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??2024年保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額542億元，合約銷售面積212.1萬平方米，持續(xù)銷售項(xiàng)目數(shù)量明顯增加。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點(diǎn)

??【合約銷售額逆勢增長，存貨去化壓力進(jìn)一步加大】2024年保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額542億元，合約銷售面積212.1萬平方米，分別同比增長1.1%和減少5.8%，在多數(shù)房企銷售額同比下跌的情況下實(shí)現(xiàn)了逆勢增長。但企業(yè)持續(xù)銷售項(xiàng)目數(shù)量明顯增加，結(jié)合2024年底企業(yè)的已竣工可售物業(yè)存貨值同比增長了40%至452.2億元，對存貨貨值的占比由24%提升至36%，企業(yè)面臨的存貨去化壓力進(jìn)一步加大。

??【穩(wěn)健投資，拿地銷售比控制在40%以下】2024年保利置業(yè)在濟(jì)南、寧波、深圳和上海新增了6個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)建面為96.4萬平方米，拿地總價(jià)約199億元，按金額計(jì)算的拿地銷售比為0.37，符合企業(yè)將全年拿地銷售比控制在40%以下的戰(zhàn)略。在房地產(chǎn)市場仍在筑底的背景下，企業(yè)的拿地也較為審慎，力度保持在較為穩(wěn)健的水平。截至2024年底，保利置業(yè)的總土儲(chǔ)建面為1316萬平方米，同比減少了21.1%。

??【核心歸母凈利下降80.6%，盈利壓力加大】2024年保利置業(yè)的營業(yè)收入為402.1億元人民幣，同比減少1.8%；毛利潤同比減少了21.1%至66億元，因此毛利率同比降低了4個(gè)百分點(diǎn)至16.4%，毛利率的降低主要是受到了行業(yè)下行的影響。與此同時(shí)，凈利率同比下降了3.8個(gè)百分點(diǎn)至0.2%；歸母凈利率同比下降了3個(gè)百分點(diǎn)至0.5%。歸母核心凈利潤為3.42億元，同比減少80.6%，歸母核心凈利率也同比下降了3.5個(gè)百分點(diǎn)至0.8%。凈利率水平降至冰點(diǎn)，企業(yè)盈利壓力加大。

??【融資優(yōu)勢凸顯，整體財(cái)務(wù)情況有較大改善】2024年保利置業(yè)完成了5筆共50億元公司債券的發(fā)行，票面利率均低于3%，推動(dòng)企業(yè)平均融資成本同比繼續(xù)下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)至3.38%，企業(yè)仍然保持著較強(qiáng)的融資能力。期末保利置業(yè)的持有現(xiàn)金同比增加8.8%至346.7億元人民幣，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債同比減少6%至195.4億元，現(xiàn)金短債比提升至1.77。同時(shí)企業(yè)的總有息負(fù)債同比減少4.7%至704.5億元，伴隨著持有現(xiàn)金和總權(quán)益的增長，因此凈負(fù)債率同比降低了16.2個(gè)百分點(diǎn)至76.9%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率也降低了2.2個(gè)百分點(diǎn)至70.4%，整體財(cái)務(wù)狀況有較大改善。

??01 銷售

??規(guī)模逆勢增長，存貨去化壓力進(jìn)一步加大

??2024年保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額542億元，合約銷售面積212.1萬平方米，分別同比增長1.1%和減少5.8%，在多數(shù)房企銷售額同比下跌的情況下實(shí)現(xiàn)了逆勢增長，在克而瑞《2024年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》上全口徑銷售額排名相較于2023年提高10名至第17名。

??與此同時(shí)，保利置業(yè)全年實(shí)現(xiàn)銷售回籠金額548億元，銷售回籠率達(dá)到了101%，同比繼續(xù)提高了1個(gè)百分點(diǎn)。全年企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流入68億元，繼續(xù)保持著現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

??2024年保利置業(yè)的合約銷售均價(jià)達(dá)到了25546元/平米，相較于2023年提升了7.3%，再創(chuàng)近年來的新高。主要是因?yàn)槠髽I(yè)在香港地區(qū)的銷售金額占比達(dá)到了15.1%，相較于2023年提升了7個(gè)百分點(diǎn)，是近年來的新高。剔除香港地區(qū)后，企業(yè)合約銷售460億元，同比下降6.7%。

