文/CRIC研究中心分析師 朱一鳴、陳開朝

  全年有望突破1300億元，在高速擴張中周轉效率持續(xù)提升

  2013年上半年，保利地產實現銷售金額636.4億元，同比增長27%，依然保持快速攀升態(tài)勢。上半年企業(yè)已完成年度目標的53%，時間過 半、任務也過半，預示著全年1200億元的年度目標有望順利完成。如果下半年增速與上半年保持一致，企業(yè)全年業(yè)績將達1300億元；而按照企業(yè)2008年 -2012年的銷售經驗數據，上半年銷售業(yè)績的比重均值為47%，以此估算，全年業(yè)績也將突破1300億元。

  需要指出的是，去年以來，一二線城市的剛需持續(xù)釋放，改善型需求也在持續(xù)回暖。在此背景下，許多回歸一二線的房企如雅居樂、佳兆業(yè)，都提高了改 善型產品的比重，以提高項目利潤。但一向追求高周轉、快節(jié)奏的保利地產，卻始終堅持以中小戶型普通住宅開發(fā)為主的發(fā)展戰(zhàn)略。今年上半年，企業(yè)成交產品中商 品住宅套數占比為82%，住宅產品中 144 平方米以下的普通住宅套數占比為 90.3%，迎合了主流市場的需求。也因為此，企業(yè)產品的去化速度較快，使得很多樓盤出現開盤即售罄的現象。數據顯示，今年上半年企業(yè)總資產周轉率為 0.11，較2011年的0.09以及2012年的0.1呈現穩(wěn)步提升的趨勢，表明企業(yè)在高速擴張中，持續(xù)強化了高速運行效率。

  加大一二線城市戰(zhàn)略布局，深化對現有中心城市周邊的輻射力度

  根據企業(yè)2013年中報，上半年企業(yè)新增土地項目20個，總建筑面積達565萬平米，總投入161億元，新增土地儲備建筑面積同比增長53.8%，繼續(xù)大幅擴張。

  從樓板價看，今年上半年，企業(yè)新增土地儲備的成本為2849元/平方米，比2012年的4301元/平方米下降了逾三成。主要原因是：在完成所 有沿海一線城市的布局后，今年上半年企業(yè)加大了縱深內陸一、二線城市如武漢、成都、重慶的戰(zhàn)略布點，且對現有中心城市周邊經濟發(fā)達的二、三線城市如合肥、 青島、沈陽、大連、長春、遂寧的輻射進一步加強，因此企業(yè)的拿地成本有所下降。

  從城市能級看，自去年以來，企業(yè)一、二線城市拿地的比重在不斷上升，而三四線城市拿地持續(xù)收縮。2012年，企業(yè)在一、二線城市的資金投入比重 分別為34%和48%，建筑面積比重分別為12%和52%；三四線城市的資金投入和面積比重分別為18%和35%；到今年上半年，企業(yè)在二線城市的土地儲 備面積占比上升到71.2%，一線城市面積比重則下降2個百分點至10.4%。總體上，企業(yè)在一二線的拿地比重都在上升。與此相反，企業(yè)在三四線的拿地繼 續(xù)收縮，拿地資金和面積比重分別下降11個百分點和13個百分點。

  從區(qū)域看，華東板塊占比上升幅度最大，中南板塊銳減。今年上半年，企業(yè)在華東的資金投入比重大幅上升，從2012年的30%上升到53%；中南的比重銳減，資金投入從去年的38%下降至9.2%。

  首次結算比重過大導致毛利率下降，負債率和結構持續(xù)優(yōu)化

  上半年，保利地產實現營業(yè)收入和歸屬于母公司的凈利潤分別為305.44億元、34.07億元，分別同比增長51.34%和35.7%，符合預期。

  上半年，企業(yè)毛利率同比下降7個百分點至28%，主要原因是上半年結算的房地產項目中，逾四成屬于首次結算，一般結算成本較高，拉低了整體毛利 率。下半年，隨著這些項目后續(xù)銷售的產品價格提升，以及結算產品的結構趨于均衡，預計全年毛利率將逐漸恢復至35-37%左右的正常水平。

  上半年，企業(yè)凈負債率較去年同期大為改善，下降20個百分點至95%。雖然這一數值在行業(yè)中屬于高水平，但由于企業(yè)握有351多億的現金和上千 億的預收賬款，配合企業(yè)的高周轉策略，都能夠保障企業(yè)財務處于穩(wěn)健的狀態(tài)。而且企業(yè)的債務結構進一步優(yōu)化，截至今年6月底，企業(yè)一年內到期的流動負債為 258億元，雖然較去年有所增長，但隨著43 億元“08 保利債”于7 月到期，償付后公司一年內到期的流動負債將降至215 億，長短期負債比將從上半年2.5 提升至3.0 左右，負債結構進一步改善。同時公司8 月在境外發(fā)行5 億美元5 年期固息債券，年利率4.53%，將進一步降低公司資金成本。

  綜合開發(fā)顯成效，商業(yè)、旅游多元發(fā)展

  今年上半年，在堅持住宅地產主業(yè)的同時，保利地產在商業(yè)、旅游等領域也取得積極成效。

  在商業(yè)方面，今年上半年保利地產商業(yè)地產累計銷售73.5億元，對上半年業(yè)績的貢獻已超過10%；今年下半年，還有120億以上的可售貨量。目 前，企業(yè)在廣州、北京、上海、天津、成都、武漢等中心城市已建商業(yè)地產項目總建面積超過250萬平方米，形成了涵蓋商業(yè)寫字樓、高端休閑地產、星際酒店、 商貿會展、購物中心、城市綜合體等多元化優(yōu)質商用物業(yè)的規(guī)模化經營格局。預計“十二五”期間，企業(yè)擁有的購物中心和酒店項目將分別達到12個和15個。未 來，保利地產營業(yè)收入中的住宅和商業(yè)地產比重將形成7：3的格局。

  在旅游地產方面，企業(yè)在成功開發(fā)成都保利石象湖、陽江保利海陵島等旅游地產項目的基礎上，提煉了一種全新的新復合地產開發(fā)模式——即在集旅游、 休閑、度假、居住為一體的旅游地產上，進一步融合運動地產、教育地產、養(yǎng)老地產、藝術地產等業(yè)態(tài)，形成人、自然、生態(tài)高度和諧的境界。而作為企業(yè)新復合地 產開篇之作的東莞保利生態(tài)城項目，今年5月24日又大幅擴容，從原來的26.6平方公里擴至60平方公里；企業(yè)將在未來6-8年時間內，投資200億元打 造童話王國、夢幻城堡、快樂森林等多個主題樂園。等項目建成后，將成為“珠三角”地區(qū)最大的旅游地產項目。我們認為，這一項目對于保利地產而言，猶如海南 清水灣之于雅居樂，可以成為企業(yè)業(yè)績的爆發(fā)點，并引領企業(yè)走向多元平衡的發(fā)展格局。

  補充說明：此報告僅為企業(yè)當日業(yè)績發(fā)布后的及時快評，后期CRIC研究中心還將有詳詳實的半年報分析報告推出，敬請關注！

  分析師簡介
朱一鳴，CRIC研究中心企業(yè)研究經理，擅長房地產企業(yè)戰(zhàn)略、融資及財務分析
陳開朝  CRIC研究中心企業(yè)研究員，擅長房地產企業(yè)研究