??二、榜單解讀

??隨著房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化程度提升，除了傳統(tǒng)住宅開發(fā)外，不少房企也將觸角延伸至商業(yè)領(lǐng)域，更加重視資產(chǎn)運(yùn)營收入的提升，房企商業(yè)運(yùn)營管控能力也日漸成為反映整體競爭力的重要指標(biāo)之一。2016年房企的商業(yè)運(yùn)營也呈現(xiàn)出如下幾點(diǎn)新變化：

??一是擁抱互聯(lián)網(wǎng)，注重搭建O2O電商平臺(tái)，增強(qiáng)消費(fèi)者互動(dòng)體驗(yàn)的同時(shí)完善會(huì)員數(shù)據(jù)體系，提升客戶服務(wù)；二是升級業(yè)態(tài)，結(jié)合多產(chǎn)業(yè)鏈挖掘提升自身 價(jià)值，如在國家利好政策下出現(xiàn)了聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)空間、短租公寓等新模式；三是輕資產(chǎn)化，通過資產(chǎn)證券化等方式盤活存量資產(chǎn)，2016年前三季度世茂、寶龍 分別推出了酒店資產(chǎn)證券化和商業(yè)地產(chǎn)證券化項(xiàng)目。

??1.入榜門檻：差距持續(xù)增大，內(nèi)房企Top10門檻高達(dá)16.2億元

??2016年前三個(gè)季度，內(nèi)房企和外資房企運(yùn)營收入TOP10入榜門檻分別為16.2億元和10.7億元，內(nèi)房企的運(yùn)營收入Top10門檻比外資 高出了5.5億元。可以看出Top10內(nèi)房企與外資房企的門檻差距在進(jìn)一步拉大，未來隨著內(nèi)房企的擴(kuò)張加速，這一差距也將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。前三季度，內(nèi)房企運(yùn) 營收入Top20入榜門檻為10.5億元，直逼外資房企Top10運(yùn)營收入門檻。

??2.企業(yè)格局：巨無霸房企和特色房企優(yōu)勢明顯

??從企業(yè)性質(zhì)來看，入榜企業(yè)中主要以巨無霸房企和特色房企為主：

??萬達(dá)、綠地、碧桂園等老牌千億房企不僅在銷售上名列前茅，商業(yè)發(fā)展上也不甘落后。這些巨無霸企業(yè)，資金實(shí)力雄厚，商業(yè)項(xiàng)目分布較廣，競爭優(yōu)勢較為明顯。

??此外，還有部分特色房企，憑借“一技之長”也有不俗的表現(xiàn)。所謂 “一技之長”是指在商業(yè)細(xì)分領(lǐng)域有競爭優(yōu)勢的企業(yè)，如大悅城，在原有商場的基礎(chǔ)上，打造出獨(dú)具特色的“悅界”、“5號(hào)車庫”“IF街區(qū)”、“魔方166” 等特色主題街區(qū)，提供多樣化服務(wù)來制造新的利潤增長點(diǎn)；再如紅星美凱龍，以建設(shè)家居自營和委管商場見長，憑借在家居領(lǐng)域的口碑和輕資產(chǎn)模式，快速實(shí)現(xiàn)品牌 擴(kuò)張，也在前三季度取得了不錯(cuò)的成績。

??3.收入結(jié)構(gòu)：租金收入為主要來源，部分房企以酒店運(yùn)營為主

??總體而言，內(nèi)房企以及外資企業(yè)中，租金收入都占據(jù)到了運(yùn)營收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達(dá)76.4%，而外資房企則為86.1%。

??大多數(shù)的企業(yè)都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運(yùn)營收入以酒店運(yùn)營為主。例如碧桂園、世茂房地產(chǎn)，其中碧桂園前三季度運(yùn)營收入為11.86億元，幾乎都是來自酒店運(yùn)營收入。

??4.亮點(diǎn)企業(yè)