??2024年保利持續(xù)銷售的項(xiàng)目147個(gè)（2023年：135），首開項(xiàng)目9個(gè)（2023年：10），期末在建及待建項(xiàng)目55個(gè)（2023年：70），持續(xù)銷售項(xiàng)目增加而在建及待建項(xiàng)目減少，企業(yè)庫存壓力持續(xù)加大。根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表來看，2024年底企業(yè)的已竣工可售物業(yè)存貨值同比增長了40%至452.2億元，對存貨貨值的占比由24%提升至36%，企業(yè)面臨的存貨去化壓力進(jìn)一步加大。

??02 投資

??穩(wěn)健投資，拿地銷售比控制在40%以下

??2024年保利置業(yè)在濟(jì)南、寧波、深圳和上海新增了6個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)建面為96.4萬平方米，拿地總價(jià)約199億元，按金額計(jì)算的拿地銷售比為0.37，符合企業(yè)將全年拿地銷售比控制在40%以下的戰(zhàn)略。在房地產(chǎn)市場仍在筑底的背景下，企業(yè)的拿地也較為審慎，力度保持在較為穩(wěn)健的水平。

??截至2024年底，保利置業(yè)的總土儲(chǔ)建面為1316萬平方米，同比減少了21.1%，其中在建面積570萬平方米，待建面積約747萬平方米。從土地分布來看，保利置業(yè)的土地儲(chǔ)備中長三角和大灣區(qū)的建面占比為45%，同比降低6個(gè)百分點(diǎn)；一線城市的占比達(dá)到29%，與2023年持平，企業(yè)總土儲(chǔ)的平均土地成本達(dá)到了10994元/平方米，繼續(xù)保持在近年來的高位。

??03 盈利

??核心歸母凈利大幅下降80.6%，盈利壓力加大

??2024年保利置業(yè)的營業(yè)收入為402.1億元人民幣，同比減少1.8%；毛利潤同比減少了21.1%至66億元，因此毛利率同比降低了4個(gè)百分點(diǎn)至16.4%，毛利率的降低主要是受到了行業(yè)下行的影響。

??與此同時(shí)，雖然合聯(lián)營公司收益轉(zhuǎn)正，同時(shí)投資物業(yè)公允值減少幅度大幅降低，但是由于存貨計(jì)提減值同比大幅增長了近600%，因此保利置業(yè)的凈利率同比下降了3.8個(gè)百分點(diǎn)至0.2%；歸母凈利率同比下降了3個(gè)百分點(diǎn)至0.5%。歸母核心凈利潤為3.42億元，同比減少80.6%，歸母核心凈利率也同比下降了3.5個(gè)百分點(diǎn)至0.8%。凈利率水平降至冰點(diǎn)，企業(yè)盈利壓力加大。

??04 償債

??融資優(yōu)勢凸顯，整體財(cái)務(wù)情況有較大改善

??在房企融資環(huán)境仍然趨緊的情況下，保利置業(yè)在2024年完成了5筆共50億元公司債券的發(fā)行，票面利率均低于3%，其中有兩筆3+2年期的票面利率分別低至2.45%和2.5%。推動(dòng)企業(yè)平均融資成本同比繼續(xù)下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)至3.38%，企業(yè)仍然保持著較強(qiáng)的融資能力。

??期末保利置業(yè)的持有現(xiàn)金同比增加8.8%至346.7億元人民幣，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債同比減少6%至195.4億元，現(xiàn)金短債比提升至1.77。企業(yè)的短期償債壓力有所緩解，但考慮到受限制現(xiàn)金和預(yù)售監(jiān)管資金也占據(jù)一部分比例，未來企業(yè)仍需保持穩(wěn)健的現(xiàn)金流管理。

??從未來的有息債務(wù)到期情況來看，在一年后但兩年內(nèi)到期的規(guī)模約為234.5億元（占比33.3%）、在兩年后但五年內(nèi)到期規(guī)模為195.8億元、在五年后到期規(guī)模為78.8億元。兩年內(nèi)有息負(fù)債占比61.0%，企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)仍有優(yōu)化空間。

??2024年末企業(yè)的總有息負(fù)債同比減少4.7%至704.5億元，伴隨著持有現(xiàn)金和總權(quán)益的增長，因此凈負(fù)債率同比降低了16.2個(gè)百分點(diǎn)至76.9%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率也降低了2.2個(gè)百分點(diǎn)至70.4%，整體財(cái)務(wù)狀況有較大改善。