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??銷售表現止跌回升，聚焦一二線城市，財務穩健、負債結構優化。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點

??【排名穩居行業第四位,銷售去化面臨一定壓力】2023年華潤置地實現簽約銷售金額3070.3億元，同比增長1.9%。在百強房企銷售金額同比減少16.5%的背景下，華潤置地仍然實現了銷售業績的回升，全口徑銷售金額排名穩居行業第四位。企業整體去化率從2020年的59.7%逐年降至2023年的52.2%；2024年計劃可售貨值約為5308億元，存量貨值對全年計劃可售貨值的占比逐年提升，從2021年初的38%提升至2024年初的53%，未來需關注存量物業的去化。

??【一二線城市投資占比超過9成，土地儲備充足、結構優化】2023年華潤置地新獲取項目68個，新增土地投資權益地價1118億元，總計容建筑面積1325萬平方米、權益面積863萬平方米，權益拿地銷售比約為0.52，企業仍然保持著較強的拿地力度。新增投資中，一二線城市投資權益地價和總可售貨值占比均為93%。截至2023年底，華潤置地總土地儲備建筑面積為6250萬平方米，權益土地儲備建筑面積4317萬平方米，權益比約69%。企業的土地儲備充裕、布局結構相對優質，可滿足未來3-4年的發展需求。

??【結算毛利率持續下滑，盈利水平仍處于行業高位】2023年華潤置地實現營業收入2511.4億元，同比增長21.3%；毛利潤631.6億元，同比增長16.3%。綜合毛利率25.2%，同比降低1個百分點，凈利率和歸母凈利率同比分別降低了0.7和1.1個百分點至14.9%和12.5%。企業在行業下行的情況下仍然保持著較強的盈利能力，但是其結算毛利率仍在繼續下滑，較2022年的23%下降了2.3個百分點至20.7，未來利潤率仍有可能繼續承壓。

??【財務穩健、負債結構優化，融資成本維持行業低位】截至2023年底華潤置地的持有現金為1143.4億元，同比增加了17.3%；現金短債比1.78、長短期債務比2.61，同比分別提升0.19和0.07。凈負債率則降低了6.2個百分點至32.6%，剔除預收款后的資產負債率微降1.7個百分點至58.4%。企業的負債結構有所優化，財務水平持續穩健，同時2023年底企業的加權平均融資成本同比下降19個基點至3.56%，維持在行業較低水平。

??【積極向大資管業務轉型，未來將其打造為第二增長曲線】2023年華潤置地堅持“城市投資開發運營商”戰略定位，持續鞏固“3+1”一體化業務模式，為長期跨周期發展打下堅實基礎。購物中心租金收入179億元，同比增長29.7%。代建業務在全國新獲取項目80個，期末在管代建項目338個，建筑面積約6393萬平米。隨著消費類基礎設施公募REITs獲得政策支持，華潤置地開始將資管業務明確作為主航道業務之一進行推動，積極向大資管業務轉型，目標在“十四五”之內把資管業務培育成為企業的第二增長曲線。

??01 銷售

??排名穩居行業第四位
銷售去化面臨一定壓力

??2023年華潤置地實現簽約銷售金額3070.3億元，簽約銷售面積1307萬平方米，同比分別增長1.9%和減少8.3%。在百強房企銷售金額同比減少16.5%的背景下，華潤置地仍然實現了銷售業績的止跌回升，全口徑銷售金額排名穩居行業第四位，同時權益比例較上年提升1個百分點至70%。

??銷售的止跌回升，一方面是得益于華潤置地聚焦一二線城市的戰略布局，2023年一二線城市簽約占比同比提升了4個百分點至91%，因此銷售均價達到了23486元/平方米，同比提升11.1%。另一方面則是華潤置地加快了推盤速度，2023年首開的64個項目的平均首開周期為6.1個月，同比減少了1個月。

??2024年華潤置地目標要維持行業前四的地位，計劃可售貨值約為5308億元，其中計劃新推的可售貨值規模為2500億元。從近年來企業的推盤計劃可以看出，年初存量貨值對全年計劃可售貨值的占比逐年提升，從2021年初的38%提升至2024年初的53%；企業整體去化率也從2020年的59.7%逐年降至2023年的52.2%，未來需關注存量物業的去化。

??2024年2月，華潤置地將原有7個大區重組為5個大區：原華北大區與原東北大區合并，成立新的北方大區；原華中大區的武漢公司、長沙公司劃歸原華西大區，更名為中西部大區；原華中大區的鄭州公司劃歸北方大區管理。在這樣的結構調整之后，2023年華東大區和北方大區是華潤置地業績貢獻的主力，銷售金額占比分別達到28.6%和23.6%。深圳大區和華南大區的銷售貢獻度也分別同比提升4.4和2.3個百分點至14.9%和10.8%。分城市來看，2023年華潤置地業績貢獻TOP10城市的簽約金額占比達58%（北京、深圳、成都、杭州、武漢、廣州、蘇州、東莞、上海和合肥），城市業績貢獻仍然較為集中。

??02 投資

??一二線城市占比超過9成
土地儲備充足、結構優化

??2023年華潤置地新獲取項目68個，新增土地投資權益地價1118億元，總計容建筑面積1325萬平方米、權益面積863萬平方米，權益拿地銷售比約為0.52，企業仍然保持著較強的拿地力度。新增投資中，一二線城市投資權益地價和總可售貨值占比均為93%。此外，華潤置地還在北京、上海、廣州、三亞、武漢、南京等地獲取優質商業綜合體項目8個。

