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??在民營(yíng)房企不斷“暴雷”的2021年，地方國(guó)企的比較優(yōu)勢(shì)得到了凸顯。

??3月10日，越秀地產(chǎn)股份有限公司（股票代碼00123.HK，以下簡(jiǎn)稱“越秀地產(chǎn)”）公布了2021年的經(jīng)營(yíng)成績(jī)單，銷售額仍收獲了20%的增長(zhǎng)，首次突破千億元至1151.5億元。營(yíng)業(yè)收入、核心凈利潤(rùn)均錄得了正向增長(zhǎng)，“三道紅線”也保持在綠檔。

??越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，2022年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總規(guī)模可能略有回調(diào)。基于這個(gè)判斷再綜合公司持有的2146億元可售貨值，該公司定下了今年7%的銷售額增長(zhǎng)目標(biāo)。

??截至目前，粵港澳大灣區(qū)已有多家民營(yíng)房企陷入了流動(dòng)性危機(jī)，一些尚未“暴雷”的企業(yè)也在加緊處理資產(chǎn)，希望尋得有心有力的“白武士”接盤。林昭遠(yuǎn)透露，該公司與出險(xiǎn)房企一直在接觸、洽談相關(guān)項(xiàng)目，“錢不是問題”。

??今年增長(zhǎng)目標(biāo)降至7%

??銷售重心仍在大灣區(qū)

??業(yè)績(jī)公告顯示，2021年越秀地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入約為573.8億元，同比上升24.1%。權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約為35.9億元，同比下降15.5%，核心凈利潤(rùn)約為41.5億元，同比上升3.2%。毛利率約為21.8%，同比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。

??從銷售的比重來看，這家來自廣州的地方國(guó)企依然把重心放在了以廣州為核心的粵港澳大灣區(qū)，年內(nèi)在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約713.7億元，同比上升12.1%。其中，來自廣州的合同銷售金額606億元，同比上升8.6%。

??2021年，受行業(yè)流動(dòng)性影響，不少民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)減少了在土地市場(chǎng)的投資，而央企、國(guó)企則趁機(jī)吸納了不少土地儲(chǔ)備。期內(nèi)，越秀地產(chǎn)在全國(guó)18個(gè)城市新增37幅土地，總建筑面積約為918萬(wàn)平方米，約56%通過非公開競(jìng)爭(zhēng)模式獲取，其中TOD、城市運(yùn)營(yíng)、國(guó)企合作增儲(chǔ)模式分別占新增土地儲(chǔ)備的2.3%、25.5%、9.3%。截至2021年12月31日，越秀地產(chǎn)在全國(guó)已布局29個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約為2711萬(wàn)平方米，91%位于一二線城市，其中粵港澳大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備約55%，而廣州的占比高達(dá)47.6%。

??雖然2021年銷售額錄得了20%的同比增長(zhǎng)，優(yōu)于不少同行的表現(xiàn)，但對(duì)于2022年越秀地產(chǎn)態(tài)度謹(jǐn)慎，僅將銷售目標(biāo)定在1235億元，增幅7%。林昭遠(yuǎn)解釋，這一目標(biāo)是綜合考慮了今年的供貨情況，以及對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)判。就行業(yè)成交總量來看，“很多機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)目前已經(jīng)到了頂點(diǎn)，接下來總體規(guī)模也許會(huì)有回調(diào)。”2022年，越秀地產(chǎn)預(yù)計(jì)有2146億元的可售資源可供給市場(chǎng)，參考2021年58%的去化率，基本可實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，“如果市場(chǎng)好可能增幅會(huì)高一點(diǎn)。”

??今年的前兩個(gè)月，開發(fā)商們普遍感受到了市場(chǎng)的沉重壓力，行業(yè)銷售額同比下滑明顯。2022年1月至2月，越秀地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約78.64億元，同比下降約42%，合同銷售面積約31.3萬(wàn)平方米，同比下降約35%。

??對(duì)于未來的銷售表現(xiàn)，林昭遠(yuǎn)還是比較樂觀的，他認(rèn)為目前無(wú)論是中央還是各城市的政策，無(wú)論是限購(gòu)端還是金融端，都有利于行業(yè)的回暖。“我個(gè)人預(yù)判，3月份應(yīng)該會(huì)有一些回暖。”

??積極接洽收并購(gòu)標(biāo)的

??錢不是問題

??就2021年而言，國(guó)企的背景優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)最明顯的無(wú)疑是融資端，在不少民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)被抽貸、發(fā)不出新債的背景下，越秀地產(chǎn)境外發(fā)債的融資成本還創(chuàng)下了歷史新低，6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債，票面利率分別低至2.8%和3.8%，60億元公司債的票面利率也僅3.29%。期內(nèi)，該公司平均借貸成本同比下降36個(gè)基點(diǎn)至4.26%，截至2021年底的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約為405億元，較年初上升8.6%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為69.1%、47.1%和1.36倍，“三道紅線”維持在綠檔水平。

??基于賬上有405億元現(xiàn)金，且融資渠道通暢、成本低，越秀地產(chǎn)在投資端并未有壓降的計(jì)劃。2021年，該公司花了444.8億元買地，是2020年的2.5倍，2022年的買地預(yù)算是457.2億元，也占到了銷售額的37%。

??在越秀地產(chǎn)的“6+1”增儲(chǔ)模式中，收并購(gòu)這一模式于過去數(shù)年并未有搶眼表現(xiàn)，而今年，該公司管理層透露將更多關(guān)注收并購(gòu)、合作的機(jī)會(huì)。

??早在2021年12月，越秀地產(chǎn)的母公司——越秀集團(tuán)就已派出代表進(jìn)入中國(guó)恒大的風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)。2021年1月，有消息指廣東省政府召集了多家民營(yíng)房企與國(guó)有房企，為部分出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的收并購(gòu)“牽線搭橋”，越秀地產(chǎn)便是與會(huì)國(guó)企之一。

??“錢不是問題。”林昭遠(yuǎn)表示，在并購(gòu)貸方面，各大金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)主動(dòng)對(duì)接了越秀地產(chǎn)。該公司也一直在研究、接觸和洽談出險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，但是，“和我們的城市重疊度偏離的，也不一定會(huì)考慮。”

??合作開發(fā)已經(jīng)是地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的主流開發(fā)模式，越秀地產(chǎn)2021年新增的37個(gè)項(xiàng)目只有1個(gè)的權(quán)益占比是100%，其余均為合作開發(fā)。林昭遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)，該公司目前合作的對(duì)象有央企、當(dāng)?shù)氐膰?guó)企，除了個(gè)別項(xiàng)目，大部分項(xiàng)目的發(fā)展還是比較正常。個(gè)別項(xiàng)目包括與花樣年合作的重慶“新山和悅”，以及與中國(guó)奧園合作的廣州“越秀奧園華發(fā)·親愛里”。今年1月底，花樣年已經(jīng)將所持“新山和悅”項(xiàng)目公司的41%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了廣州國(guó)資發(fā)展基金，據(jù)知情人士透露，越秀地產(chǎn)將在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候從廣州國(guó)資發(fā)展基金手里收購(gòu)這部分股權(quán)。位于廣州增城的“越秀奧園華發(fā)·親愛里”項(xiàng)目，越秀地產(chǎn)持有40%的股權(quán)。

??“雖然目前合作方出現(xiàn)了一些困難，但項(xiàng)目規(guī)模不大，且建設(shè)資金已經(jīng)提完，因此影響不大。”林昭遠(yuǎn)表示。