??持續(xù)深耕大灣區(qū)，堅(jiān)持穩(wěn)健投資。

??◎  作者 / 朱一鳴、貢顯揚(yáng)、唐嫣蓓

??核心觀點(diǎn)

??【超額完成2021年全年目標(biāo)】2021年越秀地產(chǎn)合同銷(xiāo)售金額約1151.5億元，同比上升20.2%，完成全年1122億元業(yè)績(jī)目標(biāo)的102.6%。其中，大灣區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯，合同銷(xiāo)售金額人民幣達(dá)713.7億元，同比上升12.1%。此外，越秀地產(chǎn)已在29個(gè)城市布局，其中大灣區(qū)占比高達(dá)62%，但較去年略有下降。管理層表示接下來(lái)將不再局限廣州，而是以大灣區(qū)作為優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步發(fā)展華東區(qū)域。

??【堅(jiān)持“量入為出”，“精準(zhǔn)投放”】2021年，越秀在18個(gè)城市共新增37幅土地，總建筑面積約918萬(wàn)平方米。截至2021年末，越秀地產(chǎn)合計(jì)總土地儲(chǔ)備2711萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.5%。未來(lái)，將堅(jiān)持以“量入為出” 、“一城一策” 、“精準(zhǔn)投放” 為輸出的投資方案。截至2021年末，城市運(yùn)營(yíng)總土地儲(chǔ)備370.35萬(wàn)平方米，其中2021年新增234萬(wàn)平方米。

??【毛利率下降至21.8%，融資渠道暢通】2021年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣573.8億元，同比上升24.1%。近年來(lái)，由于行業(yè)整體盈利水平下降，越秀自2019年以來(lái)毛利率和核心凈利潤(rùn)率呈下降趨勢(shì)，2021年分別為21.8%和7.2%，但管理層表示未來(lái)毛利率將維持在20%-25%區(qū)間較為合理。此外，“三道紅線”指標(biāo)繼續(xù)保持“綠檔”達(dá)標(biāo)，平均借貸成本同比下降36個(gè)基點(diǎn)至4.26%。

??【完善特色化TOD項(xiàng)目，深化“雙平臺(tái)”互動(dòng)業(yè)務(wù)】2021年，TOD項(xiàng)目銷(xiāo)售穩(wěn)健增長(zhǎng)，全年合同銷(xiāo)售金額約人民幣178.7億元，同比上升5.1%。越秀持續(xù)獲取大灣區(qū)TOD項(xiàng)目，積極拓展大灣區(qū)外TOD項(xiàng)目，2021年TOD項(xiàng)目總土儲(chǔ)達(dá)376萬(wàn)平方米，并新增優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)21萬(wàn)平方米。此外，2021年上半年越秀成功分拆越秀服務(wù)于香港上市；下半年越秀地產(chǎn)成功向越秀房托出售廣州越秀金融大廈，積極開(kāi)展越秀地產(chǎn)與越秀房托的“雙平臺(tái)”互動(dòng)業(yè)務(wù)。

??01 銷(xiāo)售

??完成2021年全年目標(biāo)
邁入千億房企規(guī)模

??2021年越秀地產(chǎn)合同銷(xiāo)售金額約1151.5億元，同比上升20.2%，完成全年1122億元業(yè)績(jī)目標(biāo)的102.6%。合同銷(xiāo)售面積約417.7萬(wàn)平方米，同比上升10.1%。銷(xiāo)售均價(jià)27600元/平方米,同比上升9.5%。在市場(chǎng)整體遇冷的情況下，越秀超額完成2021年全年目標(biāo)，邁入千億房企的規(guī)模，并定下2022年1235億元的合同銷(xiāo)售目標(biāo)，目標(biāo)增長(zhǎng)率達(dá)7.3%。

??從銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)來(lái)看，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯，其合同銷(xiāo)售金額人民幣達(dá)713.7億元，同比上升12.1%，其中，廣州合同銷(xiāo)售金額人民幣606.0億元，同比上升8.6%。華東地區(qū)合同銷(xiāo)售金額人民幣259.3億元，同比上升30.1%，華中地區(qū)合同銷(xiāo)售金額人民幣101.7億元，同比上升48.6%。整體來(lái)看，越秀地產(chǎn)已在29個(gè)城市布局，其中大灣區(qū)占比高達(dá)62%，但較去年略有下降。管理層表示接下來(lái)將不再局限廣州，而是以大灣區(qū)作為優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步發(fā)展華東區(qū)域。

??02 投資

??堅(jiān)持“量入為出”
“精準(zhǔn)投放”

??2021年，越秀地產(chǎn)依托“6+1”增儲(chǔ)模式在18個(gè)城市共新增37幅土地，總建筑面積約918萬(wàn)平方米。同時(shí)，聚焦優(yōu)勢(shì)區(qū)域持續(xù)深耕，大灣區(qū)新增16幅土地，新增土儲(chǔ)442萬(wàn)平方米，其中廣州新增12幅土地，新增土儲(chǔ)390萬(wàn)平方米。通過(guò)TOD、“城市運(yùn)營(yíng)”、國(guó)企合作等多元化渠道增儲(chǔ)占比56%。 

