??核心觀點：

??百城庫存：全國百城庫存呈現連續三年同比增長現象，而從庫存去化周期看，呈現倒U型走勢，總體上去化效果好于預期。2020年長三角去庫存效果最佳，包括湖州、南通和揚州等去化周期都比較小。

??市場預測：2021年去庫存工作需注意房貸集中度新政所帶來的影響，若個貸收緊，那么勢必影響相關城市的銷售和去庫存。當然，樂觀方面看，若是疫情得到更好的控制，同時宏觀經濟基本面繼續向好，那么去庫存方面依然會有較好的表現。

??一、庫存

??1、100城庫存：連續三年同比正增長

??截至2020年底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為51971萬平方米，同比增長7.5%。從月度數據看，2020年百城庫存總體呈現逐月攀升態勢。而從年度數據看，2018年開始，全國百城庫存出現了止跌反彈態勢，2018-2020年庫存同比增速分別為1.6%、5.7%和7.5%。2020年庫存年度同比增速更高，和特殊的市場環境有關。尤其是在疫情的沖擊以及三道紅線的政策約束下，房企推盤節奏明顯會加快，其容易推高庫存規模。

??2、供求關系：房企供應心態較為急切

??2020年，100個城市新建商品住宅供應量為58213萬平方米，而成交量為54585萬平方米，呈現了“供大于求”的態勢。最近三年全國百城均呈現出供大于求的態勢，但2020年略偏特殊。第一、和2019年相比，2020年供求數據相對偏弱，說明疫情對于百城供求兩端是有沖擊的。第二、供應量要比成交量強勢，并不是說市場成交很疲軟，而更多在于供應節奏較快。比如說2020年9月份新增供應數據創近10年月度新高，其都會使得供求矛盾加大。

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