“金九銀十”的傳統思維需要改變

北京中房研協技術服務有限公司 研究中心

“金九銀十”是每年都繞不開的樓市話題，但與往年的規律性、確定性相比，今年 “金九銀十”的不確定性在增加，業界也多了一些審視和反思。“金九銀十”成立的標志是這兩個月樓市銷量和銷售金額較平常月份有明顯的增長；開發商推盤活躍、去化率高；居民購房踴躍，此前積累的購房需求在這兩個月集中釋放，甚至有臨時性的激情購房。今年是否存在“金九銀十”？如何看待“金九銀十”現象和思維？

市場之所以一直有“金九銀十”的說法，原因是市場傳統的一種延續，或者是人們對市場表現規律的一種總結。簡單講，因為往年這兩個月樓市比較活躍，所以也期望今年有那樣的行情。但筆者需要提出的是，市場表現的規律性是以政策環境和市場環境基本穩定為前提條件的，如果這些基本條件發生了重大變化，所謂的市場的傳統規律性也就很可能發生變化。政策環境出現明顯變化必然導致市場規律的打破，甚至無規律可循。

對于今年“金九銀十”的判斷，應從樓市發展環境分析著手。

首先，市場缺乏連續反彈慣性，9月首周表現一般。國家統計局發布最新數據顯示，今年1-8月商品房銷售量同比下降4.1%，其中住宅銷售面積下降4.8%；銷售金額增長2.2%，其中住宅銷售額增長2.3%。前8個月樓市總體表現可概括為“量縮價穩”。雖然上半年樓市反彈態勢明顯，特別是6月份銷量較大，但7、8月份并沒有持續這樣的反彈，而是逐步歸于理性。市場總體處于不溫不火的狀態中。9月首周(第36周)20重點城市住宅成交量環比下降14.9%，除第35周有小幅反彈外，最近6周總體處于逐周銷量回落的狀態。可見，樓市并未因“金九銀十”傳統熱銷季節的到來而出現亢奮狀態。

其次，消費心理日趨成熟，首套及改善需求釋放常態化。經過最近幾年的政策調控，不但市場更加理性，消費者心理也更加成熟，網絡的普及使得普通消費者也能對樓市政策和市場進行相對理性的判斷。這直接導致消費者購房行為的常態化，而非季節化。樓市有“買漲不買跌”一說，但現在卻有更多人在反周期操作，在市場低迷時入手，不乏在3-4月有抄底成功者。購房需求的均衡釋放，也進一步降低了傳統“金九銀十”的購房需求量。

再次，銀行取消首套利率優惠，購房信貸存在不確定性。近期，北京等地多家商業銀行取消了85折利率優惠，而此前上海的部分商業銀行也采取過類似措施。這集中反映了商業銀行作為金融市場的經營者，對房地產市場的不樂觀情緒。那么資金哪里去了呢？面對發改委推動的新一輪基建投資熱潮，房地產投資依然受到抑制，銀行資金更傾向于投向國家鼓勵和支持的基建領域。在可貸資金依然有限的情況下，房地產開發和住房信貸資金就受到壓縮。金融信貸再次從緊，也將影響樓市銷售的預期。購房者還款成本上升，購房能力和意愿再次受到挑戰。

第四，政策環境依舊未放松，市場受控是長期趨勢。往年業界追捧的“金九銀十”之所以成立，是因為在各種因素的共振下，購房情緒被充分調動，在有支付能力(低首付，低利率)和購買資格(無限購政策)的情況下，真實居住需求和投資性需求同時爆發導致的。但最近兩年，國家出臺了嚴格限購、限貸政策，購房資格只賦予了特定人群，施行了某種準入門檻，市場實質是受控受限的。在這種情況下，新增投資購房需求被大部分阻于樓市之外，原來進入樓市的投資需求，也在房產稅試點征收的打壓和影響下，手里的房子只能“出”不能“進”。

