及提高公積金貸款首付比例等，并將于5月13日起正式執行。

??根據《西安住房公積金2018年年度報告解讀》的數據顯示，2018年西安個貸率（個人住房貸款余額占繳存余額比率）為86.4%，截至今年3月份，這一數據為94.14%，已達歷史高點。而出臺這一政策的原因，被認為是當地房地產市場持續火爆之下，西安住房公積金余額出現告急。

??此外，西安此前也采取了維護房屋交易秩序的相關措施，例如西安房管局發文嚴懲騙取購房資格、當地七部門聯合開展房地產市場集中整治等措施。

??西安房價持續領跑，庫存消化周期不足一年

??從此前收緊公積金貸款，再到全面升級調控政策，與近期西安樓市的持續火爆有關。

??根據國家統計局6月18日發布的《5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，西安除新房價格環比漲幅（2%）領跑70個大中城市外，其已經連續6個月成為新房價格同比漲幅最大的城市。

??根據上海易居房地產研究院近日發布的《100城住宅價格報告》顯示，2019年1-5月份，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅成交均價為13937元/平方米，32個二線城市新建商品住宅成交均價為13911元/平方米。其中，有20個城市處于“高房價”區間，西安新建商品住宅以14209元/平方米成交均價位列其中。同時，其新建商品住宅成交均價同比漲幅也處于“房價偏熱”區間。

??另外，根據上海易居房地產研究院同日發布的《100城住宅庫存報告》顯示，5月份西安新建商品住宅庫存面積同比下降10%。從100城新建商品住宅存銷比情況來看，西安存銷比為11.9個月，這也意味著西安新建商品住宅消化周期不足一年。而此前自然資源部對商品住房庫存消化周期、供地規則有著明確的區間劃分。其中，對于消化周期在12-6個月的，要增加供地。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍對中房網表示，西安此次政策管控較為及時，符合預期。此前西安也出臺了管控房屋交易秩序的政策，應該說此類政策組合拳的施展，有助于促進西安房地產市場的穩定和發展。

??常住人口與戶籍人口總量均破千萬

??事實上，西安樓市的持續火熱，都被指向于其近年來寬松的引才政策。

??2017年3月1日，西安率先開打“搶人”大戰，通過 “三放四降”的方式吸引人才。

??所謂“三放”，即放開普通大中專院校畢業生的落戶限制、放寬設立單位集體戶口條件、放寬對“用人單位”的概念界定。“四降”即，降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房入戶條件、降低長期在西安市區就業并具有合法固定住所人員的社保繳費年限。

??據中房網（微信號：zhongfangwang）不完全統計，在最近的兩年時間，西安先后7次調整戶籍政策。也正是在落戶門檻不斷放低的刺激下，西安人口流入速度明顯在加快。

??根據《第一財經》此前對部分城市2018年人口數據統計梳理發現，2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。其中，深圳、廣州、西安、杭州4個城市人口增量超過30萬。

??另據西安市統計局數據顯示，2018年年末西安全市戶籍總人口為986.87萬人，比上一年度增加了81.19萬人。全市常住人口1000.37萬人，比上年末凈增加38.70萬人，常住人口總量首次突破千萬大關。

??而從截至2019年4月30日的數據來看，西安戶籍人口已達到1004.9萬人，流動人口317.9萬人，全市共遷入落戶115.1萬人。從遷入人口文化結構看，學歷落戶和人才引進占比高達64.05%。

??人口的大幅增加，直接導致購房需求大增。在“房住不炒”的政策指導思想下，西安樓市的持續火爆顯然引發了監管層的關注。相信在本次政策出臺后，西安房價的波動幅度將會有所限制。當然，西安的及時“出手”，也意味著后續可能會有其他熱點城市出臺類似收緊政策，進一步打擊并杜絕各類炒房現象，從而穩定當地房地產市場的發展。