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??中房網(wǎng)訊 5月26日，“2022房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會(huì)”成功舉行。本次活動(dòng)發(fā)布了最新的《2022房地產(chǎn)上市公司測評研究報(bào)告》，這項(xiàng)由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的測評研究工作，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)下，已經(jīng)連續(xù)開展了15年，是國內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實(shí)力最重要的專業(yè)測評研究成果。此外，本次活動(dòng)還同期發(fā)布了2022物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司研究成果。

??根據(jù)《2022房地產(chǎn)上市公司測評研究報(bào)告》顯示，10強(qiáng)上市房企排名出現(xiàn)變化。其中，萬科繼續(xù)蟬聯(lián)榜首；保利發(fā)展、中國海外發(fā)展位列第二、三名，排名較上年均有提升；碧桂園位列第四名；華潤置地、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、新城控股分列第五、六、七、八名，排名較上年均有提升；金地集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)位列第九、十名，為2022年新晉10強(qiáng)。

??據(jù)了解，本次測評的研究對象為滬深上市房企94家，在港上市房企60家，以及海外上市房企1家，合計(jì)155家。與2021年相比，納入測評的上市公司總數(shù)凈減少40家。新增3家，其中1家為2021年新上市房企。剔除43家，剔除原因包括企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大、逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)等。

??從核心測評指標(biāo)來看，2021年上市房企總資產(chǎn)規(guī)模均值為1549.12億元，較上年有所下降，房地產(chǎn)開發(fā)收入均值為294.79億元，較上年略有上升；盈利能力方面，絕對指標(biāo)凈利潤均值為25.19億元，相對指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率均值為3.04%，均較上年有較大幅度下降；償債指標(biāo)方面，凈負(fù)債率均值較上年下降7.39個(gè)百分點(diǎn)至87.68%；經(jīng)營效率穩(wěn)中有升，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率均值較上年有微升。

??本次測評還發(fā)布了2022房地產(chǎn)配套供應(yīng)鏈上市公司測評成果。測評研究報(bào)告指出，2021年，受疫情原因疊加原材料上漲，供應(yīng)鏈企業(yè)利潤普遍承壓。另一方面，受地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性緊縮影響，2021年房企頻頻暴雷，與房企深度合作的供應(yīng)商壞賬普遍增加。各種不利因素疊加，導(dǎo)致供應(yīng)鏈企業(yè)盈利表現(xiàn)普遍不佳。

??整體來看，上市房企總體呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

??資本市場表現(xiàn)方面，地產(chǎn)指數(shù)震蕩下行，盈利能力大幅下滑。報(bào)告顯示，以2021年12月31日收盤價(jià)計(jì)算，申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)全年累計(jì)下跌12.94%，跑輸滬深300指數(shù)7.74個(gè)百分點(diǎn)，在申萬28個(gè)一級行業(yè)內(nèi)排名靠后。恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)全年累計(jì)下跌30.61%，跑輸恒生中國100指數(shù)9.48個(gè)百分點(diǎn)。總體來看，兩地房地產(chǎn)板塊走勢均較大幅度弱于大盤。

??2021年，房地產(chǎn)上市公司的每股收益平均值出現(xiàn)大幅下滑。受到市場趨冷和成本增加因素影響，房企盈利空間出現(xiàn)收縮。估值水平也延續(xù)了近年來的走低趨勢，2021年上市房企市盈率和市凈率指標(biāo)顯著低于全市場平均水平，體現(xiàn)了市場對于行業(yè)前景的預(yù)期較為悲觀。同時(shí)，上市房企盈利能力大幅下滑，流動(dòng)性危機(jī)集中爆發(fā)，導(dǎo)致房企分紅出現(xiàn)較大幅度下降。

??運(yùn)營規(guī)模上，規(guī)模增速持續(xù)放緩，總資產(chǎn)均值增速近五年來首次為負(fù)。2021年，我國商品房銷售面積17.9億平方米，同比增長1.9%，商品房銷售金額達(dá)18.2萬億元，同比增長4.8%。總體看來，在“房住不炒”和“三穩(wěn)”政策的影響下，行業(yè)整體規(guī)模雖小幅上漲，但增速持續(xù)放緩。

