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??1月26日，住建部、金融監管總局召開會議，部署城市房地產融資協調機制。此次兩部委同時召開會議，充分說明房地產融資協調機制正在積極部署，也說明對這項工作的重視和支持。若從最近幾年的融資政策來看，其經歷了“維護住房消費者合法權益”、“金融16條”、“三個不低于”的前三個階段，當前則進入到“融資協調機制”的新階段或4.0版本。我們要深入認識到此類融資政策的變動和邏輯，更好確保融資政策科學有序推進。

??一、住建部政策要點

??此次住建部召開城市房地產融資協調機制部署會。此次會議提及兩個維度的內容。第一是從項目開發建設的角度，部署了融資協調機制工作。第二是從房地產供求關系變化的角度，部署了住房等相關工作。

??1、項目視角下的融資協調機制

??此次基于項目有序開發建設的視角部署了融資協調機制工作，實際上是“保交樓”政策的強化版和延續版，充分說明對于保交樓工作的重視。1）政策明確，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目名單，協調本行政區域內金融機構發放貸款，精準有效支持合理融資需求。從這里可以看出，接下來各地要做好融資協調工作，關鍵是要系統梳理房地產項目。從工作機制來說，主要包括“報項目名單-協調金融機構發放貸款-支持項目合理融資需求”。從這個角度看，其和白名單制度是有差異的。白名單制度主要是從房企或企業的層面進行的，而此次強調“項目”的層面，應該說針對性更強，也兼顧企業融資和購房者房屋交付兩個需求。此次也提及1月底前第一批項目名單落地后即可爭取貸款，說明工作積極到位，也說明協調機制下融資效率在提高。2）要做好此次融資協調機制，此次政策明確了配套政策和要求，主要包括：項目層面資金封閉運作、省級層面要加強監測和督導、國家層面將建立項目信息平臺和通報制度。這說明此次融資協調機制的準備工作完備，也有助于更密切監測資金、項目、融資等工作的開展，具有部署科學到位、環環相扣的特點。在此次1月份各類貸款投放后，后續其他月份此類工作也將持續完善，對于今年住宅項目的融資和保交樓工作將發揮更加積極的作用。

??2、供求變化下的住房等相關工作

??此次會議同時對今年住房等相關工作進行了部署，尤其是結合房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢做了工作部署。1）目前最受市場關注點的一句話是“充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策”。這句話其實是“優化調整房地產政策”的升級版，說明各地政策從“放松”的重心轉向“精準”概念。雖然過去也有“因城施策、精準施策、一城一策”等表述，但2023年我們觀察到，各地政策總體上還是高度一致的，創新性不強，或者說藥效沒有預期的好。此次其實說明，高層不光關注到全國層面的供求關系變化，也關注到了各地房地產市場的實際情況和困難，所以對于政策方面做了更大的松綁或放權。從這個角度看，各地在春節后若是預判市場企穩有困難，預計還會迎來一大波購房寬松政策，即在此前的“認房不認貸”、“降低首付和房貸利率”、“調整普通住宅標準”等基礎上再做進一步的寬松。我們認為，包括房企、銷售部門和購房者等，要對今年一季度可能出臺的新的寬松政策有足夠的認識和準備，尤其是一些限購政策等或迎來全面的放松。2）此次首次系統和清晰地勾勒出新發展模式的“五大基石”，即：“保障+市場”的住房供應體系、人房地錢的要素聯動新機制、房屋全生命周期基礎性制度、房地產三大工程建設、好房子建設。此次強調要從編制住房發展規劃為抓手，這也說明，各地在近期的住房發展規劃方面，會有一個新版本，即強調五大基石的新發展模式的版本。這對于我們理解后續各地住房發展規劃以及新的創新點等都有積極的作用。3）此次繼續強調對房地產市場秩序的整治。這進一步說明，在房地產融資協調機制等工作的基礎上，政策可以姓“寬”，但不能姓“亂”，即并不意味著會放任市場，各類違法違規的操作依然要面臨處罰。近期最典型的一個例子就是，1月22日，住建部針對“非法買賣公民個人信息”，通報了5起房產中介違法違規典型案例。這就說明，今年嚴管市場秩序依然是住房工作的一項重要內容。

??二、金監局政策要點

??此次金監局部署推動落實城市房地產融資協調機制相關工作，其和住建部的工作會議有一個區別。住建部參會的部門中，除了住房相關監管部門外，也包括市政府一級的部門。而金監局參會的部門，則是金融監管部門+金融機構。同時，從金融監管的角度，此次提及了相關內容，和此前的《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》差異不大，說明此次更是強調落實和推進的導向。