??截至2021年末，越秀地產(chǎn)合計(jì)總土地儲(chǔ)備2711萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.5%；大灣區(qū)達(dá)1491萬(wàn)平方米，占比55%，廣州占比47.6%。同時(shí)，越秀地產(chǎn)在城市級(jí)別分布上主要以一二線為主，合計(jì)超90%。未來(lái)，越秀堅(jiān)持以“量入為出”為導(dǎo)向，針對(duì)不同城市“一城一策”，在項(xiàng)目上“精準(zhǔn)投放”， 持續(xù)輸出穩(wěn)健的投資方案。

??城市運(yùn)營(yíng)方面，截至2021年末，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備370.35萬(wàn)平方米，其中2021年新增234萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目廣州白云廣龍地塊、廣州星寰（廣州番禺廣州南站地塊）、廣州南沙橫瀝島地塊、郴州星匯城（郴州西城地塊）。在城市運(yùn)營(yíng)發(fā)展之路上，越秀加深政策研究，聚焦舊村項(xiàng)目，持續(xù)深耕優(yōu)勢(shì)區(qū)域和項(xiàng)目，并加大并購(gòu)和合作力度。

??03 財(cái)務(wù)

??毛利率下降至21.8%
融資渠道暢通

??2021年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣573.8億元，同比上升24.1%。毛利潤(rùn)124.8億元，同比上升7.4%。核心凈利潤(rùn)穩(wěn)定上升，達(dá)人民幣41.5億元，同比上升3.2%。近年來(lái)，由于行業(yè)整體盈利水平下降，越秀自2019年以來(lái)毛利率和核心凈利潤(rùn)率呈下降趨勢(shì)，2021年分別為21.8%和7.2%，但管理層表示未來(lái)毛利率將維持在20%-25%區(qū)間較為合理。此外，截至12月31日，已售未入賬合同銷(xiāo)售金額人民幣1506.5億元，較年初上升25.9%。

??截至2021年底，越秀地產(chǎn)持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物以及監(jiān)控戶存款人民幣405億元，較上年上升8.6%，資金流動(dòng)性充足。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為69.1%、47.1%和1.36倍，“三道紅線”指標(biāo)繼續(xù)保持“綠檔”達(dá)標(biāo)。

??具體來(lái)看，在融資端，越秀抓住市場(chǎng)有利窗口，于境外成功發(fā)行6.5億5年期和1.5億10年期美元債券，票面利率分別為2.8%和3.8%。于境內(nèi)成功發(fā)行人民幣60億元公司債券，平均票面利率為3.29%。平均借貸成本同比下降36個(gè)基點(diǎn)至4.26%。穆迪、惠譽(yù)繼續(xù)維持Baa3和BBB-投資級(jí)信用評(píng)級(jí)，展望“穩(wěn)定”。

??04 多元化

??完善特色化TOD項(xiàng)目
深化“雙平臺(tái)”互動(dòng)業(yè)務(wù)

??TOD方面，截至2021年末，全年合同銷(xiāo)售金額約人民幣178.7億元，同比上升5.1%，銷(xiāo)售穩(wěn)健增長(zhǎng)。其中，品秀星圖實(shí)現(xiàn)35.0億元、品秀星瀚實(shí)現(xiàn)40.0億元、星匯城實(shí)現(xiàn)45.9億元。 

??越秀地產(chǎn)將TOD項(xiàng)目作為公司特色，不斷深化與廣州地鐵戰(zhàn)略合作，持續(xù)獲取大灣區(qū)TOD項(xiàng)目，積極拓展大灣區(qū)外TOD項(xiàng)目，2021年TOD項(xiàng)目總土地儲(chǔ)備達(dá)376萬(wàn)平方米。同時(shí)，越秀地產(chǎn)新增廣州星航（廣州黃埔廟頭）TOD項(xiàng)目，增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)21萬(wàn)平方米。值得注意的是，越秀地產(chǎn)已中標(biāo)福州TOD項(xiàng)目，并積極對(duì)接長(zhǎng)沙、昆明、青島等地的地鐵集團(tuán)，借助廣州的TOD開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，打造技術(shù)壁壘，開(kāi)啟全國(guó)化布局。

??此外，2021年越秀地產(chǎn)成功分拆越秀服務(wù)（6626. HK）于香港上市，所得款項(xiàng)凈額約港幣19.6億元。截至12月31日，越秀地產(chǎn)持有越秀服務(wù)66.9%股權(quán)。同時(shí)，越秀地產(chǎn)堅(jiān)持“商住并舉”的發(fā)展策略，下半年成功向越秀房托出售廣州越秀金融大廈，積極開(kāi)展越秀地產(chǎn)與越秀房托的“雙平臺(tái)”互動(dòng)業(yè)務(wù)。同時(shí)，越秀地產(chǎn)積極優(yōu)化產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化體系和綠色住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系，在2021年首次參評(píng)GRESB評(píng)級(jí)，獲三星級(jí)，80分。