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申報企業(yè)：上海云中芯企業(yè)發(fā)展有限公司（上海電氣置業(yè)  市北高新集團(tuán)）

??摘要：云芯科創(chuàng)中心位于上海市靜安區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)。2018年，這幅位于市北高新園區(qū)、閑置清退出的地塊被市北高新集團(tuán)以31.96億元拍下，并由上海電氣、市北高新簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，共同設(shè)立項(xiàng)目公司——上海云中芯企業(yè)發(fā)展有限公司，對此地塊進(jìn)行改造升級。經(jīng)過改造后，項(xiàng)目由三棟高層科研辦公樓、一棟社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施（0.5萬平方米）及2層1020個車位的地下車庫（5.5萬平方米）組成，總建筑面積16.6萬平方米。

??項(xiàng)目著力構(gòu)建覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈、全價值鏈的智能制造服務(wù)體系，在靜安市北國際科創(chuàng)社區(qū)中發(fā)揮關(guān)鍵作用。針對轉(zhuǎn)型更新的要求，項(xiàng)目注重研究保護(hù)與更新規(guī)劃設(shè)計(jì)，在改建過程中，秉持“修舊如舊、功能革新”的理念，分別改建成集會展、社交、秀場等多功能于一體的綜合文化設(shè)施，并升級為區(qū)域文化創(chuàng)意集聚的全新焦點(diǎn)。同時，為進(jìn)一步滿足企業(yè)的個性化需求，項(xiàng)目在空間組合上也提供多種選擇。此外，項(xiàng)目建造中大膽嘗試新型工藝，采用裝配式建筑大大簡化了施工難度。

??項(xiàng)目在存量盤活、施工工藝、低碳等方面都取得了積極成效。首先，項(xiàng)目注重老廠房與新建建筑的相互關(guān)系，在老廠房實(shí)現(xiàn)功能轉(zhuǎn)型提升的同時，也有效地盤活了存量資產(chǎn)。其次，項(xiàng)目在建造過程中新型工藝的運(yùn)用，房屋建造朝著穩(wěn)固、安全、綠色發(fā)展，減少了成本，更加環(huán)保。再次，項(xiàng)目引入股東方上海電氣集團(tuán)自身的產(chǎn)業(yè)技術(shù)優(yōu)勢，在城市更新中來實(shí)踐碳中和的場景應(yīng)用，最大限度地實(shí)現(xiàn)降碳目標(biāo)，同時為園區(qū)運(yùn)營提供價值增長點(diǎn)。最后，項(xiàng)目以WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)深度植入建筑本身，為安居樂業(yè)提供舒適便捷的整體環(huán)境，以此吸引一流企業(yè)與國際人才匯聚于此。

??（一）項(xiàng)目概況

??云芯科創(chuàng)中心位于靜安區(qū)共和新路3301號，處于上海市靜安區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)，前身為正升鍛造廠所在的彭浦工業(yè)區(qū)。上海彭浦工業(yè)區(qū)在1959年《上海城市總體規(guī)劃》中，被確立為上海市重要的機(jī)電工業(yè)基地，為中國和上海的工業(yè)歷史作出了重要貢獻(xiàn)。正升鍛造廠是上海20世紀(jì)五六十年代重型礦山機(jī)械行業(yè)發(fā)展的領(lǐng)頭羊，是紅色工業(yè)的驕傲，這里曾經(jīng)誕生國內(nèi)第一臺大型天線座、第一臺推土機(jī)、第一臺氣動電控冷軋機(jī)，代表著當(dāng)時中國工業(yè)的前沿力量與先進(jìn)水平，是上海現(xiàn)代重工業(yè)文明發(fā)展的親歷者與見證者。

圖1：項(xiàng)目改建前照片

??隨著城市發(fā)展與中心城功能提升的需要，2015年上海正升鍛造廠整體遷建至上海臨港片區(qū)，老廠區(qū)位于靜安區(qū)的核心區(qū)域，面臨新的功能定位與整體轉(zhuǎn)型。在上海大力支持“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、騰籠換鳥”的進(jìn)程中，2018年，地塊整體轉(zhuǎn)型為C65研發(fā)用地，被市北高新集團(tuán)以31.96億元拍下，并由上海電氣、市北高新簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，共同設(shè)立項(xiàng)目公司——上海云中芯企業(yè)發(fā)展有限公司，對此地塊進(jìn)行改造升級。