??2021年，上市房企總資產(chǎn)均值為1549.12億元，同比下跌1.82%；凈資產(chǎn)均值為365.14億元，同比上漲8.38%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為294.79億元，同比上漲7.21%；營業(yè)利潤均值為42.81億元，同比下跌18.41%。增速方面，除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入的增速仍保持上漲外，凈資產(chǎn)均值增速較去年有所下降，而總資產(chǎn)、營業(yè)利潤均值為負(fù)增長。

??償債能力方面，調(diào)控杠桿初見成效，房企更加重視現(xiàn)金管理。2021年，在“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度等多項(xiàng)政策出臺(tái)的背景下，全年融資環(huán)境趨緊。2021年三季度政策持續(xù)收緊，部分房企引發(fā)債務(wù)問題，遭到國內(nèi)外評級機(jī)構(gòu)多次下調(diào)評級，融資環(huán)境更加艱難，而四季度至今，多部門密集發(fā)聲以維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，促進(jìn)良性循環(huán)，防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

??報(bào)告顯示，在長期償債能力方面，2021年上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值為61.62%，同比下降2.09%；凈負(fù)債率均值為87.68%，較上年下降7.39個(gè)百分點(diǎn)。短期償債能力方面，2021年，上市房企流動(dòng)比率均值為1.66，速動(dòng)比率均值為0.65，兩者與上年相比，基本保持穩(wěn)定。現(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.33，較上年提升2.31個(gè)百分點(diǎn)，短期償債能力有所提升。2021年，行業(yè)整體控負(fù)債，去杠桿壓力較大。即使頭部房企也要穩(wěn)健篤行，注意負(fù)債規(guī)模、還款期限及現(xiàn)金流管理。

??盈利能力方面，盈利空間有所收窄，各項(xiàng)指標(biāo)均有下降。2021年，上市房企營業(yè)利潤均值42.81億元，同比下降18.41%；凈利潤均值25.19億元，同比下降21.70%；凈資產(chǎn)收益率均值3.04%，較上年下降5.74個(gè)百分點(diǎn)；總資產(chǎn)報(bào)酬率均值2.65%，較上年下降0.97個(gè)百分點(diǎn)。總體來看，各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)均較上年有不同程度的下滑。

??從絕對盈利能力來看，11家上市房企凈利潤超過100億，占比6.96%；25家上市房企出現(xiàn)虧損，占比15.82%。從相對盈利能力來看，僅3家上市房企總資產(chǎn)報(bào)酬率高于10%，占比1.90%。相比2020年，總資產(chǎn)報(bào)酬率超過10%的上市房企占比下降，介于5%-10%的上市房企占比略有提升，介于0-5%的上市房企占比略有下降，小于0的上市房企占比連續(xù)兩年明顯提升。總體來看，上市房企回報(bào)率主要集中在0-5%，整體盈利水平較2020年有所下降。

??在成長能力上，收入規(guī)模略有增長，凈利潤出現(xiàn)較大程度下降。2021年，上市房企的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、營業(yè)收入和凈資產(chǎn)規(guī)模均實(shí)現(xiàn)增長，凈利潤規(guī)模出現(xiàn)下滑。具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值同比增長7.21%，增速較上年上升5.37個(gè)百分點(diǎn)；營業(yè)收入均值同比增長10.81%，增速較上年下降4.59個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤均值同比下跌21.69%；凈資產(chǎn)規(guī)模均值同比增長8.38%，增速較上年下降5.38個(gè)百分點(diǎn)。

??經(jīng)營效率方面，運(yùn)營效率穩(wěn)中有升，存貨增速繼續(xù)下降。2021年，上市房企經(jīng)營效率指標(biāo)繼續(xù)保持穩(wěn)中有升，存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.40，0.30和0.21,三項(xiàng)指標(biāo)均較2020年有小幅提升。

