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??累計實現(xiàn)銷售449.3億元，同比減少18.7%；兩年內(nèi)到期債務占比過半，償期還壓力較大。

??◎  作者 / 沈曉玲、汪慧

??核心觀點【全年實現(xiàn)銷售約450億，業(yè)績同比表現(xiàn)不及行業(yè)百強平均】 2023年，華僑城累計實現(xiàn)簽約銷售金額449.3億元、簽約銷售面積227.3萬平方米，分別同比減少18.7%、14.7%。年內(nèi)，共計有69個樓盤及少數(shù)尾盤在售，主要分布在40個城市。其中東莞松山湖文旅綜合項目銷售額達50.51億元，該項目也創(chuàng)下東莞市2023年新房首次開盤銷售榜單第一成績。

??【23年新增4個項目，三四線城市剩余可開發(fā)建面占比過半】全年，華僑城獲取4個新項目，合計新增計容建筑面積59.87萬平方米，土地總價72.36億元。新增項目持有權(quán)益較高，以地價計算平均權(quán)益占比91.2%。截至2023年末，累計剩余可開發(fā)計容建筑面積1097.81萬平方米，較2022年末進一步減少4.7%，其中三四線占55.3%。目前城市分化嚴峻，三四線城市去化修復預期并不明朗，中短期對企業(yè)仍是較大挑戰(zhàn)。 

??【房地產(chǎn)業(yè)務收入同比腰斬，凈利虧損幅度收窄】報告期內(nèi)，華僑城實現(xiàn)營業(yè)務收入557.4億元，同比下降27.4%；其中，房地產(chǎn)業(yè)務收入242.1億元，同比減少51.0%。稅前毛利潤105.8億元，同比下降39.7%，毛利率為19.0%，同比下降3.9個百分點。最終凈利潤虧損84.4億元、歸母凈利潤虧損64.9億元，得益于旅游業(yè)務復蘇和資產(chǎn)減值損失減少，虧損幅度與2022年相比有所收窄。華僑城連續(xù)兩年面臨大額虧損，除了開發(fā)業(yè)務結(jié)算壓力，長期股權(quán)投資、計提資產(chǎn)減值準備等也給盈利帶來巨大的沖擊，目前市場仍處于低位，企業(yè)困境難解，中短期盈利預期仍不樂觀。

??【踩中“兩條紅線”，兩年內(nèi)到期債務占比過半】截至報告期末，華僑城有息負債總額1334.4億元，較2022年末增加4.2%。其中，兩年以內(nèi)到期債務合計701.5億元，同比增加28.1%，占總有息負債52.6%。貨幣資金余額401.5億元，現(xiàn)金短債比為1.63，較2022年末1.96有所下降，若剔除受限資金和預售監(jiān)管資金，非受限現(xiàn)金短債比為1.17。此外，凈負債率為108.4%，扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率為73.0%，踩中“兩條紅線”。整體來說，流動性面臨一定的壓力，企業(yè)需加強債務管理，同時積極進行融資排布，提高經(jīng)營安全系數(shù)。

??【推動專業(yè)化整合，實現(xiàn)“一業(yè)一企、一企一業(yè)”運作】截至目前，華僑城完成了超過50個存量在運營項目的管理重組，推動運營類項目從城市公司剝離至歡樂谷、商管、華服、酒店、旅發(fā)等專業(yè)化公司集中管理，酒店公司存量房地產(chǎn)業(yè)務向房地產(chǎn)公司移交。隨著專業(yè)化整合的落實，各業(yè)務實現(xiàn)“一業(yè)一企、一企一業(yè)”運作，助力存量資產(chǎn)提升運營效益。

??01 銷售

??全年實現(xiàn)銷售約450億
業(yè)績同比表現(xiàn)不及行業(yè)百強平均

??2023年，華僑城累計實現(xiàn)簽約銷售金額449.3億元、簽約銷售面積227.3萬平方米，分別同比減少18.7%、14.7%，累計業(yè)績降速稍高于行業(yè)百強整體。

??年內(nèi)，共計有69個樓盤及少數(shù)尾盤在售，主要分布在40個城市。其中，一二線城市簽約銷售額占比63.9%，三四線城市簽約銷售額占比36.1%，核心貢獻城市包括深圳、成都、東莞等，其中東莞松山湖文旅項目銷售額達50.51億元，該項目也創(chuàng)下東莞市2023年新房首次開盤銷售榜單第一成績。

??2021年以來，華僑城的業(yè)績持續(xù)承壓，在文旅地產(chǎn)成片綜合開發(fā)模式下，公司項目布局主要位于城市較為偏遠的非中心區(qū)域，需求支撐較弱，面臨較大的去化壓力。目前市場尚處在低位，仍需加強銷售端的把控，根據(jù)市場情況采取靈活的銷售策略，加快推動去化。

??02 投資

??23年新增4個項目
三四線城市剩余可開發(fā)建面占比過半

??近兩年，華僑城的投資全面放緩，2023年全年獲取4個新項目，包括佛山順德歡樂海岸PLUS二期文旅綜合項目、無錫市經(jīng)開區(qū)華發(fā)東地塊錫國土（經(jīng)）2023-15號、佛山禪城區(qū)綠景東路地塊以及成都金牛國賓地塊，合計新增土地面積38.13萬平方米，計容建筑面積59.87萬平方米，土地總價72.36億元。新增項目持有權(quán)益較高，其中有3個項目權(quán)益占比100%，另一個權(quán)益占比也達到70%，以地價計算平均權(quán)益占比91.2%。