??截至2023年底，華潤置地總土地儲備建筑面積為6250萬平方米，權益土地儲備建筑面積4317萬平方米，權益比約69%。其中，開發物業土地儲備面積5245萬平方米，權益面積3625萬平方米，一二線城市面積占比同比提升2個百分點至73%；值得注意的是，2020年及之前獲取的項目貨值占比32%，存貨去化需關注。投資物業土地儲備面積1004萬平方米，權益面積692萬平方米，一二線城市面積占比與2022年持平為78%、購物中心占比71.5%，在建及規劃中購物中心50座。整體看來華潤置地的土地儲備充裕、布局結構相對優質，可滿足未來3-4年的發展需求。

??03 盈利

??結算毛利率持續下滑
盈利水平仍處于行業高位

??2023年華潤置地實現營業收入2511.4億元，同比增長21.3%；毛利潤631.6億元，同比增長16.3%。綜合毛利率25.2%，同比降低1個百分點。2023年華潤置地實現凈利潤373億元、歸母凈利潤313.7億元，同比分別增長25.2%和11.7%。凈利率和歸母凈利率同比分別降低了0.7和1.1個百分點至14.9%和12.5%。 

??整體看來，華潤置地在行業下行的情況下仍然保持著較強的盈利能力。但是值得注意的是，由于近年來房地產行業的持續下行，2023年華潤置地開發業務結算收入2120.8億元，同比增長20%，但是由于結算產品結構的影響，其結算毛利率仍在繼續下滑，較2022年的23%繼續下降了2.3個百分點至20.7%。

??截至2023年底，華潤置地并表口徑的已簽未結算開發物業營業額2841億元，其中預計1939億元可于2024年結算；非并表口徑已簽未結開發銷售型業務營業額為 873 億元，其中 669 億元計劃于2024 年結算。整體看來企業未來營收和合聯營受益的增長得到了一定的保障，但是受行業整體利潤下滑的影響，其利潤率則仍有可能繼續承壓。

??04 償債

??財務穩健、負債結構優化
融資成本維持行業低位

??截至2023年底華潤置地的持有現金為1143.4億元，同比增加了17.3%；現金短債比1.78、長短期債務比2.61，同比分別提升0.19和0.07。凈負債率則降低了6.2個百分點至32.6%，保持在行業低位；剔除預收款后的資產負債率微降1.7個百分點至58.4%。企業的負債結構有所優化，財務水平持續穩健。2023年華潤置地以超短期融資券以及中期票據合計融資215億元，票面利率在2.16%至3.55%區間。截至2023年底，華潤置地加權平均融資成本同比下降19個基點至3.56%，維持在行業較低水平，平均債務期限為5.4年，與2022年持平。同時標普、穆迪及惠譽也都維持華潤置地Baa1/BBB+投資級信用評級及穩定展望。

??05 多元化

??積極向大資管業務轉型
未來將其打造為第二增長曲線

??2023年華潤置地堅持“城市投資開發運營商”戰略定位，持續鞏固“3+1”一體化業務模式，即開發銷售型業務、經營性不動產+資管業務、輕資產管理業務以及生態圈要素型業務。以“有利潤增長的營收和有現金流的利潤”為核心經營策略，實現“加快建設綜合實力領先的城市投資開發運營商，創建世界一流企業”的整體戰略目標。 

??其中，經營性不動產+資管業務方面，2023年華潤置地購物中心租金收入179億元，同比增長29.7%。旗下在營購物中心實現零售額1639億元，同比增長44.2%。新開業10個高能級購物中心，位于北京、杭州、南京、昆明等城市。2024年華潤置地計劃在北京、深圳、南京、西安、長沙、鄭州等地新開約16座購物中心，預計2027年末在營購物中心將增至117個。寫字樓實現租金收入20.6億元 同比增長10.2%；出租率逆勢提升，較2022年底增加2.6個百分點至81.8%。期內酒店業務實現經營收入23.2億元，同比增長66.3%；房價超越疫情前水平，入住率回升至 63%。

??隨著消費類基礎設施公募REITs獲得政策支持，華潤置地開始將資管業務明確作為主航道業務之一進行推動，積極向大資管業務轉型，在不斷擴大不動產管理規模的同時，積極探索私募REITs和Pre-REITs等金融工具，構建公募私募兩大金融平臺，實現投融建管退的資本循環，目標在“十四五”之內把資管業務培育成為企業的第二增長曲線。目前，華潤置地已經成功發行了兩個公募REITs，分別是長租公寓領域的華夏基金華潤有巢 REIT，以及消費類基礎設施領域的華夏華潤商業 REIT。其中華夏華潤商業 REIT正在準備擴募，初步篩選了20個購物中心作為潛在擴募資產，計劃在5-6年以后形成較大的商業REITs的平臺，做到300-500億元的規模。 

??輕資產管理業務上，華潤萬象生活在全業態版圖都開始加速擴張，成為企業高質量發展的新動能。2023年華潤萬象生活旗下的在營購物中心數量增至101個，管理面積達到了1097萬平米；寫字樓物業在管項目195個，在管面積1482萬平米；物管在管面積同比增長24.6%至3.7億平米；實現新增第三方合約面積5652萬平米，行業影響力持續提升。 

??在生態圈要素型業務方面，華潤置地的代建業務和長租公寓也在持續發力。2023年企業的代建業務在全國新獲取項目80個，期末在管代建項目338個，建筑面積約6393萬平米。長租公寓方面在年底的累計在管項目60個，管理規模5.6萬間，穩定期出租率提升2個百分點至94%。整體來看，華潤置地旗下的多元化業務協同主業，為長期跨周期發展打下堅實基礎，對資管業務的重視也將成為集團未來發展的重要方向。