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??5月22日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指導(dǎo)，上海易居房地產(chǎn)研究院、克而瑞主辦的“2025房地產(chǎn)上市公司測評研究”工作發(fā)布了研究成果。《2025房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》及2025年房地產(chǎn)上市公司綜合實力50強、細(xì)分領(lǐng)域單項榜正式發(fā)布。

??據(jù)了解，房地產(chǎn)上市公司測評從八大方面，共設(shè)有20個二級指標(biāo)和44個三級指標(biāo)。是國內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實力最重要的專業(yè)測評研究成果之一。該項工作已經(jīng)連續(xù)開展了18年，并得到業(yè)內(nèi)和資本市場的高度認(rèn)可。

??本次測評還發(fā)布了2025房地產(chǎn)配套供應(yīng)鏈上市公司測評成果，在入榜相關(guān)供應(yīng)鏈行業(yè)表現(xiàn)方面，2024年房企投資開發(fā)熱情明顯下降，裝飾設(shè)計、幕墻工程、景觀設(shè)計、水泥等行業(yè)，企業(yè)營收和凈利潤均呈明顯下滑趨勢；而建筑電氣、電線電纜、軟體家居、智慧停車等行業(yè)，企業(yè)營收和凈利潤仍保持平穩(wěn)增長。

【測評成果解讀】

01 入榜企業(yè)分析

測評對象持續(xù)減少，華潤排名維持榜首

??從核心測評指標(biāo)來看，2024年上市房企總資產(chǎn)規(guī)模均值為1334.04億元，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為228.49億元，兩者均值同比下降且降幅擴(kuò)大；盈利能力方面，上市房企凈利潤均值為-1.37億元，凈資產(chǎn)收益率均值為0.24%，較上年有所下降；償債指標(biāo)方面，上市房企凈負(fù)債率均值較上年上升7.24個百分點至83.99%；經(jīng)營效率方面，存貨周轉(zhuǎn)率均值總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值均有小幅下降。

??榜單顯示，10強上市房企排名出現(xiàn)變化，榜單變動率為10%。其中，華潤置地、保利發(fā)展、中國海外發(fā)展排名維持前三；招商蛇口、龍湖集團(tuán)、綠城中國、萬科A、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、新城控股分列第四至第十名。華發(fā)股份為2025年新晉10強。50強上市房企榜單變動率為6%，較上年下降6個百分點。有3家新進(jìn)榜企業(yè)，分別為嘉里建設(shè)、九龍倉集團(tuán)、上海臨港。

02 資本市場表現(xiàn)

指數(shù)整體波動較大，市場信心有所恢復(fù)

??報告顯示，以2024年12月31日收盤價計算，滬深300指數(shù)全年累計上漲14.68%，申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)全年累計下跌2.15%，跑輸滬深300指數(shù)16.83個百分點，在申萬31個一級行業(yè)內(nèi)排名相對靠后。恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)全年累計下跌17.41%，跑輸大盤41.59個百分點，內(nèi)地房地產(chǎn)板塊與港股房地產(chǎn)板塊整體走勢均大幅度弱于大盤。進(jìn)入2024年四季度，在一系列政策支持下，房地產(chǎn)市場成交等多項指標(biāo)出現(xiàn)改善和企穩(wěn)跡象，資本市場活躍度較高，對房地產(chǎn)行業(yè)的信心有所恢復(fù)。

??2024年，上市房企每股收益平均值大幅下降。在經(jīng)濟(jì)增速放緩、就業(yè)壓力增大、居民收入預(yù)期不穩(wěn)定等因素的綜合影響下，購房者對房地產(chǎn)市場信心不足，銷售持續(xù)低迷，銷售面積和銷售額的雙降，疊加存貨跌價計提、銷售價格下行等因素影響，房企利潤空間被壓縮，每股平均收益下降。

??盡管上市房企估值水平較上年有所提升，但市盈率和市凈率指標(biāo)仍低于全市場平均水平，表明市場對于房地產(chǎn)行業(yè)前景較為悲觀。上市房企盈利能力大幅下滑，多家房企積極進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，將資金主要用于保交付、去庫存或優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，分紅總額繼續(xù)下降，股息率創(chuàng)新低。

03 運營規(guī)模

銷售規(guī)模持續(xù)走低，資產(chǎn)規(guī)模降幅擴(kuò)大

??2024年中國房地產(chǎn)市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，新建商品房銷售面積及銷售金額累計同比全年均處于負(fù)增長區(qū)間。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年全國新建商品房銷售面積97385萬平方米，同比下降12.9%，銷售面積規(guī)模回落至2009年水平；新建商品房銷售額96750億元，同比下降17.1%，銷售金額回到2015-2016年水平。