??項(xiàng)目于2019年正式開工建設(shè)，并提前三個月完成了結(jié)構(gòu)封頂。經(jīng)過改造后，項(xiàng)目由三棟高層科研辦公樓（10.6萬平方米）、一棟社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施（0.5萬平方米）及2層1020個車位的地下車庫（5.5萬平方米）組成，總建筑面積16.6萬平方米。目前，項(xiàng)目已經(jīng)對外進(jìn)行招租。

圖2：上海正升鍛造廠歷史照片

??（二）做法經(jīng)驗(yàn)

??云芯科創(chuàng)中心項(xiàng)目依托靜安市北國際科創(chuàng)社區(qū)這一百萬級百萬方高能級項(xiàng)目，作為其中承載智能制造服務(wù)體系的聚焦工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)垂直領(lǐng)域的項(xiàng)目，在整個社區(qū)中具有突出特色。通過產(chǎn)業(yè)互動、配套互補(bǔ)、差異化發(fā)展的策略，打造多樣化靈活辦公產(chǎn)品，滿足不同企業(yè)不同階段需求，并運(yùn)用新型施工工藝，使項(xiàng)目成本降低并更加環(huán)保。

??1、依托靜安市北國際科創(chuàng)社區(qū)，構(gòu)建智能制造服務(wù)體系

??云芯科創(chuàng)中心項(xiàng)目依托靜安市北國際科創(chuàng)社區(qū)，在整個社區(qū)中發(fā)揮關(guān)鍵作用。靜安國際科創(chuàng)社區(qū)作為上海北部區(qū)域地標(biāo)性的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目綜合體，以人工智能、大數(shù)據(jù)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為核心，投身國際前沿科技產(chǎn)業(yè)的浪潮。圍繞先進(jìn)產(chǎn)業(yè)及其從業(yè)人員，打造總建筑面積超過91萬方、總投資130億元的綜合體。它涵蓋了商業(yè)、辦公、居住、教育、娛樂等不同生活場景，還導(dǎo)入了“科技、人文、生態(tài)”共生、共享、共榮這樣更為先進(jìn)的發(fā)展理念，滿足新時代人群身心的需要。

??靜安國際科創(chuàng)社區(qū)內(nèi)的甲級辦公群落——云芯科創(chuàng)中心、云匯數(shù)智中心、市北·云禾，可集中釋放60萬平方米的產(chǎn)業(yè)新空間。從項(xiàng)目名稱可以看出，靜安國際科創(chuàng)社區(qū)的每一個樓宇模塊，都有著自身獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)屬性。其中云芯科創(chuàng)中心內(nèi)含近10萬平方米的C65研發(fā)用地，將重點(diǎn)聚焦工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)垂直領(lǐng)域，力爭在邊緣計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、遠(yuǎn)程運(yùn)維等方面實(shí)現(xiàn)全新突破，著力構(gòu)建覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈、全價值鏈的智能制造服務(wù)體系。

??云芯科創(chuàng)中心與其他兩個項(xiàng)目形成產(chǎn)業(yè)互動、配套互補(bǔ)、差異化發(fā)展格局。總建筑面積27萬平方米的云匯數(shù)智中心，由4棟商辦一體化載體組合而成，并輔以智慧辦公、星級酒店、近代工業(yè)風(fēng)貌保護(hù)建筑等于一體。總建筑面積14.6萬平方米的市北·云禾，則由兩棟以裙房相連的大樓為主，加上商品住宅、人才公寓、社區(qū)中心等配套設(shè)施，著力構(gòu)建一個多元、復(fù)合的樂活街區(qū)。

圖3：靜安市北國際科創(chuàng)社區(qū)功能分布

圖4：云芯科創(chuàng)中心平面圖（左）、改造后效果圖（右）

??2、秉持“修舊如舊、功能革新”的理念，研究保護(hù)與更新規(guī)劃設(shè)計(jì)

