??隨著世界經濟走弱，香港經濟放緩，2015年香港寫字樓市場出現了較大的格局改變——中資公司進駐中心辦公區，而本港及外資公司遷入非中心區。 2015年總體辦公樓市場買賣宗數和租金售價都較2014年有所上漲。受不平衡的供需關系影響，2016寫字樓租金預計仍會繼續上漲。但由于內地經濟放 緩、人民幣貶值，預計核心區租金增速或會放緩。

??一、 供應

??中心區供給缺口較大,預計非中心區供給增加

??政府多年來強調的通過賣地增加私人寫字樓供給的政策效果一般。在2015年，政府只賣出一處位于九龍灣的寫字樓用地。事實上,2014年以來, 新的發展項目全部位于九龍灣、沙田、荃灣和深水埗等非核心地區，體現了供給的地域轉移趨勢。2016年施政報告特別提出，九龍東新商業區具備巨大潛力，可 供應五百萬平方米商辦新樓面，提出將九龍東發展為優質商業區的愿景。

??落成量方面，在新寫字樓供給連續六年低于平均水平之后(每年建筑面積約13.32萬平方米而長期建筑面積平均每年18.58萬平方 米)，2015年的供應量出現較大回升,并將創近五年新高。2016年新增供應預計可達16.97萬平方米, 主要來自觀塘、沙田和黃大仙區，預計分別占32%、23%和20%。然而2016年的新供給對于租賃市場的影響預計將會小于2015年，因為很大其中一部 分都來自位于九龍灣的高銀國際金融中心(5.94萬平方米)，而該樓盤由于地理位置原因并非跨國公司的入駐首選。

??而就中心區寫字樓而言，除了2015年第四季度完工的上海商業銀行大廈和預計2016第三季度完工的華懋廣場一期和二期外，新的供給已經非常有 限。中心區辦公樓2015 年第三季度空置率在 1.2%，接近 1998 年 0.8% 的歷史最低點。雖然疏散核心區的計劃正在持續進行，但是新CBD寫字樓大多在2017和2018年才能完工，短期內沒有強力的替代供給，因而核心區市場依 舊緊俏,較低的空置率水平將繼續維持。

??二、 需求

??中心區寫字樓：跨境金融一體化，中資機構撐起一片天

??雖然世界經濟形勢欠佳，香港經濟放緩，企業裁員普遍，對辦公樓需求逐漸降低，但自2014年滬港通開通以來，不少中資機構為了提振全球品牌知名 度，追求高回報前景并挖掘內地經濟放緩背景下港元進一步升值的潛力, 紛紛到香港來設點辦公，推動了香港寫字樓的租售市場。過去入駐的以央企為主，如今則多了不少民營企業，比如金融證券機構、律師行及會計事務所等。而為了建 立企業形象，中資企業大多選址中環。有數據顯示，2015 年中資機構占中環新租約市場約四至五成，是甲級寫字樓市場需求的主要來源。預計 2016 年內地企業將繼續大量購買全幢寫字樓以及在中央商業區租用寫字樓空間，在未來五年會產生 4.1 萬平方米來自內地的需求，為未來三至五年寫字樓租賃和收購的主要動力。

??需求出現地域轉移，由中心區遷往非中心區域

??中環區域租金今年達到約 1180 港幣每平方米，這一價格已經達到中環原有企業的普遍負擔上限,且仍有上漲空間。相比來說，租金約為 645 港幣每平方米的灣仔和銅鑼灣可能是更好的選擇。盡管近年來辦公室的搬遷及翻新成本也在不斷上升，但這一成本完全可以被降低的租金抵消。事實上,不少外資大 行和香港本地金融機構都已經由于資金短缺將后臺部門由核心區搬到了九龍甚至新界，比如美銀美林和金管局，都租用了位置較為偏遠的葵涌九龍商業中心。

??具體到買賣宗數上可以發現,在3-6月出現一個高峰之后,受地域轉移期陣痛影響,合約宗數逐步陷入低谷,而從11月開始出現回升趨勢。合約宗數 15年總體較14年有約16.4%增長,其中高于 1 億港元的寫字樓買賣交投的宗數和總成交額也分別較 2014 年全年增加 25% 和 67.6%。預計在2016年第一季度將繼續基本保持每月80-100宗左右的交易量并緩慢回升, 隨著向非中心區轉移的完成，未來交易宗數有望繼續回升。

??三、 結語

??2015年香港寫字樓市場表現良好，中心區寫字樓租金價格上漲高達15%。中資企業和保險公司對全幢寫字樓物業的自用需求強勁，加上寫字樓租賃 市場復蘇，投資者重拾對寫字樓的投資信心。由于未來中心區供應有限，香港甲級寫字樓的供應會更大程度依賴于非中心區(尤其東九龍地區)。因此在2016 年，中心區的租金增速應高于非中心地區。目前的低空置率和依然緊俏的供求關系或將助力中心區域寫字樓租金在大陸經濟增長放緩的情況下繼續維持5到10個百 分點的增長，而非中心區域辦公租金可能上漲約5%。