??5月27日，由中國房地產(chǎn)協(xié)會、中國物業(yè)管理協(xié)會指導，上海易居房地產(chǎn)研究院實施的2021中國房地產(chǎn)及物業(yè)服務企業(yè)上市公司研究工作研究發(fā)布會在深圳召開。

??本次大會共邀請近千名全國領軍的房地產(chǎn)上市企業(yè)、物業(yè)服務上市企業(yè)、房地產(chǎn)供應商上市企業(yè)的高管精英，以及各地方房地產(chǎn)協(xié)會、物業(yè)管理協(xié)會、金融機構和研究機構的嘉賓代表共話房地產(chǎn)和物業(yè)行業(yè)美好前景。

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳宜明、中國物業(yè)管理協(xié)會名譽副會長、上海易居房地產(chǎn)研究院專家委員會主任龐元、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、易居中國董事局主席周忻、易居企業(yè)集團CEO 丁祖昱、中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長、中物研協(xié)總經(jīng)理楊熙等嘉賓受邀出席。

??首先，會議由上海易居房地產(chǎn)研究院院長、房地產(chǎn)測評中心專家委員會主任張永岳主持。

??張永岳在開場致辭中表示，中國房地產(chǎn)上市公司測評研究工作已經(jīng)持續(xù)開展了十四年，中國物業(yè)上市公司研究工作也已連續(xù)開展了三年，這兩個測評研究工作的開展，離不開指導單位的高瞻遠矚，對標桿企業(yè)起到引領作用。這些成績的獲得，也離不開中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國物業(yè)管理協(xié)會的指導和幫助，也離不開全體行業(yè)、全體同仁共同的參與和支持。

??中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長、中物研協(xié)總經(jīng)理楊熙發(fā)布了2021物業(yè)服務企業(yè)上市公司研究成果。楊熙表示，截止到2020年底，全國物業(yè)管理規(guī)模大致在330.4億平方米，整個行業(yè)的經(jīng)營收入突破1萬億，達到11800億元左右。

??當前對物業(yè)企業(yè)而言，核心的能力三角分別是規(guī)模、品質(zhì)、科技。規(guī)模，既有多元化的擴張，也有多業(yè)態(tài)的發(fā)展；品質(zhì)的背后，代表著品牌、美譽度、滿意度；科技，將進一步提升物業(yè)企業(yè)的效率，同時能夠給我們的用戶帶來更好的體驗。正是這樣的核心能力三角，推動著我們的物業(yè)服務企業(yè)不斷向前發(fā)展。

??“我記得在2019年的時候，我們第一次看到市值混排的時候碧桂園服務進入前20強左右，2020年差不多碧桂園服務可以進入前10位，整體混排，前20強中物業(yè)服務企業(yè)有5家。在今天，整個房地產(chǎn)和物業(yè)市值混排的情況下，有11家物業(yè)服務企業(yè)的市值進入了前50強的名單，碧桂園服務和恒大物業(yè)都進入了前10強的行列。”楊熙說。

??而從資本市場表現(xiàn)方面，楊熙表示，在去年的發(fā)展過程中，整個房產(chǎn)相關股價漲幅情況跑輸恒生指數(shù)，物業(yè)企業(yè)明顯在過去一年跑贏了整個大盤。從資本市場來看，有越來越多的物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)進入了港股通，入選了恒生指數(shù)，值得欣慰的，或者說讓行業(yè)更驕傲的，碧桂園服務進入恒生指數(shù)成分股，恒大物業(yè)和碧桂園也進入了中國指數(shù)，這都是最大的市值的50家上市公司才能進入的相關榜單，對整個行業(yè)和資本市場來說，也有非常大的影響，進一步擴大了物業(yè)行業(yè)和物業(yè)企業(yè)在整個資本市場的知名度。

??而對于未來，楊熙則認為，按照當前情況來看，當前整個行業(yè)有46家上市的物業(yè)服務企業(yè)，目前遞表的有19家，還有2家準備擬上市分拆，從目前公開的信息來看，至少還有20家企業(yè)會上市，還有一些企業(yè)在醞釀的過程中。我們認為，截止2021年末，中國物業(yè)行業(yè)市場上的上市物企將達到70家。