??正升鍛造廠曾經(jīng)是中國現(xiàn)代工業(yè)中心城市——上海的代表性廠區(qū)，通過對其轉(zhuǎn)型過程中保護(hù)與更新規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究，從而探索中國現(xiàn)代工業(yè)遺產(chǎn)的時代輪回。項(xiàng)目所處靜安市北國際科創(chuàng)社區(qū)內(nèi)的四棟老廠房（原正升鍛造廠內(nèi)的熱處理車間、重工車間、專家樓及零部件車間，總占地面積約4萬平方米），秉持“修舊如舊、功能革新”的理念，在保留原有紅磚鋼架結(jié)構(gòu)風(fēng)格的基礎(chǔ)上，分別改建成集會展、社交、秀場等多功能于一體的綜合文化設(shè)施，成為區(qū)域文化創(chuàng)意集聚的全新焦點(diǎn)。項(xiàng)目在保留歷史文化建筑遵循了“整體保留、修復(fù)改善、空間重塑、功能新生、凸顯價值”的策略進(jìn)行修繕，體現(xiàn)了整個靜安國際科創(chuàng)社區(qū)的歷史文化傳承與迭代升級。

圖5：正升鍛造廠保留工業(yè)建筑情況

??3、打造多樣化靈活辦公產(chǎn)品，滿足不同企業(yè)不同階段需求

??不同于全市老牌CBD的辦公氛圍，靜安國際科創(chuàng)社區(qū)則多了幾分“靈動”。云芯科創(chuàng)中心為進(jìn)一步滿足企業(yè)的個性化需求，項(xiàng)目在辦公產(chǎn)品上也提供多種選擇，既有大平層、小獨(dú)棟，也有露臺式花園以及內(nèi)部聯(lián)通的總部辦公空間，滿足不同企業(yè)的辦公需求。同時，項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初便將“靈活性”“可塑性”的空間布局貫穿始終，如“可拆卸樓板”這一大膽創(chuàng)新的設(shè)計(jì)布局，實(shí)現(xiàn)了從平面布局到立面拓展的空間變化與功能革新。在滿足各類研發(fā)企業(yè)對空間個性化定制之余，還能為企業(yè)提供從“初創(chuàng)-成長-上市”等不同生命周期的辦公選擇，做到讓企業(yè)不搬離原址的前提下，迅速擴(kuò)大自身規(guī)模，滿足工位配比。

圖6：盒子空間（左）、露臺空間（中）、花園空間（右）示意圖

??4、運(yùn)用新型施工工藝，使項(xiàng)目成本降低并更加環(huán)保

??本項(xiàng)目建造中大膽嘗試新型工藝，房屋建造朝著穩(wěn)固、安全、綠色發(fā)展。特別是樁基施工中采用了靜鉆根植樁這項(xiàng)新技術(shù)，代替原有鉆孔灌注樁、靜壓樁，靜鉆根植樁形狀設(shè)定為竹節(jié)形，可使樁體的咬合力增強(qiáng)，有效提高樁體在受壓時側(cè)壁所承受的阻力；并且通過施工擴(kuò)張樁體的下端，可以增強(qiáng)樁端的支撐力。結(jié)合了以往樁基優(yōu)勢，有助于減少成本，更加環(huán)保。同時，項(xiàng)目建造中，裝配式建筑面積比例達(dá)到100%，建筑單體預(yù)制率達(dá)到40%以上，項(xiàng)目采用裝配式建筑大大減少了鋼筋使用量，穩(wěn)定了建造成本，減少了工期時長，提升了施工效率。

??（三）項(xiàng)目成效

??云芯科創(chuàng)中心當(dāng)前已經(jīng)竣工，正在面向市場招商，在這一過程中已經(jīng)體現(xiàn)出一定的綜合效益。項(xiàng)目依托整個區(qū)域的轉(zhuǎn)型升級，成功實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)升級，由傳統(tǒng)老工業(yè)基地向新型智能制造產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時在項(xiàng)目建設(shè)中，引入WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)，響應(yīng)雙碳戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)了生態(tài)效益，此外，項(xiàng)目還利用電氣集團(tuán)產(chǎn)業(yè)資源，運(yùn)用多種可再生能源，通過電氣置業(yè)的專業(yè)化城市更新運(yùn)作，電氣集團(tuán)有效盤活低效存量土地，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)價值的提升。

??1、區(qū)域從老工業(yè)基地轉(zhuǎn)型成智能制造新高地，成功實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級