??2024年，上市房企總資產(chǎn)均值為1334.04億元，同比下降6.66%；凈資產(chǎn)均值為400.84億元，同比下降2.91%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為228.49億元，同比下降11.42%；營業(yè)利潤均值為5.50億元，同比下降74.94%。增速方面，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、總資產(chǎn)、營業(yè)利潤均值繼續(xù)下跌，且下跌幅度擴(kuò)大，凈資產(chǎn)均值增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。

04 償債能力

杠桿規(guī)模持續(xù)增長，債務(wù)重組進(jìn)展加快

??2024年30強上市房企融資總額為3934.61億元，同比增長2.02%。長期償債能力方面，2024年上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值為61.68%，與上年基本持平，凈負(fù)債率均值為83.99%，較上年上升7.24個百分點。短期償債能力方面，2024年上市房企流動比率均值為1.41，速動比率均值為0.53，兩者與上年相比均有小幅下降?，F(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.05，較上年下降0.10，總體來看，上市房企短期償債能力有所下滑。

??另外，從違約情況來看，2024年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的利好政策持續(xù)落地，高危房企基本已經(jīng)暴露信用風(fēng)險，房企違約數(shù)量持續(xù)下降。2025年以來，在政策相繼落地與市場信心修復(fù)的雙重加持下，碧桂園、融創(chuàng)、世茂等多家房企的境外債重組迎來進(jìn)展，部分中小房企債務(wù)重組過程面臨不少波折，主要原因在于中小房企的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)占比較小，自身造血能力不足，難以取得債權(quán)人的信任。

05 盈利能力

行業(yè)利潤大幅壓縮，房企盈利整體收縮

??2024年，上市房企營業(yè)利潤均值10.39億元，同比下降52.65%，降幅較上年有所擴(kuò)大；凈利潤均值-1.37億元，同比下降114.35%，凈利潤均值首次轉(zhuǎn)負(fù)；凈資產(chǎn)收益率均值0.24%，較上年下降1.18個百分點；總資產(chǎn)報酬率均值0.93%，較上年下降0.22個百分點?？傮w來看，各項盈利能力指標(biāo)均較上年有不同程度的下滑。

??2024年，上市房企息稅前利潤均值為9.63億元，同比下降55.57%，受到息稅前利潤大幅下降影響，上市房企總資產(chǎn)報酬率均值較上年下降0.22個百分點?？傮w來看，上市房企總資產(chǎn)報酬率主要集中在0-5%區(qū)間，整體盈利水平較上年有所下降。

06 成長能力

開發(fā)收入降幅擴(kuò)大，拿地投資戰(zhàn)略趨同

??2024年上市房企的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、營業(yè)收入、凈利潤、凈資產(chǎn)均值均同比下降。具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值同比下降11.42%，營業(yè)收入均值同比下降14.59%，凈利潤均值同比下降114.32%；凈資產(chǎn)均值同比下降2.91%。2024年上市房企利潤規(guī)模延續(xù)下降趨勢，多家上市房企營業(yè)收入與凈利潤同時降低，且降幅有所擴(kuò)大，凈利潤均值首次由正轉(zhuǎn)負(fù)。

??從拿地情況看，2024年上市房企拿地投資表現(xiàn)更加謹(jǐn)慎，10強上市房企全年新增土地價值為4093億元，同比下降42.80%，投資相對積極的頭部國央企，投資力度也表現(xiàn)為下滑且同比降幅大多超過20%。拿地區(qū)域方面，2024年各企業(yè)拿地選擇高度趨同，一二線城市核心地塊是多數(shù)房企的共同選擇。頭部房企依托資金優(yōu)勢，持續(xù)強化對高能級城市優(yōu)質(zhì)土地資源的戰(zhàn)略性增儲，重點地塊競爭激烈，多數(shù)中小型房企受制于流動性壓力收縮投資半徑，市場分化明顯。

07 經(jīng)營效率

存貨周轉(zhuǎn)速度下降，企業(yè)分化狀態(tài)持續(xù)

??2024年上市房企存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.36，較上年下降0.03；流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.23，較上年下降0.04；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.15，較上年下降0.03。受房企銷售金額下降影響，存貨周轉(zhuǎn)率均值、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值都有所下降。

??2024年房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，企業(yè)經(jīng)營及存貨周轉(zhuǎn)遇到較大的挑戰(zhàn)，部分房企通過承接改善性住房市場需求、強化核心區(qū)域的投資優(yōu)勢保證銷售增長的穩(wěn)定性，使得存貨周轉(zhuǎn)率保持較高水平，企業(yè)間分化現(xiàn)象持續(xù)。從上市房企整體投資態(tài)度來看，仍然謹(jǐn)慎。多家民營房企已停止拿地，企業(yè)資產(chǎn)表持續(xù)收縮，上市房企的存貨均值同比下降9.75%，連續(xù)三年負(fù)增長。2024年存貨同比下降的上市房企占比約為80%，下降幅度大多集中在20%以內(nèi)。