??在主題演講環(huán)節(jié)，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、易居中國董事局主席周忻緊接著分享了自己對房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)的看法和觀點。他表示，通過這次疫情，物業(yè)行業(yè)的地位得到了充分提高，大家意識到了物業(yè)的重要性。中國房地產(chǎn)市場的整個規(guī)模，不應只看開發(fā)，而應把開發(fā)和物業(yè)放在一起，思考中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。

??他表示，從綜合角度來講，整個中國房地產(chǎn)行業(yè)是向前發(fā)展的，是做得越來越大的。“如果過去30年、40年的時間，中國房地產(chǎn)行業(yè)是在‘建設繁榮’，那么未來的30年、40年、50年，我們是在‘守護繁榮’。把建設繁榮和守護繁榮加在一起，從一個企業(yè)的角度來講，是一個企業(yè)成長和成熟的過程，是做大的過程。”周忻說。

??周忻指出，雖然過去的2020年，整個行業(yè)的地產(chǎn)+物業(yè)，是高歌猛進的發(fā)展，但從2021年-2022年，不管是地產(chǎn)企業(yè)還是物業(yè)企業(yè)，前途未必光明，需要大家如坐針氈、如履薄冰。“昨天很美好，明天很艱難。希望地產(chǎn)公司、開發(fā)公司、物業(yè)公司的同仁，我們一起努力，向前走。”周忻說。

??在高峰對話環(huán)節(jié)，佳兆業(yè)集團控股副總裁、首席經(jīng)濟學家劉策、當代置業(yè)金融資本中心總經(jīng)理李仿、中金研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管張宇、碧桂園服務執(zhí)行董事、總裁李長江、招商積余黨委書記、董事總經(jīng)理陳海照、南都地產(chǎn)服務集團、南都物業(yè)服務集團董事長韓芳、合生活科技集團總裁夏冠明以及新力控股集團副總裁、新力服務集團董事長兼總裁閉濤出席了本次高峰對話，對話由丁祖昱主持。

??以下是高峰對話嘉賓亮點節(jié)選（有刪減）：

??佳兆業(yè)集團控股副總裁、首席經(jīng)濟學家劉策：我對這個行業(yè)未來的發(fā)展還是樂觀的。當然，十年前我覺得房地產(chǎn)行業(yè)是屬于既賺錢又值錢的一個行業(yè)，但是到了現(xiàn)在，我覺得房地產(chǎn)行業(yè)變成了“賺錢但是不值錢的行業(yè)”，意思是資本市場給的PE很低，大部分4-5倍，高的沒有超過9倍。對行業(yè)來講，未來核心的方向，就是讓房地產(chǎn)往既賺錢又值錢的賽道去轉(zhuǎn)型，我覺得這是行業(yè)未來大的課題。

??當代置業(yè)金融資本中心總經(jīng)理李仿：自從資管新規(guī)之后，最近這幾年，銀行、央行監(jiān)管體系已經(jīng)完美地實現(xiàn)了政策上的監(jiān)管閉環(huán)，但是整個政策導向，我覺得并沒有把這個行業(yè)監(jiān)管死，是希望這個行業(yè)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展的。怎么平穩(wěn)健康發(fā)展？

??第一，投資性業(yè)務、股權上的合作，這些沒有卡死；

??第二，正常銀行的開發(fā)貸款，水也在持續(xù)流入；

??第三，整個監(jiān)管體系并沒有在按揭上給大家更多的限制。也就是說，它會鼓勵這個行業(yè)前面獲取土地的時候，盡量用自己的自有資金獲取土地，長遠來看，對地產(chǎn)行業(yè)來講是平穩(wěn)、健康的政策基石。

??另一方面，我覺得整個行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)進入到了地產(chǎn)資本管理時代。有一個概念，地產(chǎn)投行業(yè)務。用投行思維做地產(chǎn)，用資本管理、資產(chǎn)管理的思維做地產(chǎn)，尤其是最近這兩年，已經(jīng)逐步成型了。也就是說，地產(chǎn)行業(yè)所謂的類金融屬性，最終聚焦的就是資本管理和資產(chǎn)管理，你怎么在資本管理和資產(chǎn)管理上適合監(jiān)管閉環(huán)的需要，同時在投資業(yè)務和直接融資的角度（因為找銀行是間接融資），直接融資的角度把資本做好了，企業(yè)也就發(fā)展好了。