盡管現在貨幣超發是客觀存在的，但增量貨幣進入樓市的管道被控制，樓市被投資資金大規模推動上漲的行情基本不會發生了。當然，不排除限購政策效力逐步衰退情況下，部分投資者能夠獲得購房資格，但這部分需求依然不能掀起太大的市場波瀾。

最后，開發企業經歷風雨，不再單純看天吃飯。如果說調控前開發企業只要能拿到地，錢基本上可以賺到，那么現如今這樣的好日子就不會有了。外有限購、限貸等政策調控，內有企業間的激烈競爭，開發企業比拼的是市場眼光、資金安全、發展戰略，單純靠天吃飯已經很難存活。“金九銀十”對開發企業重要，但并非必不可少。在市場策略上，開發企業更加注重未來半年或一年政策和市場預期的研判，以此來決策拿地節奏及市場推盤量。更加注重現金流的健康和季節資金平衡。面對政策的不確定性及行業的逐漸邊緣化，未來將更加考驗開發企業的定價和經營策略，能否應時而變，也決定了開發企業的現金流和利潤情況。

業界特別是開發企業應改變思路，政策和市場基本條件變化的情況下，傳統的市場現象可能有變，“金九銀十”在與不在都將變得正常，企業更應練就足夠強的內功，而非把希望寄托在某個時段的熱銷上，才能獲得持久穩定發展。單就今年的“金九銀十”，綜合上文所述，業界不應報太大希望，政策不放松、銀行信貸收緊、剛性需求已經持續釋放、投資需求進不來、后續政策儲備等，這些因素足夠壓制所謂的市場暴漲。當然硬幣的另一方面，市場沒有暴漲，內在需求受控條件下可持續釋放，市場暴跌的可能性也是不存在的。今年的“金九銀十”可以預判為成色不足，也可以預期為市場平穩發展，量穩價平。

宏觀經濟的變化也直接影響了房地產市場的運行態勢。

盡管中央政府態度依舊明確，繼續通過系列項目審批和穩健的貨幣政策推動經濟走出低谷，繼續嚴格執行房地產調控政策。但受制于地方財政的困難，房地產調控政策嚴格執行表現突出的也僅有上海等少數城市。

第三季度，我國宏觀經濟各項指標預計總體不理想，加上近期頻現的領土爭端問題，整個社會對房價的關注度已有所減弱，成為相對次要的問題。因此，目前房地產調控政策難以加碼，成為新政的真空期，市場的觀望期。考慮到房地產投資累計同比增幅依然下滑和新開工量累計同比負增長的態勢，中長期影響市場正常供求關系和房屋市場價格的非良性格局已形成。預計短期內宏觀經濟對我國房地產將會產生下列影響：

第一，消費者在住宅價格難以實現預期的“回歸合理”和宏觀經濟繼續走低的背景下，投資商品住宅依然被看好。只不過在限購政策下，買房沖動得不到有效釋放。剛性需求和改善性需求是目前的主力消費需求。買房受阻或滯后，導致住房租賃價格繼續有限度上升。

第二，企業將會充分利用這一調控政策間歇期，繼續采取以價換量的策略，快速銷售，回籠資金。部分大型房地產企業會趁機果斷出手，補充土地儲備。企業盡管對市場有所期待，但總體還是采取走一步看一步的策略態度。

第三，九、十兩個月商品房，特別是商品住宅的銷售量，可能會有一定程度好轉，一些地方的價格也會出現小幅上升。但至多是好于前期而低于歷史同期。二手存量房交易在市場前景不明朗的情況下，繼續保持低位運行。

第四，地方政府會加快推地步伐，大力組織土地推介會，積極增加賣地收入，減輕地方債務負擔，彌補基礎設施投入缺口。只要高于起拍價，溢價率哪怕低一點，地方政府都能接受。小地塊、總價低的地塊、區位好的地塊、商品住房比重大的地塊將屢見不鮮。

第五，由于保障房建設總的指標已經下調，各地開發建設總體順利，完成年度開工計劃和竣工指標勝算在握。困擾的是，實際需求遠低于供給數量。