??2020年2月新冠肺炎疫情爆發，對住房租賃市場產生了沖擊，租賃市場傳統周期性規律打破，全國租賃市場進入低溫運行狀態。那么在新冠疫情沖擊下，全國各城市租金水平發生了什么變化？新冠疫情又是如何影響了各城市的租金水平？本次報告以貝殼平臺全國重點40城[1]租賃數據為基礎，從平均月租金、月均套租金、議價空間、房客源成交周期以及租金收益率等五大維度對40個城市進行排名：一是八成城市租金同比下降，上海同比漲幅居榜首；二是近九成城市套均租金同比下降，上海市同比漲幅居榜首；三是七成城市議價空間上漲，哈爾濱市議價空間最高；四是徐州房源成交周期最高，北京租客選房最長；租客成交難度北京居榜首；五是八成城市租金收益率下降，哈爾濱市居榜首。

??1       八成城市租金同比下降，上海同比漲幅居榜首

??全國重點40城中，八成城市租金同比下降。根據貝殼研究院數據顯示， 2020年全國重點40城中，上海、廈門和福州市月租金同比小幅上漲，深圳、西安、蘭州、石家莊和蕪湖市月租金同比基本持平，其余32城租金均呈現不同程度的下降。

??租金同比上漲及降幅最小的10個城市，同比降幅最大為1.8%，上海租金同比漲幅居榜首。從區域分布來看，長三角和東南沿海地區分布城市最多，長三角地區包括上海、無錫和杭州市，東南沿海地區為廈門、福州和深圳市，其余城市分別分布在西北、西部、中部和環渤海地區。

??2       近九成城市套均租金同比下降，上海同比漲幅居榜首

??全國重點40城中，近九成城市套均租金同比下降。根據貝殼研究院數據，2020年全國重點40城平均每月套均租金為2976.8元/套，同比下降10.5%，套均租金下降的城市占比87.5%。城市分級來看，一線城市套均租金同比降幅達到5.8%，二、三線城市同比降幅分別為4.7%和1.2%。重點40城租客月均支出減少，一線城市則更為明顯。

??套均租金上漲及降幅最小的10個城市中，同比降幅最大為2.8%，上海套均租金漲幅居榜首。從區域分布來看，東南沿海和環渤海地區分布城市數量最多，東南沿海地區包括惠州、廈門和深圳市，環渤海地區包括石家莊、濟南和煙臺市，其余城市分別分布于長三角、西北、東北和西部地區。

??3       七成城市議價空間上漲，哈爾濱市議價空間最高

??全國重點40城中，七成城市議價空間上漲。依據貝殼研究院數據，2020年全國重點40城租客議價空間為5.2%，同比上漲了0.2個百分點，七成城市議價空間上漲。由于疫情的沖擊，3、4月租客的議價空間年內最高，達到5.6%，雖然新增掛牌房源均價下降，但租客仍掌握了更強的議價能力。一線城市租客議價空間基本持平，二、三線城市租客議價空間分別上漲了0.3、0.4個百分點，其中新一線城市租客議價空間上漲了0.4個百分點，高于二線城市均值。

??議價空間最高的10個城市，議價空間均超6%，哈爾濱市居榜首。從區域分布來看，中部地區分布城市最多，包括太原、鄭州和蕪湖市等，其次為東北、西北和環渤海地區，均分布有兩個城市，最后僅一個城市分布于東南沿海地區。

??4       徐州房源成交周期最高，北京租客選房時間最長

??從全國重點40城的數據看，房客源成交周期居高不下。依據貝殼研究院數據，2020年全國重點40城房源成交周期為48.9天，同比延長11.7天，漲幅30.8%。客源成交周期為9.5天，同比延長4.4天，漲幅84.5%。房客源成交周期全年維持高位水平，客源成交周期漲幅超過80%，租客成交更為困難。究其原因，一方面由于疫情導致租賃需求減弱，租客有更多的房源選擇，另一方面租客在房屋的品質以及房屋區位、配套等方面考慮更為慎重，租客決策周期更長。

??房源成交周期最高的10個城市，房源成交周期均超50天，徐州市居榜首。從區域分布來看，東南沿海地區分布城市最多，包括惠州、佛山、中山和東莞市等，其次為中部和環渤海地區，其余城市則分別分布在長三角和東北地區。

??租客選房時間最長的10個城市，客源成交周期均超8天，北京市租客居榜首。從區域分布來看，環渤海地區城市數量最多，包括北京、青島、天津和廊坊市，其次為東南沿海地區，其余城市則分別位于東北、西部、長三角和中部地區。

??5      八成城市租金收益率下降，哈爾濱市租金收益率居首

??全國重點40城中，八成城市租金收益率下降。依據貝殼研究院數據，自2018年11月，重點40城租金收益率整體呈現下滑趨勢。2020年全國重點40城平均租金收益率為1.9%，同比下降了0.1個百分點。福州、貴陽、濟南、廊坊、青島、石家莊、天津和長沙等八個城市租金收益率上漲外，其余32個城市租金收益率均呈現不同程度的下降。

??租金收益率最高的10個城市，租金收益率超2%，哈爾濱市居榜首。從區域分布來看，東北地區城市數量最多，包括哈爾濱、長春、大連和沈陽市，其次為西部和中部地區，分別分布有兩個城市，其余城市則分別位于西北和東南沿海地區。

??6      結語

??2020年全國重點40城整體租金水平下降，租客議價空間上漲，房客源成交周期居高不下，租賃成交難度增加，租客掌握更強的主導權。重點40城租賃需求受疫情的沖擊影響不同，而呈現出不同程度的變化，而從整體來看，隨著租賃市場供需格局不斷優化，未來租客在房源上將有更多的選擇，擇房周期延長，品質房源將得到更多青睞，租賃市場逐步轉向承租人市場。