??高熱度之下也難掩寧波此次土拍的冷熱分化，取消預公告之后的流拍率飆升就是市場分化的最好體現。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??1月12日，寧波開啟了2023年重點城市首場集中土拍，這也是寧波2022年第四輪集中土拍。6宗地中有3宗宅地在開拍前一天終止出讓，余下的3宗均成功出讓，總成交建面24.9萬平方米，成交總金額49.6億元。熱度方面，供地質量提升下，房企參拍積極性有所提高，成交溢價率增至10.1%，成為目前已完成第四輪土拍的城市中溢價率最高的城市。房企拿地方面，核心優質地塊房企參拍積極性較高，建發、江山萬里聯合體成功搖得鄞州核心優質地塊。

??取消預公告后本輪流拍率飆升至50%
2022年全年宅地供應完成率不足六成

??繼第三輪供應量大幅縮減之后，寧波第四輪集中供地進一步下滑，共計出讓6宗含宅用地，涉及鄞州區3宗、海曙區3宗，總規劃建面僅47.6萬平方米，總起拍價僅有74億元。值得注意的是，與前三批次均采用預公告的掛牌方式不同，本次掛牌未進行預公告，因此本輪集中土拍一改前三輪零流拍的戰績，海曙長樂社區3宗地均提前一天終止出讓，使得流拍率增至50%。

??2022年全年寧波市區涉宅地成交規模達385公頃，而2022年市區供給計劃中宅地供應規模高達691公頃，宅地供應完成率僅為56%；即使加上本輪集中成交的3宗地，完成率也僅有58%。總的來看，受新房市場尤其是外圍區域市場下行的影響，房企拿地意愿較往年偏低，今年寧波的宅地供應規模大幅縮減。

??本輪集中土拍流拍率的飆升，最根本的原因還是在于寧波樓市成交的低迷。聯系2021年以來的新房成交走勢來看，2021年下半年以來寧波的新房成交規模下行趨勢明顯，2022年月均成交規模達55萬平方米，僅為2021年月平均成交規模的一半。

??新房流速偏緩下，寧波樓市庫存壓力也顯著上升。截止2022年12月底，寧波庫存消化周期已超14個月，較去年同期拉長一倍，潛在庫存壓力將會更高。在此影響下，房企對寧波地市投資信心不足，因而拿地參拍積極性不高。

??鄞州區王家弄、明湖東兩宗地均封頂搖號成交
溢價率增至10.1%

??從最終土拍結果來看，競拍熱度冷熱分化顯著。成交的3幅地中，東部新城明湖東核心（D1-4-4#/5#/6#）地塊和王家弄百丈花園西側（JD12-04-03／04）地塊均進入搖號環節；潘火前殷（YZ01-03-23-1）地塊則以底價成交。

??其中，競拍輪數最多的當屬王家弄百丈花園西側地塊，該地塊起始總價8.5億元，經過41輪競價，該地塊報價率先達到上限價格，樓面價19568元/平方米，溢價率14.8%，轉入搖號環節。該地塊緊鄰東部新城核心區，配套比較完善，加之地塊體量較少，房企資金壓力不大，因吸引了多家房企參拍，共有5家單位參與搖號，最終建發成功搖得該地。

??另一宗進入搖號環節的東部新城明湖東地塊是本場起拍總價和樓板價最高的地塊，地塊起始總價22.1億元，起始樓面價為23300元/平方米。該地塊位于東部新城的明湖東畔，屬核心區域，周邊配套成熟；同板塊內直接競品項目較少，加之周邊一二手倒掛，有較好的市場預期，因此企業關注度也比較高，經過32輪競價，達到上限價格，樓面價26776元/平方米，溢價率14.9%，也轉入搖號程序，共有3家單位參與搖號，最終江山萬里+東部新城聯合體成功搖得該地塊。

??至于潘火前殷地塊，由于本身就是地鐵上蓋項目，再加上所在板塊去化一般、鄰近高速等不利因素，對產品去化有明顯的負面影響，因此最終底價成交。

??部分宅地限價略有下調
盈利空間較三批次略有收窄

??對比各地塊成交樓板價與商品住宅毛坯限價來看，3宗地塊平均地房比為0.55，盈利空間較第三批次略有收窄。究其原因，一方面是由于本輪成交地塊與第三輪一致，依舊是核心區優質地塊，兩宗位于東部新區區域，地價水平相對較高；另一方面，本輪供地部分地塊的毛坯限價略有下調，典型如王家弄百丈花園西側地塊，該地新房毛坯銷售均價為35600元/平方米，而周邊的待售項目江山萬里·江明府（2021年第三批次集中供地）毛坯銷售均價為37600元/平方米，本輪土拍成交的王家弄地塊毛坯限價足足降了2000元/平方米，盈利空間收窄也在意料之中。

??此外，3幅地的成交地價與毛坯限價之間的價差都在1.5萬元/平方米以上，而這些項目全部采取全裝修交付，實際盈利空間會更高。

??優質地塊房企參拍積極性較高
建發、江山萬里聯合體成功搖得鄞州核心地塊

??在核心區優質地塊降價出讓的吸引下，多家品牌房企參與了此次集中土拍。據市場消息，此次寧波集中土拍吸引了建發、招商、濱江、雅戈爾、江山萬里等多家品牌房企的參與，表現對寧波市場的看好。

??從最終拿地結果來看，廈門建發、江山萬里+東部新城、寧波軌交各有斬獲。其中廈門建發、江山萬里+東部新城分別以9.79、25.42億元的封頂價成功搖中王家弄百丈花園西側地塊、東部新城明湖東地塊，溢價率均為15%；寧波軌交則以底價14.39億元的價格摘得潘火前殷地鐵上蓋地塊。總的來看，國企依舊成為是拿地主力。

??整體來看，寧波此次部分地塊熱度回升主因在于供地質量的顯著提升，尤其是鄞州區核心板塊的兩宗宅地推出，激起了諸多房企的參拍熱情，最終均轉為搖號成交。不過，高熱度之下也難掩寧波此次土拍的冷熱分化，取消預公告之后的流拍率飆升就是市場分化的最好體現。綜合已完成第四輪集中土拍的城市來看，除了寧波、北京外，其余城市第四批次成交地塊的溢價率均在10%以下，整體市場熱度依舊處于低位。

??結合政策來看，盡管去年四季度以來，紓解企業資金需求困境的政策力度頗大，“金融16條”正式發布后，支持房企信貸融資、支持房企發債融資、恢復涉房上市公司并購重組及配套融資等“三箭連發”，房企融資環境顯著寬松，為穩定房地產市場進一步提供支撐。但是需要注意的是，上述融資政策的放松對土地市場利好效果較為微弱。土地公開市場拿地資金審查要求并未放松，融資等方式籌集的資金并不能用于拿地，土地市場熱度的回溫仍將取決于樓市銷售表現。而當下大部分城市的樓市成交持續低迷，如上海、杭州等城市的郊區也在2022年下半年來出現了認購人數明顯下降、去化困難的現象。就此來看，2023年土地市場成交規模仍將維持在較低水平，土拍熱度也會延續低位。