??導 讀

??節后部分核心城市“轉暖”，市場分化將延續；2月百強規模環比下降22.9%，同比下滑11.6%；房企業績分化,上市房企超六成業績增長。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??◆ 榜單改版說明 ◆

??今年是克而瑞編制中國房地產企業銷售排行榜的第11個年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權益榜，我們一直真實、嚴謹、公正地記錄著10年來的行業變化、格局演變和模式創新。

??自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權益榜的基礎上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業集團連同合營及聯營公司所有項目計入業績的統計方式，不考慮權益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數據中統一不包括代建產生的銷售業績。全口徑榜反映的是企業城市布局和項目拓展的能力。

??操盤榜是以企業操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發，則該項目的業績僅歸入操盤企業。反映的是企業的營銷和操盤能力，企業代建產生的銷售業績納入操盤口徑統計中。

??權益榜是以企業股權占比為口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業績按照股權占比計入相應企業。反映的是企業的資金實力與投資能力。

??鑒于目前絕大多數的上市房企已經將業績公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發布數據進行對照的讀者，可以參考全口徑榜單。

??榜單解讀

??2月春節假期三四線城市返鄉置業潮爽約，成交出現明顯下滑。但節后最近兩周部分核心城市市場出現了一定的回暖勢頭，我們認為主要是兩方面原因造成，一方面房地產市場有“小陽春”的時間節點；另一方面調控放松的預期讓部分觀望已久的客戶入市。但目前的“回暖”僅限于核心城市及熱點項目市場，整體成交規模也未出現明顯的增長，因此尚不能解讀為市場全面轉暖的信號。

??我們認為2019年將是房地產市場銷售“小年”，各線城市仍將延續持續分化的市場格局。長期來看，高杠桿經營、高增長模式注定不可持續，房企將由高速增長轉向有質量增長。

??1、2月百強規模環比下降22.9%，同比下滑11.6%

??2019年開年以來，雖然全國有近20城出現了不同程度的政策松綁，但受2月春節因素影響，市場尚未有明顯回暖跡象。TOP100房企2月單月的整體銷售規模（操盤金額）較1月環比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，環比下滑32.6%。按照可比口徑統計，2月百強銷售額同比下滑11%左右。

　　盡管入榜房企2月業績環比下降，但從1-2月累計銷售情況來看仍然強于整個行業，百強銷售規模與去年同期基本持平。在入榜的60余家上市房企中，累計業績同比上升的房企數量超6成。從單月來看，上市房企業績同比上升的房企數量也超過6成。

　　2、標桿房企上榜門檻有所下滑

??此外，TOP10及TOP20梯隊房企的銷售金額門檻較去年同期有一定下滑，銷售權益榜TOP10房企的入榜門檻為171.3億元，降幅近20%。除此之外，其他各梯隊房企的銷售金額門檻與去年同期基本持平。

??3、節后部分核心城市“轉暖”，市場分化延續

??2月房地產市場呈現兩階段變化：其一，春節市場持續轉冷，三四線城市返鄉置業潮爽約。春節兩周（1月28日-2月10日），三四線城市并未迎來市場期盼已久的火爆銷售場景，成交量不增反跌，暫以23%同比跌幅居前。諸如徐州、淮安等返鄉置業型城市成交明顯遇冷，成交量同比皆腰斬。

??其二，節后市場漸有回暖征兆，尤其是那些市場調整到位的核心一二線城市，樓市、地市皆有轉暖的跡象。譬如，南京再現搶購熱潮，部分項目開盤當天實際到訪量多達3千人，1個半小時便告售罄，市場熱度可見一斑。與此同時，蘇州節后首場土拍堪稱火爆，參拍房企數量明顯增多，多宗地高溢價出讓，最終7宗地攬金近百億，這與前期底價成交乃至流拍形成強烈反差。

??我們認為節后市場回暖僅限于部分城市、部分項目，持續時間周期存疑，并非市場全面轉暖的信號。預計各線城市仍將延續持續分化的市場格局，意即一二線城市成交量在政策趨緩下基本保持穩定，三四線城市依舊面臨較大的調整壓力。

??4、2019年房企戰略將聚焦主業、穩健發展

??2019年以來，部分規模房企已針對今年的宏觀經濟形勢、行業發展機遇以及企業自身的戰略發展方向作出了預判和規劃。目前來看，多數規模房企對市場預期持謹慎樂觀的態度，戰略判斷主要集中在以下幾大方向。

??宏觀經濟下行壓力較大

??從宏觀趨勢來看，2019年無論是經濟還是房地產本身都有一定壓力。目前經濟下行“L”型走勢尚未完成探底，上半年壓力會相對較大。從政策層面來看，我們認為2019年出臺的政策會以對整體經濟、對房地產相對有利的政策為主。

??從高速發展轉向穩健發展

??2016年至今，中國房地產行業經歷了增長最快的三年，房企通過高周轉、高杠桿完成了規模的快速擴張。目前市場面臨經濟下行壓力，大部分規模企業在發展戰略上也從高速發展轉向穩健發展。房企投資將以穩健為主、追求有質量發展，整體的規模增速也會較前兩年有所回落。

??聚焦地產開發主業

??目前行業形勢下，聚焦主業對于房企而言仍將是重中之重。一方面，目前中國的城鎮化進程還在持續，未來一段時間內中國房地產行業仍將維持較大規模。另一方面，目前不同地區、不同城市之間的不平衡不充分發展問題較為凸顯，部分城市仍具備一定的發展潛力。

??多元化業務中發展強項

??2019年，規模房企在多元化業務的發展中也將更有所側重，將以發展強項為主而不再是全面出擊。部分新業務面臨未來前景不明、模式不清、目標模糊等問題，房企需要對資源進行重新梳理調配。通過不斷摸索商業模式，把資源用更有發展潛力的業務上去。

??更重視產品的打造

??隨著中國房地產市場進入平穩增長階段，規模房企將重新審視產品打造的重要性。我們認為，在當前的市場環境下，如何通過產品贏得客戶、贏得市場是非常重要的，相信2019年房企的產品打造將會較過去三年有較大提升。