??9月13日，“2017中國房地產企業品牌價值測評成果發布會暨房地產品牌價值高峰論壇”在上海舉行。這是中國房地產業協會、中國房地產測評中心連續第七年開展此項活動。本次活動官方網站中房網（微信公眾號：zhongfangwang）對此進行了全程報道。

??在發布會上，交通銀行首席經濟學家連平發表了精彩演講，他對建立房地產長效機制和房地產價格之間的關系進行了精彩分析。以下是演講精彩觀點摘錄。

交通銀行首席經濟學家連平

??連平：對于中國的房地產行業來說，品牌建設確實是非常重要的，非常有意義的一件大事。今天我在這里借此機會和大家交流下關于房地產的長效機制和房地產的價格之間的關系問題。

??最近大家知道，國家發布了一個政策，就是要加快發展人口凈流入一二線城市的租賃市場。這件事我覺得首先對于促進新型城鎮化是非常有針對性的。租房市場的快速推進，保持一個良好的狀態，而且有一個比較低的租金，對于正在推進的新型城鎮化，也就是說在未來幾年還要把1億左右的農民工，能夠在城市中間固定下來成為市民。這個政策的針對性是非常明確的。第二個，對于建立購和租并舉的市場還是非常有好處的，就是建立我們的長效機制。房地產市場涉及到許多長效機制，包括稅收、土地、金融、住房制度其中就包括租賃相關的制度，所以這是長效機制建設的一個重要的組成部分。

??對于這件事，市場上可能更多的關注，會不會影響到房價。兩種觀點比較極端，一種認為幾乎不影響。一種認為可能會有不小的影響。我在這里說一點我的看法跟大家探討。

??我覺得應該說對房價會有影響。但是我覺得這個影響會比較有限。第一點，房價跟租金畢竟是兩碼事。這是一個租房的制度，改革、完善、建設進一步的提升。房價處在比較高、而且趨勢還要漲的情況下，想轉移需求，轉移到租房的領域中間去的話是非常困難的。第二個，從價格來看，影響的毫無疑問是中低端住房的價格。我認為整個房地產市場主要是受高端的需求以及購買力帶動，現在這樣一個政策推出來，對于未來房價上漲所帶來的影響還是比較有限的。第三個，租賃市場快速發展有助于房價的下降，這個問題背后似乎暗含著一個邏輯的暗示，就是說原來房價漲的那么快，是因為租賃市場不發展。但是，從中國最近十幾年的情況來看，我覺得是由于房價漲的太快，所以租賃市場的需求發展始終受到抑制。為什么這么說呢？因為租賃是純粹的消費行為，而購房是消費和投資結合的行為，當房價處在較高的水平，而且未來的趨勢預期還是繼續上漲的話，毫無疑問，購房的最強或者最集中要體現的是投資需求，很大情況下會抑制租房市場，但凡有一些能力的人，哪怕七拼八湊也要想辦法買房，這個和房價的持續上漲以及他的預期是有關系的。

??倒過來舉個例子，現在我們經常說德國、日本的租賃市場發展的都不錯。所有這些報告中間可能更多集中的是有關租賃市場的制度建設，相關的一些政策配套等等。但是有沒有注意到在德國為什么發展的非常好？因為他的房價上漲非常的平緩，甚至在有些國家，包括日本，房子買進就像汽車一樣，買進就折舊了，房價是不漲甚至往下跌的，所以這個時候租比購來的好，所以這種情況下租房市場才有較快的發展。所以我覺得在這個問題上我們之間的關系似乎是需要加以擺正，要搞明的，而不要說一些邏輯上的暗示，最終覺得只要我發展租賃市場就能把房價控制住，這個理解可能是比較大的問題。

??第二個問題，順著這個思路進一步向前推，我覺得房價的問題，跟長效機制整個的建設，影響其實都是非常密切的。換句話說，如果房價不能很好的受到控制，仍持續大幅度上漲，或者說有很大的上漲壓力，預期還是進一步上漲，在這種情況下，長效機制的建設會比較困難。而且既使是建立了，也可能會很大程度上偏離初衷或者是被扭曲。比如稅收體制、金融制度方面。

??我想說的問題就是，這之間供求關系是很不平衡的，導致了在這些城市的房價持續出現上漲的壓力。其實這些城市不缺土地。看上去是很大的一座城市，但是由于住房制度以及在住房管理方面、土地供給方面存在的一系列問題，限制了他的供給。現在幾個一線城市基本上問題就是這樣，供給不足這個問題始終沒有解決好。我們看看國際上，其實我們周邊的一些重要的城市，東京、首爾、臺北等等，都經歷過房價大幅度上漲的過程。之后供求關系逐漸調整過來，而在調整的過程當中，增加土地的供給始終是最為重要的一個手段。

??我們能不能進一步的解放思想，對于這些一線和主要房價漲的快的二線城市，我們能不能出臺一些相關政策，把控制他的房價的上漲也作為施政的重要的調控目標。不可以嗎？國家對通脹是有目標的，不能超過2%。那么一線城市房價如此大幅度的上漲，甚至漲到很多領域都不能接受了。尤其是部分的一二線城市的房價的問題已經很嚴重了，尤其對于北京、上海這樣的城市，他的競爭力，技術進步，他的人才，把房價控制在一個合理的水平是吸引人才，推動技術進步，產業轉移，有效控制成本非常重要的舉措。但是我們對這個問題的重要性的認識還不夠。所以我覺得進一步的出臺針對性的政策，尤其是少數城市出現的這些問題會扭曲整個勞動力成本，快速抬頭有技術水準的勞動力的成本，對于這個城市的經濟和技術是很不利的，應該盡快出臺這些政策，比如說土地的供給、農業土地的調整，然后對于房價上漲的幅度給一個大致的水平目標，絕對上漲的水平應該控制在什么程度。這樣對于未來長期房地產市場保持平穩運行，保證未來持續推出長效機制能夠真正收到效果，我覺得是非常關鍵。房地產長效機制需要各種不同的政策，包括土地供給的制度，金融制度、稅收制度、住房制度相互的匹配和平衡，這樣才能構成長效機制有效的體系，取得更好的效果。