??熱點(diǎn)聚焦

??11月29日，北京、杭州等城市第四批集中供地拍賣落下帷幕。具體來(lái)看，北京推出的6宗地塊全部完成出讓，其中3宗地塊觸及封頂，1宗地塊底價(jià)成交，成交總金額為135.2億元，總出讓面積14.86萬(wàn)平方米，建筑面積31.93萬(wàn)平方米，起始總價(jià)為122.9億元，平均溢價(jià)率為10.02%；杭州推出的8宗涉宅地塊全部成交，其中3宗地塊觸及封頂搖號(hào)，1宗土地溢價(jià)成交、4宗地塊底價(jià)成交，成交總金額98.9億，總出讓面積28.7萬(wàn)平方米，總建筑面積49.7萬(wàn)平方米， 起始總價(jià)為91.2億元，平均溢價(jià)率達(dá)8.4%。?

??熱點(diǎn)評(píng)析

??三方面因素決定北京土拍熱度超出預(yù)期

??從土地成交熱度來(lái)看，本次北京土拍整體溢價(jià)率高達(dá)10.02%，創(chuàng)年內(nèi)新高，這也是自北京開(kāi)啟集中供地以來(lái)，溢價(jià)率最高的一個(gè)批次。其中門頭溝區(qū)地塊底價(jià)成交，石景山區(qū)和通州區(qū)地塊溢價(jià)率分別為5.58%和0.54%，來(lái)自朝陽(yáng)區(qū)的3宗優(yōu)質(zhì)地塊不僅總價(jià)達(dá)到最高限價(jià)，還同時(shí)實(shí)現(xiàn)了最高限價(jià)+現(xiàn)房雙觸頂成交。

??北京四批次土拍熱度一定程度上超出預(yù)期，主要受到三方面的影響：其一，目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未企穩(wěn)，北京、上海等個(gè)別城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度尚好，是當(dāng)下房企為數(shù)不多的投資選擇。其二，在四批次以前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務(wù)，都希望在這批次有所斬獲和補(bǔ)倉(cāng)。其三，北京很多城投類企業(yè)均具備操盤開(kāi)發(fā)能力，本次也積極參拍，這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱  度推上了新的臺(tái)階。

??杭州第四批土地出讓規(guī)則再度優(yōu)化調(diào)整，成交熱度有所提高

??開(kāi)拍前夕，杭州調(diào)整了本批次地塊的競(jìng)買規(guī)則，根據(jù)新的規(guī)則，土地出讓取消了線下一次報(bào)價(jià)的方式，即地塊報(bào)價(jià)達(dá)到上限溢價(jià)12%后直接采用線下公開(kāi)搖號(hào)的方式確定競(jìng)得人。與之前的規(guī)則相比，整個(gè)流程更加簡(jiǎn)單，對(duì)于一些拿地意愿和資金實(shí)力均較強(qiáng)的房企而言，拿地概率將有所提高，有利于促進(jìn)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

??由杭州此輪土拍的成交熱度來(lái)看，在供地質(zhì)量提升下，房企參拍積極性有所提高，本批次土拍熱度有所上升，成交溢價(jià)率增至8.4%，成為目前已完成第四輪土拍的城市中溢價(jià)率僅次于北京的城市。從拿地企業(yè)構(gòu)成來(lái)看，杭州的本土房企再次扛起大旗。其中，本土企業(yè)濱江集團(tuán)斥資約36.58億元攬獲2宗地塊，而浙江新世界、杭州東吳、富陽(yáng)百合等本土房企分別競(jìng)得1宗地塊。值得注意的是，杭州第四批次集中供地中本地城投企業(yè)托底的現(xiàn)象減少，這也與此前國(guó)家發(fā)布政策不允許地方城投公司托底拿地有直接關(guān)系。

??至此，杭州2022年集中供地已全部結(jié)束。據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，杭州2022年全年土地出讓金達(dá)到1914億元，同比雖有回落，但在22個(gè)集中供地城市中依然名列前茅。總體而言，杭州今年土地出讓金相比去年有所回落，原因主要受整體市場(chǎng)環(huán)境回落以及房企資金困境影響。但相比于其他城市而言，杭州市場(chǎng)仍具有較充足的韌性，房企依然中長(zhǎng)期持續(xù)看好。

??股權(quán)融資“第三支箭”再為房企“輸血”，土地成交有望逐步走出谷底

??近日證監(jiān)會(huì)提出在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，也被稱為“第三支箭”，具體包括：恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用等內(nèi)容。這標(biāo)志著自2016年起被層層加碼的房企A股市場(chǎng)再融資迎來(lái)了解禁，本次支持措施旨在不直接增加房企負(fù)債規(guī)模的同時(shí)，也同樣為房企融資提供充足的渠道，充分釋放了供給側(cè)寬松的信號(hào)。至此，地產(chǎn)融資的“三支箭”已經(jīng)依次落地：11月以來(lái)，從交易商協(xié)會(huì)和中債增支持民營(yíng)企業(yè)融資、央行和銀保監(jiān)發(fā)布的金融支持房地產(chǎn)十六條，到各大國(guó)有銀行和房企簽約授信額度，再到當(dāng)前證監(jiān)會(huì)支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資等，形成了信貸、債券、股權(quán)等三大融資政策支持體系，意味著政策導(dǎo)向徹底扭轉(zhuǎn)，保市場(chǎng)主體的思路徹底明確，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的優(yōu)良房企又迎重大利好。

??隨著房企融資渠道的全面打通，特別是“三箭齊發(fā)”涉及的資金及時(shí)落地后，房企資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流或迎來(lái)實(shí)質(zhì)性改善，資質(zhì)優(yōu)良的大型房企后續(xù)出險(xiǎn)的概率會(huì)有所下降，并為行業(yè)帶來(lái)更多利好，有助于市場(chǎng)信心的加速恢復(fù)。展望未來(lái)的土地市場(chǎng)表現(xiàn)，在房企紓困逐步取得進(jìn)展后，房企經(jīng)營(yíng)的“造血”功能將有所恢復(fù)，伴隨銷售的逐步復(fù)蘇、政策面的讓利以及金融環(huán)境的持續(xù)寬松，將吸引更多市場(chǎng)化運(yùn)作的民營(yíng)房企參拍，土地成交則有望逐步走出低谷。其中，具有資金優(yōu)勢(shì)的央企和地方國(guó)企仍舊是土地交易市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，而受制于政策端的收緊、開(kāi)發(fā)能力的缺乏、經(jīng)營(yíng)難度的加大以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的積聚等因素，地方城投舉債托底土拍市場(chǎng)的行為或?qū)㈦y以為繼。