??區(qū)域從老工業(yè)基地整體轉(zhuǎn)型成智能制造產(chǎn)業(yè)高地，并且數(shù)據(jù)智能產(chǎn)業(yè)不斷集聚。包括中國電氣裝備集團(tuán)供應(yīng)鏈科技有限公司在內(nèi)的4家年稅收預(yù)計(jì)千萬元的行業(yè)知名企業(yè)正式入駐園區(qū)；中國電信旗下天翼數(shù)字生活、希爾頓集團(tuán)、博爾捷數(shù)字科技、加數(shù)度數(shù)字科技、珀拉珍選、琛全景數(shù)字科技、影昉文化科技等在內(nèi)的數(shù)十家企業(yè)完成了入駐簽約，為深度服務(wù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新發(fā)展，向價值鏈高端攀升提供創(chuàng)新動力支撐。整個園區(qū)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)升級。

??2、引入WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)，響應(yīng)雙碳戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)了生態(tài)效益

??項(xiàng)目在不同的空間節(jié)點(diǎn)，布置了挑空露臺、空中花園、立體綠化等景觀共享空間，營造出了節(jié)能、健康、舒適、綠色的生態(tài)樓宇。與此同時，項(xiàng)目還在“微碳零排”方面下足了功夫。通過采用地源熱泵、水循環(huán)、抗菌涂料、裝配式部件以及樓宇能源分項(xiàng)計(jì)量系統(tǒng)等低碳技術(shù)，以期達(dá)到全面節(jié)能降耗的良好效果，并嚴(yán)格按照國際流行的WELL標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計(jì)，將水、光照、空氣等舒適性因子植入建設(shè)理念，呈現(xiàn)出綠色環(huán)保、環(huán)境友好的辦公體驗(yàn)——讓工作生活在這里的人，幸福指數(shù)不斷提升。

??3、利用電氣集團(tuán)自身產(chǎn)業(yè)資源，為園區(qū)運(yùn)營提供價值增長點(diǎn)

??本項(xiàng)目引入股東方上海電氣集團(tuán)自身的產(chǎn)業(yè)技術(shù)優(yōu)勢，運(yùn)用于存量資產(chǎn)的城市更新項(xiàng)目建設(shè)中，在城市更新中來實(shí)踐碳中和的場景應(yīng)用。目前較為主流的方式是通過低碳化手段和數(shù)字化手段來實(shí)現(xiàn)建筑及園區(qū)的碳中和。現(xiàn)階段上海電氣的核心技術(shù)已經(jīng)覆蓋了“風(fēng)光儲氫”硬件和能源管理系統(tǒng)的平臺建設(shè)及場景應(yīng)用，能夠從能源供給段、負(fù)荷需求段進(jìn)行雙向優(yōu)化，最大限度的實(shí)現(xiàn)降碳目標(biāo)，本項(xiàng)目在社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施屋面，實(shí)施光伏鋪設(shè)，讓建筑可再生能源運(yùn)用。

??4、有效盤活低效存量土地，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)價值的提升

??由于深厚的歷史沉淀，股東方上海電氣集團(tuán)在全市各個區(qū)縣都有著大量的廠房資源。但隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的不斷深入，不少廠房已不再需要承載生產(chǎn)制造的功能，急待進(jìn)行城市更新，煥發(fā)出新的活力。是推倒重來，還是保護(hù)改造？開發(fā)與保護(hù)的矛盾，需要對現(xiàn)代工業(yè)遺產(chǎn)價值的認(rèn)定與評估。本項(xiàng)目在改造過程中，在老廠房實(shí)現(xiàn)功能轉(zhuǎn)型提升的同時，也有效地盤活了低效存量土地，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)價值的大幅提升。

??（四）小結(jié)

??云芯科創(chuàng)中心作為靜安國際科創(chuàng)社區(qū)的核心組成，聚焦工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)垂直領(lǐng)域，承載了構(gòu)建智能制造服務(wù)體系的重要作用。靜安國際科創(chuàng)社區(qū)作為上海打造具有國際競爭力的萬億級數(shù)字經(jīng)濟(jì)服務(wù)業(yè)創(chuàng)新帶的主動脈，高起點(diǎn)規(guī)劃百萬級百萬方產(chǎn)業(yè)載體，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｔ菩究苿?chuàng)中心在社區(qū)中形成產(chǎn)業(yè)互動、配套互補(bǔ)、差異化發(fā)展格局，從正升鍛造廠到智能制造產(chǎn)業(yè)新高地，是中心城區(qū)老工業(yè)基地轉(zhuǎn)型升級為高端產(chǎn)業(yè)社區(qū)的示范項(xiàng)目，也是上海城市更新背景下工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的又一力作。