08 社會責(zé)任

納稅金額繼續(xù)下降，踐行ESG已成共識

??在全球經(jīng)濟(jì)向可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)型的背景下，ESG實踐已成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵考量。當(dāng)前房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷供給側(cè)和需求側(cè)的雙重變革，行業(yè)著力轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，新的發(fā)展模式旨在通過優(yōu)化資源配置、重塑增長邏輯，推動行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。于房企而言，踐行可持續(xù)發(fā)展理念，有利于優(yōu)化能源管理，助力實現(xiàn)"雙碳"目標(biāo)，同時也能滿足投資者和消費者對綠色建筑的需求，增強企業(yè)競爭力。截至2025年5月18日，10強上市房企全部發(fā)布2024社會責(zé)任相關(guān)報告，50強上市房企中共有44家發(fā)布2024年社會責(zé)任相關(guān)報告。

??在稅收方面，房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模龐大，經(jīng)過多年快速發(fā)展，房企響應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展號召，積極履行納稅義務(wù)。近年來，房地產(chǎn)市場整體低迷導(dǎo)致房企營業(yè)收入持續(xù)下滑，經(jīng)營層面的壓力直接傳導(dǎo)到了納稅表現(xiàn)，上市房企中有七成出現(xiàn)所得稅負(fù)增長情況。2024年，上市房企納稅額均值為9.32億元，同比下降約23.92%。

09 創(chuàng)新能力

住宅產(chǎn)品競爭加劇，多元業(yè)務(wù)平滑利潤

??產(chǎn)品創(chuàng)新方面，隨著政策推動及住房改善需求的增長，住宅產(chǎn)品正在邁入一個更高標(biāo)準(zhǔn)、更高品質(zhì)的時代，第四代住宅逐漸成為房企突破同質(zhì)化競爭的關(guān)鍵。營銷創(chuàng)新方面，在房地產(chǎn)市場調(diào)整周期，快速去化實現(xiàn)銷售回款是房企的主要目標(biāo)，多家房企項目采用創(chuàng)新型營銷手段，項目營銷的重要性凸顯。

??數(shù)字化創(chuàng)新方面，隨著大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能等技術(shù)的進(jìn)步，以及房地產(chǎn)行業(yè)逐步轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，為滿足多元需求，房企推動智慧化、數(shù)字化轉(zhuǎn)型，通過數(shù)字化實現(xiàn)產(chǎn)品各環(huán)節(jié)貫通，提升競爭力。多元化業(yè)務(wù)方面，當(dāng)前上市房企重視現(xiàn)金流安全，在多元化業(yè)務(wù)模式的探索過程中，一方面對沉淀資金較多、業(yè)務(wù)回報周期過長的業(yè)務(wù)板塊減少投資。另一方面，多家房企將經(jīng)營性業(yè)務(wù)作為業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型重要方向，成為房企獲得穩(wěn)健營收的壓艙石。

【小結(jié)】

??2024年中國房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，上市公司收入及利潤持續(xù)下滑，融資難問題依然存在，周轉(zhuǎn)速度、經(jīng)營效率、成長能力等方面均有所下降。進(jìn)入2025年，國民經(jīng)濟(jì)延續(xù)回升向好態(tài)勢，房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松基調(diào)，政策重點圍繞保交房、城中村改造，以及存量商品房及閑置土地收購等方面，地方政策不斷優(yōu)化向購房者釋放利好信號，一季度以來市場成交保持止跌回穩(wěn)的良好態(tài)勢，于房企而言，需要積極把握結(jié)構(gòu)性機會，挖掘不同城市不同購房群體的結(jié)構(gòu)性需求，提升貨值變現(xiàn)能力，有效推動銷售增長和資金回籠。

??附：測評指標(biāo)體系說明

??房地產(chǎn)上市公司測評從運營規(guī)模、抗風(fēng)險能力、盈利能力、成長能力、經(jīng)營效率、創(chuàng)新能力、社會責(zé)任、資本市場表現(xiàn)八大方面，采用收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、利潤規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產(chǎn)資料運營能力、人力資源運營能力、經(jīng)營創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、納稅責(zé)任、社會保障責(zé)任、慈善捐贈、企業(yè)在資本市場運行情況等20個二級指標(biāo)，采用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、持有型物業(yè)持有面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現(xiàn)金短債比、市盈率（PE）、市凈率（PB）、每股收益（EPS）等44個三級指標(biāo)來全面衡量房地產(chǎn)上市公司的綜合實力。