??截至2023年末，華僑城累計剩余可開發(fā)計容建筑面積1097.81萬平方米，較2022年末進一步減少4.7%；其中，一線城市占1.6%、二線城市占43.1%，三四線占55.3%。目前城市分化嚴峻，三四線城市去化修復預期并不明朗，中短期對企業(yè)仍是較大挑戰(zhàn)。

??03 利潤

??房地產(chǎn)業(yè)務收入同比腰斬
凈利虧損幅度收窄

??報告期內(nèi)，華僑城實現(xiàn)營業(yè)務收入557.4億元，同比下降27.4%；稅前毛利潤105.8億元，同比下降39.7%；綜合毛利率為19.0%，同比下降3.9個百分點。其中，房地產(chǎn)業(yè)務收入242.1億元，同比減少51.0%，毛利率為18.87%，較2022年減少3個百分點；旅游綜合業(yè)務收入313.9億元，同比增加15.3%，毛利率為19.1%，較2022年減少5.4個百分點。

??最終凈利潤虧損84.4億元、歸母凈利潤虧損64.9億元，與2022年相比虧損幅度有所收窄，主要原因，一方面是旅游業(yè)務復蘇，起到一定的平滑利潤的作用，其次是本期計提資產(chǎn)減值準備36.2億元，較2022年127.1億元大幅減少71.5%。

??總體來說，華僑城連續(xù)兩年面臨大額虧損，除了開發(fā)業(yè)務結(jié)算壓力，長期股權(quán)投資、計提資產(chǎn)減值準備等也給盈利帶來巨大的沖擊。目前市場仍處于低位，企業(yè)困境難解，中短期盈利預期仍不樂觀。

??04 負債

??踩中“兩條紅線”
兩年內(nèi)到期債務占比過半

??報告期內(nèi)，華僑城充分利用政策工具箱與把握銀行窗口期紅利，通過貸款置換等手段，持續(xù)壓降融資成本，平均融資成本較年初進一步下降0.32個百分點至3.91%。截至報告期末，有息負債總額1334.4億元，較2022年末增加4.2%，其中一年內(nèi)到期債務246.4億元，較2022年末增加15.8%，占總有息負債18.5%；一至兩年到期債務455.1億元，較2022年末增加35.8%，占總有息負債34.1%。合計來看，兩年以內(nèi)到期債務達到701.5億元，同比增加28.1%，占總有息負債52.6%，中短期面臨較大的到期壓力。

??全年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)正為34.2億，較2022年-5.7億元大幅改善；貨幣資金余額401.5億元，較2022年末減少3.5%，現(xiàn)金短債比為1.63，較2022年末1.96有所下降，若剔除受限資金和預售監(jiān)管資金，非受限現(xiàn)金短債比為1.17。凈負債率為108.4%，較2022年末上升22.5個百分點；扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率為73.0%，較2022年末上升3.1個百分點，踩中“兩條紅線”。整體來說，流動性面臨一定的壓力，企業(yè)需加強債務管理，同時積極進行融資排布，提高經(jīng)營安全系數(shù)。

??05 多元化

??推動專業(yè)化整合
實現(xiàn)“一業(yè)一企、一企一業(yè)”運作

??截至目前，華僑城完成了超過50個存量在運營項目的管理重組，推動運營類項目從城市公司剝離至歡樂谷、商管、華服、酒店、旅發(fā)等專業(yè)化公司集中管理，酒店公司存量房地產(chǎn)業(yè)務向房地產(chǎn)公司移交，各事業(yè)部承擔資產(chǎn)主體責任、專業(yè)化公司承擔運營提升責任，發(fā)揮各自優(yōu)勢，構(gòu)建專業(yè)化的業(yè)務體系，形成市場化的發(fā)展模式。歡樂谷公司成立主題公園大運營管理委員會，加大對主題公園景區(qū)項目的經(jīng)營統(tǒng)籌力度；商管公司建立商業(yè)品牌庫及品牌聯(lián)盟，進一步完善規(guī)模商業(yè)體的標準化管理體系；酒店公司建立酒店業(yè)務集中采購項目庫，整合資源推進區(qū)域集采合作。隨著專業(yè)化整合的落實，各業(yè)務實現(xiàn)“一業(yè)一企、一企一業(yè)”運作，助力存量資產(chǎn)提升運營效益。

??旅游業(yè)務：報告期內(nèi)，公司旗下文旅項目共計接待游客9365萬人次，同比增加51%。同時穩(wěn)步推進項目拓展，公司已與地方政府就長沙文化旅游綜合項目一期（親子樂園）達成輕資產(chǎn)輸出協(xié)議；北京瑪雅海灘水公園項目施工建設(shè)工作有序進行。

??商管業(yè)務，報告期內(nèi)，成功舉辦“創(chuàng)想歡樂·商業(yè)向新”商業(yè)品牌戰(zhàn)略發(fā)布會，三大核心產(chǎn)品線—“歡樂海岸系列”文旅特色商業(yè)綜合體產(chǎn)品線，“OCT-LOFT系列”創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品線，“歡樂時光系列”品質(zhì)社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線全面亮相。

??物管業(yè)務，報告期內(nèi)成功拓展外部項目超50個，并創(chuàng)新搭建“6W3H3A”物業(yè)業(yè)務標準化管理體系。