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??長期來看，商業運營規模較大、擁有優質資產較多的企業更有可能發行消費類基礎設施公募REITs，能夠參與公募REITs市場的房企可能會越來越多。

??◎  文 / 房玲、洪宇桁

??10月26日，證監會官網公開信息顯示，華潤、萬科、金茂和物美集團申報的4只消費類基礎設施公募REITs已獲交易所受理。作為首批消費基礎設施公募REITs，這4只產品是否能夠成功發行受到了行業內的廣泛關注。那么我國的公募REITs當前的發展情況如何？又有哪些企業可能會發行消費基礎設施公募REITs呢？

??01公募REITs發展趨近成熟
消費類基礎設施納入試點提高房企參與度

??自從2020年4月30日證監會和發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，正式開啟我國境內基礎設施公募REITs試點以來，我國公募REITs的適用范圍已經經歷了三次重大改動。在我國公募REITs的推行之初，其適用范圍主要聚焦于各類基礎設施以及產業園等項目。2021年6月首次宣布對保障性租賃住房公募REITs開啟試點，同時將適用范圍擴容至發電和旅游設施等。隨著我國公募REITs發展的逐漸成熟，2023年3月發改委宣布將優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs，首次將商業地產納入了公募REITs的適用范圍。

??截至2023年10月底，我國已經上市的公募REITs產品共有29只，首次公開發行規模為954.53億元。在29只公募REITs中，已經有2只完成了首批擴募，凈認購金額為50.64億元，算上擴募金額后我國公募REITs的總規模就已經突破千億元。從底層資產類型來看，高速公路和產業園是發行數量最多的類別，分別達到了8只和9只，此外發電和倉儲物流也都發行了較大的規模。但是這些領域與大多數房企的業務相關度較低，業務相關度較高的租賃住房領域中也僅有華潤發行了1只公募REITs，同時擬上市的7只公募REITs也基本都是城投公司或金融機構發行的。整體看來，在消費類公募REITs推出之前，公募REITs的適用范圍與大部分房企的業務關聯并不大。

??而隨著2023年3月發改委宣布商業地產將被納入公募REITs適用范圍，公募REITs適用范圍擴張至多數房企都有涉獵的領域，引發了行業的廣泛關注。部分房企對于發行消費類基礎設施公募REITs也做出了積極的表態，包括萬科、合生、龍湖等。10月20日證監會正式宣布公募REITs試點拓展至消費基礎設施，僅6天之后華潤、萬科、金茂及物美集團就在10月26日進行了申報工作。而作為消費基礎設施公募REITs的第一槍，為了獲得資本市場的青睞，四家企業都拿出了較為不錯的底層資產組合。

??02 首批4只基金底層資產均較為優質
力爭打好第一槍

??從募集說明書來看，華潤此次基礎設施REIT的相關資產項目為青島華潤萬象城，該項目位于青島市核心商圈之一的香港中路商圈，毗鄰青島市政府、五四廣場等城市地標，地理位置較為優越，其商業建面也達到了30.12萬平方米，2023年中期的出租率為98.49%；萬科的底層資產為杭州西溪印象城，毗鄰西溪濕地，商業總建面為14.41萬平米，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心，出租率達到了99.2%；金茂的相關資產為長沙金茂覽秀城，毗鄰長沙國際文化藝術中心，商業建筑面積約10.27萬平方米，是金茂商業的第一個覽秀城項目，出租率為98.36%。

??相較于三家龍頭房企拿出的大規模綜合體項目，物美集團的底層資產則是位于北京的4個小型項目的組合，單個項目的平均商業建面不超過2萬平方米，綜合出租率也僅為88.71%。但是由于項目均處于北京人流較為密集的地段，因此經營狀況也較為不錯。假如該筆公募REITs成功上市且后續經營足夠穩定，這種打包小而美項目作為公募REITs底層資產的方式未來也可能成為部分房企的參考案例。

??具體到營收層面，2023上半年華潤、萬科、金茂和物美的底層資產項目的營業收入分別為3.31億元、1.63億元、0.58億元和0.34億元，凈利潤為0.39、0.8、0.06和0.07億元。從基金的分派率來看，4只基金的分派率都在4.7%以上，物美集團的分派率甚至達到了6.4%，遠遠超過了我國公募REITs產權類項目底層資產未來3年每年凈現金流分派率應不低于3.8%的要求。由于商業地產未來的預期復蘇，4只基金達成這一分派率的問題應該不大，對投資者也有著較強的吸引力。

??整體來看，4家企業的消費類公募REITs的底層資產均位于核心城市的優質地段，同時保持著良好的運營效率，體現了企業對于打好第一槍的重視。對企業而言，試水消費基礎設施REITs一方面能夠有效盤活旗下存量商業項目，打通重資產商業的退出路徑，提升購物中心的運營效率；另一方面則是在融資環境收緊的背景下，公募REITs能夠將流動性較低的不動產項目轉換為金融產品份額，從而降低企業負債水平，打通新的融資渠道。除此之外，由于華潤、萬科等企業旗下仍有大量的商業資產，因此在獲得成功發行的經驗之后，不僅能夠將旗下資產持續擴募到現有基金，甚至還能進行第二支、第三支基金的發行工作。

??03 發行要求相對較高
商業規模較大優質資產較多的企業機會更大

??除了已經申報發行消費類基礎設施公募REITs的4家企業之外，還有部分企業早前也表態過將發行REITs，比如百聯、天虹、合生和龍湖等。雖然這些企業并沒有在第一批進行申報，但是有較大可能已經在對公募REITs 的發行進行準備，有可能在之后的第二批、第三批投入市場。

??由于消費類基礎設施公募REITs對于房企的商業地產資質以及資產證券化產品發行經驗的要求較高，因此在其余尚未對公募REITs進行表態的房企中，已經發行過商業物業CMBS或者類REITs產品的房企有著較大的可能成為下一批消費類基礎設施公募REITs的發行人。據不完全統計，截至2023年10月底至少有15家房企發行過商業物業CMBS或者類REITs產品，但是短期內是否能夠發行公募REITs也需要考慮到企業近期的商業經營情況和財務狀況。長期來看，商業運營規模較大、擁有優質資產較多的企業更有可能發行消費類基礎設施公募REITs，能夠參與公募REITs市場的房企可能會越來越多。