中國房產信息集團土地咨詢運營中心總經理李敏珠

   【李敏珠】：各位領導各位嘉賓各位媒體朋友大家下午好。非常榮幸今天我也是受我們部門的委托，代表我們部門來做2011年度1—6月份全國三四線城市土地市場的表現的匯報。
    剛才我們研究中心的陳總從企業發展戰略的角度來看三四線城市發展的機會，給我們帶來了非常生動的講解。我接下來的匯報比較簡短，因為我單純就從數據來解讀我們今年上半年土地市場的表現。順便也可以說一下，我們這個部門因為有自己獨立開發研發的土地的數據庫，所以我們今天的報告就是基于我們數據庫的數據的產生，在這個城市的選擇當中，我們在今天孫老師前面說的百強城市，截止到目前為止三四線城市我們是選取了53個城市來作為我們今年報告的依據，從進度上來講還沒有覆蓋所有的三四線城市。
    今天我的匯報簡單分3個方面。首先談談整個宏觀調控政策對我們全國土地市場的影響。接下來講講全國三四線城市土地市場的發展機遇最后會回顧一下上半年全國三四線城市土地市場的情況。
    剛剛我們陳總也講到了政策的頻發期，的確我們回顧從去年的4月份到目前，政府從對地方官員的問責考核機制到我們財政稅收的政策，到制訂閑置土地首發規定多方面的房地產和土地市場的調控，歷經一年多的調控，整體上影響還是比較大的。首先，很多城市的房價漲幅明顯地趨緩，一線城市特別明顯。其次，大量投資性的購房需求得到遏制。再次，保障性住房建設發展還是很順利。最后，大部分城市的土地成交得到明顯降溫，而且地王的現象基本消失了。
    接下來我們看一下全國三四線城市土地市場發展的機遇。三四線城市在我國的城市體系當中占了一個非常重要的地位，隨著我們城市化的發展產業的轉移，農村人口逐步變為城市人口因素的作用，所以目前還再一個比較低的發展階段。占我國城市大部分的三四線城市即將成為我們未來城市發展的主體，也具有非常好的發展潛力。首先三四線城市的gdp、人均gdp各項經濟指標都呈逐年走高的態勢，為今后的城市系發展提供了經濟基礎。其次，城市居民收入的增長以及生活水平的提高為三四線城市房地產市場的發展提供了很重要的基礎。再次，鑒于一二線城市的房地產市場經歷了多年的快速發展，區域內地價和房價都超過了不少開發企業和城市居民的承受能力，五但是與此同時，為我們三四線城市城市的發展提供了比較良好的機遇。最后，隨著過逐年加大對經濟發展相對較弱地區的政策扶持力度，三四線城市城市有可能迎來一波發展高峰，房地產市場存在比較大的發展空間，土地市場也是一樣。
接下來看看上半年全國三四線城市土地運營情況，供應方面，全國三四線城市新增的經營性用地的總量有減少的趨勢，預計未來江蕙引起開發商的爭奪。剛剛也講到，其實從前兩年開始，大的開發商布局三四線城市步伐已經在逐漸加快了，在2011年的1—6月份，全國三四線城市新增土地的供應分布當中，經營性用地的占比為45.4%。在房地產企業加快三四線城市布局的情況下，可能會導致爭奪激烈的程度。在上半年全國三四線城市累計推出的經營性用地1638，新增自總建筑面積為1.63億平方米。三四線城市新推的經營性用地的總量有減少的趨勢。
    我們再看一下，土地用途，經營性用地50%，商業類的供應的比例比去年略有上升的。總體來看三四線城市推出的經營性用地當中，住宅占比相對較高，由于這個住宅項目的開發周期比較小，資金的占用對開發商來說相對比較低，風險也相對可控，所以開發商和投資公司對于這類關注很大，這些城市當中的住宅類用地也會越來越受到開發商的追捧。從城市分布的角度來看，我們報告列舉的53個城市，比如說像鞍山、唐山這些新增土地的總建面積的供應量很大，分別達到了2749和1757萬平方米，鞍山雖然新增的土地供應量比較大，但是它的成交留開率是很大的，我們開發商對這個方面拿地的熱情不是非常高。下面是我們三四線城市供應的排行榜，我們列舉了53個城市供應的排行榜。
    成交方面，看一下2011年1—6月份，全國三四線城市土地成交分不中經營性用地為50.6%，比去年小幅回落。在2011年上半年，全國三四線城市累計成交經營性用地1355，今年上半年全國三四線城市經營性用地的供求比從去年的1：0.48上升到今年的1：0.73，所以可見開發企業、投資商對這類土地明顯加大。經營性用地住宅類的成交數為42.2%，商業興的用地成交數為15.4%，比去年有所增加，住宅類的成交比去年略低，但是商業類的成交比去年略高。從經營性用地向部分三四線城市轉移，從城市分布來看，我們在這個報告提及的53個城市，有43個有用地的成交，剛剛提到的唐山供應量比較大，它的經營性用地的成交量也非常大，達到了1721萬平方米，這個數字是非常值得大家注意的。
    這個是我們上半年三四線城市成交的排行榜，也是從1—49位。最后我們來看價格方面，上半年全國三四線城市經營性用地的出讓金總額還是保持一個比較平穩的態勢，經營性用地的會有一些極個別的高溢價的現象，大多數很平穩，全國三四線城市經營性用地出讓的總金額為1263億元，比去年小幅回落，基本持平。值得注意的是有個別的城市，比如說像溫州這些城市還是有高溢價率地塊的產生，而且價格也遠遠高于全國其他的三四線城市。第二，整體的流標率較去年也有所下降，剛剛提到的唐山供應量成交量有所上升。第三，全國三四線城市的整體溢價率比去年同期小幅上升，而以超過50%以上的高溢價率拿地的比重由去年的20%降到了今年的19.1%，多數的房地產企業對于拿地的溢價率還有一個控制的態勢。
    接下來也就是我們這些城市的一個土地出讓金的排行，我們通過簡單地數據回顧了一下上半年全國三四線城市，今天在場也有很多媒體的朋友，我們之前也有很多的合作，關于數據方面的問題，今天只是做一個簡單的發布，如果會后有興趣和問題，我們可以會后再溝通。非常感謝。

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