??? 紅星美凱龍：73.3億元位列第二，品牌輸出提升擴(kuò)張效率

??此次運(yùn)營收入統(tǒng)計(jì)是從集團(tuán)層面出發(fā)，包含上市及非上市板塊相關(guān)業(yè)務(wù)。以紅星美凱龍為例，包含紅星美凱龍家居(上市公司)和紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展公 司(非上市)，兩大板塊2016年前三季度運(yùn)營收入達(dá)73.3億元，位列第二名，超第三名華潤置地28.3億元；之所以能取得如此靚麗的成績單，主要有以 下兩點(diǎn)原因：

??一是在商業(yè)細(xì)分領(lǐng)域——家居行業(yè)獨(dú)占鰲頭，競爭優(yōu)勢明顯。紅星美凱龍最早發(fā)展于江蘇常州市，主要從事家裝家具零售行業(yè)，目前是國內(nèi)覆蓋城市最 廣、商場數(shù)目最多的家居商品所有者及運(yùn)營商。從門店數(shù)量來看，紅星美凱龍的商場數(shù)量超過了行業(yè)第2至第5名之和。而且針對于家居行業(yè)來說，本身對第三方平 臺(tái)依賴度較大，知名品牌如喜臨門床墊、芝華士沙發(fā)、志邦櫥柜，其在紅星美凱龍的銷售額約占總銷售額的20%，而紅星美凱龍的前十大租戶收入貢獻(xiàn)卻只有 1.8%，這樣的被商戶高度依賴關(guān)系，持續(xù)鞏固其市場領(lǐng)導(dǎo)的地位。

??二是自營與委管雙管齊下，品牌輸出實(shí)現(xiàn)“小投入大產(chǎn)出”。與大部份房企運(yùn)營模式有所不同，紅星美凱龍的業(yè)務(wù)模式是建立在自營商場及委管商場的結(jié) 合之上。自營商場大部份位于一二線城市，通過租金及管理費(fèi)提供經(jīng)常性的可預(yù)測的經(jīng)營收入。委管商場則布局于三四線城市，以連鎖加盟形式進(jìn)一步擴(kuò)大公司在中 國家裝行業(yè)的市場份額及提升品牌知名度。截至2016年中期，公司經(jīng)營56個(gè)自營商場及125個(gè)委管商場。公司還計(jì)劃在2030年前建成1000家商場。

??? 大悅城：大數(shù)據(jù)系統(tǒng)構(gòu)筑O2O生態(tài)，輕重并舉加速擴(kuò)張

??在上榜企業(yè)中，大悅城作為一家專注于商業(yè)運(yùn)營的中小房企，也比較值得關(guān)注。大悅城2016年前三季度運(yùn)營收入為29.7億元，位列運(yùn)營榜單第五名，能取得如此穩(wěn)健的增長，主要與其大數(shù)據(jù)系統(tǒng)升級和產(chǎn)品業(yè)態(tài)調(diào)整密切相關(guān)。

??通過升級大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，企業(yè)一方面可基于數(shù)據(jù)分析結(jié)果實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)拓客，另一方面也有助于優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容，構(gòu)筑O2O生態(tài)。目前，北京西單大悅城已經(jīng)建立了基于WIFI技術(shù)的無線客戶識(shí)別系統(tǒng)；上海大悅城的智慧購物體系也全部落地，實(shí)現(xiàn)了多個(gè)職能購物場景。

??在擴(kuò)張模式上，大悅城也開始了輕資產(chǎn)的道路。2015年12月17日，大悅城地產(chǎn)在天津宣布，將以輕資產(chǎn)的方式接手天津津匯廣場購物中心，打造 天津和平大悅城，揭開了企業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的大幕。2016年7月，大悅城作為普通合伙人與兩家機(jī)構(gòu)投資者成立合伙基金，并以92.89億元出讓三個(gè)子公司 49%的股權(quán)給該基金，企業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略更進(jìn)一步。未來，大悅城地產(chǎn)仍會(huì)以重資產(chǎn)的開發(fā)模式在一、二線核心開發(fā)區(qū)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)三線城市核心區(qū)新建商業(yè)項(xiàng)目。 在輕重并舉的模式下，企業(yè)運(yùn)營收入的持續(xù)快速增長可期。