??1、明確協調機制的工作步驟

??結合此前的融資協調機制的通知內容，以及此次會議的相關內容，我們認為，從金融監管部門的角度，可以認為其工作要求包括四個層面內容。1）地方政府要牽頭。實際上“協調”的含義就說明地方政府要發揮牽頭作用，一般可以理解為各地分管住房（不是金融）的副市長要履行好職責。這其實也隱含了一層含義，即住房相關部門對房地產市場形勢判斷的信心可以更好到達市政府一級，同時通過市政府層面可以更好推進融資工作，防范金融機構出現惰性、不作為等問題。2）協調機制要推送房地產項目名單。類似推送其實相當于做好了服務工作，減少了此前金融機構進行項目審查的工作，提高了效率，同時客觀上使得一些融資工作必須不折不扣地推行下去。3）信息共享。從信息來說，主要包括工程進展和預售資金監管的內容。這兩個恰是“保交樓”工作非常關注的要點。所以我們可以這樣認為，協調機制重心在于解決企業資金的問題，但此類資金問題不是去解決房企存量債務問題的，而是從保交樓的角度進行的。4）要指導金融機構和房企平等協商。關于這一點，政策重心稍微往金融機構上傾斜，也說明一些風險極高的項目，是不可能納入到此類支持體系的。各地也要把好關，真正把資金用在最合適的項目中。

??2、重視“授信綠色通道”的創新機制

??若是回顧最近幾年金融工作尤其是融資工作的變化，比較大的變化點在于，過去比較強調公平導向，即“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”；而現在提及“授信綠色通道”概念，其實強調了效率。1）之所以要強調效率，其實恰說明資金需求的急迫性是變大了。我們認為，2023年房企銷售數據總體還是負增長，疊加過去連續兩年的下跌狀態，房企或項目方面的資金壓力還是略大，或者說資金支持的速度要提高。這是基于房地產市場新形勢所做出的新融資機制。2）這對于金融機構意識的轉變非常具有鞭策導向。一些金融機構可能還在磨蹭，意識沒有上升到新高度。當前金監局用了“金融機構要高度重視”的字眼，說明工作的要求非常高，且需要金融機構嚴格履行職責。所以在融資通道、審批流程、審批時限等方面明確了工作目標。金融機構的意識+行動都必須加快到位。反過來，也說明一季度房企的到位資金狀況會明顯改善，對于保交樓工作的提振等都有積極的作用。3）我們關注到一句似曾相識的表述，即“各監管局要積極參與協調機制，主動配合地方政府和住建部門，穩妥有序開展相關工作”。此前也有類似的表述，比如說在2021年9月人民銀行、銀保監會聯合召開的房地產金融工作座談會上，明確“金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益”。所以我們認為金融機構本身要從科學配合的角度做好工作，而房地產形勢和融資方面的判斷更多要從地方政府和房管部門這邊提供。

??三、政策總結

??1、房地產金融政策進入第四階段

??此次兩部委召開會議，說明深入落實了此前1月24日央行召開的國新辦金融服務實體經濟高質量發展情況發布會。這恰說明我們要從2024年金融服務的角度理解此類工作。從此前發布會的內容來看，各類重磅消息很多，包括降準政策消息發布、信貸市場司設立、完善經營性物業貸款政策等，說明央行和金融相關部門做了充足思考，目的就是為了2024年相關工作的更好推進和運行。此次會議后，住建部和金監局立即召開會議，說明城市房地產融資協調機制部署的重要性和急迫性，也充分說明對于房地產市場和房企尤其是保交樓領域的重視。所以此次協調機制部署會議，可以認為房地產金融政策進入到了新階段。

??我們對2021年9月份以來的政策進行梳理，大致經歷了幾個階段：1）2021年9月房地產金融工作座談會上明確，要從維護住房消費者合法權益落實金融政策。其出發點和爛尾樓事件出現有關。2）2022年11月發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，明確金融16條支持措施。其出發點和房企債務問題爆發有關。3）2023年11月17日金融機構座談會上明確“三個不低于”的目標。其出發點和落實中央金融工作會議精神有關。4）2024年1月發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，明確指導各地級及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉建設的負責同志擔任組長，屬地住房城鄉建設部門、金融監管總局派出機構等為成員單位的房地產融資協調機制。所以此次兩部委的工作部署，其實是第四小點的細化，也意味著工作正式啟動，同時說明各部門試圖消除“房地產與金融良性循環”中的堵點。

??2、有力支持今年房地產金融相關工作

??我們應該深入認識到此次兩部委召開此類會議的重要性和立足點。1）協調機制的重心在于協調，要求則在于“精準”，其目標是要精準支持房地產項目合理融資需求。這恰體現了從“支持企業”到“支持項目”的微妙變化，也說明過去一些融資支持政策或有效率打折扣的問題，不能直達項目端。這說明政策基于新情況，做了新的部署。通過市政府協調的作用，促進房地產市場形勢變化和融資政策推動進行更好結合。2）此類工作自然不是各部門的唯一工作。以金監局的工作來說，其明確今年要重點開展四項工作，即融資協調機制落地、推進經營性物業貸款工作、做好個人住房貸款金融服務、支持三大工程。從這里可以看出，協調機制是其中的一項子內容，但也屬于排序第一的工作。3）當前各類金融支持力度明顯增大，也說明對于今年房地產形勢的預判有了更精準的把控。通過此類支持，減少了房地產領域缺資金的問題，同時也減少了各類繁冗的流程，確保資金到達的效率更高。所以若是要總結此次協調機制的功能，可以認為是：通過協調機制打通融資堵點，在保交樓環節中促進房地產與金融的良性循環。