??中金研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管張宇：我們可以認為地產(chǎn)企業(yè)是一個母體或平臺，管理也好，開發(fā)也好，經(jīng)營也好，都是基于地產(chǎn)和物業(yè)本身的，而物業(yè)本身是我們生活所有的衣食住行載體。

??換句話說，這個載體的實體資產(chǎn)也好，輕管理的部分也好，都是我們這個行業(yè)大托盤所托的生意。這些生意在資本市場，階段性會喜歡A，階段性會喜歡B，會有一定輪轉(zhuǎn)。但是這個過程當中，你把它當作一個總體去看，相對來講地產(chǎn)是始終有活力的市場，所以它無非是階段性的輪轉(zhuǎn)狀態(tài)，現(xiàn)在是物管比較好。現(xiàn)在又新興了一個詞“資本代建”，物業(yè)企業(yè)有專業(yè)能力，是不是你可以給我提供資本，我?guī)湍愕馁Y本實現(xiàn)更好的回報等等。這個過程，這些應該都會發(fā)生。

??碧桂園服務執(zhí)行董事、總裁李長江：未來行業(yè)的變化，以上市企業(yè)來說，如果要堅持長期主義，得到資本市場的青睞，毫無疑問，必須要進行有質(zhì)量的規(guī)模擴張和業(yè)務拓展。

??招商積余黨委書記、董事總經(jīng)理陳海照：我們把傳統(tǒng)的基礎物業(yè)作為一片沃土，我們希望把這片沃土做得“更寬”，在中心主要城市做得“更厚”，我們有住宅、非住宅、機構。此外，招商物業(yè)和中航物業(yè)自身又有一些專業(yè)公司，所以在這片沃土上，要長出幾棵樹，希望這些樹長得更強，我們有樓宇科技、電梯維保，還有到家匯商城，以前是招商局集團內(nèi)部集采的，現(xiàn)在我們給1000多家寫字樓客戶開放進行采購。

??南都物業(yè)服務集團董事長韓芳：未來的到家服務會做得很好，其實到家服務當中有很多延伸領域，像搬家、家政、清洗、環(huán)衛(wèi)等等，有各類服務；二是社區(qū)新零售，大家現(xiàn)在都在做社區(qū)新零售，包括阿里，跟很多物業(yè)企業(yè)在做線上線下一體化的服務內(nèi)容；三是可以延伸和想象的剛才講的一老一小、一健康、一中介服務領域，所以說物業(yè)可以拓寬的空間非常多。

??另外，我們認為物業(yè)這個行業(yè)當中，現(xiàn)在科技化的元素被應用得非常多，很多的企業(yè)科技化的投入非常大。尤其是隨著人口紅利的取消，智慧物業(yè)的應用，在行業(yè)中會有非常大的變局，這也是行業(yè)變化的一個趨勢。

??合生活科技集團總裁夏冠明：資本對物業(yè)股認知趨于理性化。除了體量較大的頭部企業(yè)，大量的中型企業(yè)怎么辦？全國登記注冊物業(yè)公司29萬家，管理接近300億平方米的管理面積，但頭部部分只占不到30%。所以合生活要在這個板塊“換道超車”，我們沒有把自己定義成物業(yè)管理企業(yè)，我們把自己定義成深耕社區(qū)經(jīng)濟領域的一家科技型企業(yè)。

??新力控股集團副總裁、新力服務集團董事長兼總裁閉濤：我們走科技賦能，主打差異化產(chǎn)品+科技賦能為輔，在頭部企業(yè)和科技企業(yè)之間尋找我們的空間。我相信，中國市場很大，只要我們在這些領域里有足夠堅定的定力，有足夠的細分領域打造壁壘的態(tài)度和決心，還是能夠在這個市場上找到自己快速成長的空間。