??隨著房地產(chǎn)行業(yè)金融屬性的減弱，加上集中供地、“三道紅線”等政策不斷升級的背景下，資金回籠和去化壓力較大，上市房企存貨規(guī)模增速變緩。報(bào)告顯示，2021年上市房企的存貨均值同比上漲5.57%，增速下降9.23個(gè)百分點(diǎn)。2021年在“四限”政策影響下，房企去化承受一定壓力。從存貨集中度情況看，10強(qiáng)上市房企總存貨占比約43%，30強(qiáng)房企占比約74%，50強(qiáng)房企占比約86%。相較2020年，集中度趨勢加強(qiáng)。

??從社會(huì)責(zé)任方面來看，納稅金額有所下降，企業(yè)踐行社會(huì)責(zé)任。2021年，上市房企納稅額均值為18.36億元，同比下降約15%。一方面，近兩年疫情反復(fù)，國家實(shí)施減稅降費(fèi)的政策，助力企業(yè)抵御疫情沖擊。另一方面，行業(yè)整體利潤空間下調(diào)也是納稅額減少的可能原因之一。面向社會(huì)公眾層面，各大房企在鄉(xiāng)村振興、精準(zhǔn)扶貧、文化體育、抗疫救災(zāi)、文物保護(hù)等多個(gè)領(lǐng)域積極開展公益活動(dòng)。在防疫常態(tài)化影響下，所有30強(qiáng)上市房企均參與了抗疫救災(zāi)，26家企業(yè)參與了精準(zhǔn)扶貧鄉(xiāng)村振興、24家企業(yè)積極參與教育助學(xué)活動(dòng)。

??從創(chuàng)新能力方面來看，隨著行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，回歸產(chǎn)品居住本質(zhì)、注重多元業(yè)務(wù)發(fā)展、向管理要紅利逐漸成為房企在艱難時(shí)期的發(fā)力點(diǎn)和突破點(diǎn)。越來越多的房企從客戶需求出發(fā)，進(jìn)行產(chǎn)品的迭代升級，推動(dòng)產(chǎn)品服務(wù)力的升級，加強(qiáng)客戶滿意度管理，強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量的監(jiān)管，在科技賦能和數(shù)字化應(yīng)用方面仍在不斷推陳出新。此外，為拓展收入，尋找多種盈利渠道，多元化的業(yè)務(wù)發(fā)展、努力尋找第二增長曲線可能成為眾多房企2022年的重要選擇。與此同時(shí)，物業(yè)管理板塊依舊是多數(shù)房企的優(yōu)先選擇，現(xiàn)金流穩(wěn)定、集中度低、成長空間大的物業(yè)板塊已經(jīng)獲得資本市場的廣泛認(rèn)可。

??測評研究報(bào)告指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場規(guī)模逐漸見頂，盈利空間較為狹窄，融資渠道需要疏通，行業(yè)面臨較多挑戰(zhàn)，需要政策引導(dǎo)以恢復(fù)信心、扭轉(zhuǎn)悲觀預(yù)期。隨著2022年穩(wěn)地產(chǎn)政策的持續(xù)推出，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。同時(shí)，上市房企應(yīng)從自身出發(fā)，精細(xì)管理、積極創(chuàng)新以更好的滿足市場的需求，面對穩(wěn)增長穩(wěn)市場的任務(wù)，努力發(fā)揮更大作用。

??附一：2022房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜、單項(xiàng)榜

??附二：測評指標(biāo)體系說明

??房地產(chǎn)上市公司測評從運(yùn)營規(guī)模、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、盈利能力、成長能力、經(jīng)營效率、創(chuàng)新能力、社會(huì)責(zé)任、資本市場表現(xiàn)八大方面，采用收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、利潤規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲(chǔ)備、生產(chǎn)資料運(yùn)營能力、人力資源運(yùn)營能力、經(jīng)營創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、納稅責(zé)任、社會(huì)保障責(zé)任、慈善捐贈(zèng)、企業(yè)在資本市場運(yùn)行情況等20個(gè)二級指標(biāo)，采用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、持有型物業(yè)持有面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現(xiàn)金短債比、市盈率（PE）、市凈率（PB）、每股收益（EPS）等44個(gè)三級指標(biāo)來全面衡量房地產(chǎn)上市公司的綜合實(shí)力。