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??本月樓市政策聚焦

??中央定調(diào)以增信心、防風險、促轉(zhuǎn)型為工作主線，地方供需兩側(cè)支持性政策全方位出臺

??2023年1月，我國房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松態(tài)勢。中央層面，金融支持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)力。全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議定調(diào)，2023年房地產(chǎn)工作要要融入黨和國家事業(yè)大棋局，要以增信心、防風險、促轉(zhuǎn)型為主線，并具體提出大力支持剛性和改善性住房需求、保交樓保民生保穩(wěn)定等“十二條”措施。央行、銀保監(jiān)會發(fā)布新政，允許地方政府因城施策自主決定階段性維持、下調(diào)或取消首套房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，并召開主要銀行信貸工作座談會提出，實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，開展“資產(chǎn)機會”“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預期提升”四項行動。住建部部長倪虹強調(diào)，對于購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來，對于購買第二套住房的，要合理支持等。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策53條，較上月小幅減少。其中，寬松性政策48條，中性政策3條，緊縮性政策2條。從政策內(nèi)容來看，多地將促進住房消費、保障房企合理信貸資金需求等列入穩(wěn)經(jīng)濟保增長重要工作任務，供需兩側(cè)支持性政策全方位出臺，具體舉措主要包括優(yōu)化“四限”、實施差別化信貸政策、發(fā)放購房財稅補貼、加強住房公積金貸款支持、優(yōu)化房企預售管理、鼓勵房企開展讓利促銷活動等。本期報告主要對1月房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??02

??中央政策：以增信心、防風險、促轉(zhuǎn)型為主線，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??2023年1月，由于跨越春節(jié)假期，資金需求較大，央行適度加大了投放以保障資金面平穩(wěn)充裕。如1月16日，央行開展7790億元MLF操作，實現(xiàn)凈投放790億元；1月16日—20日春節(jié)前一周，央行通過7天+14天期逆回購操作，實現(xiàn)凈投放20450億元等。截至1月31日，1月公開市場實現(xiàn)凈投放1310億元。在資金利率方面，1月月度平均利率上行，向政策利率2%靠攏。DR007的1月月度利率報1.91%，較上月平均利率1.75%上行0.16個百分點。MLF利率和LPR保持平穩(wěn)。

??在房地產(chǎn)方面，中央延續(xù)穩(wěn)樓市政策思路，金融支持房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)力。1月5日，央行、銀保監(jiān)會打響2023年穩(wěn)樓市第一槍，提出建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制，允許地方政府按照因城施策原則，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。同日，住建部部長倪虹在接受央視專訪時表示，對于購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來；對于購買第二套住房的，要合理支持，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。1月10日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會。會議提出，實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，開展“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流。1月13日，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，將完善針對30家試點房企的“三線四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置等。此外，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議于1月17日在京召開。會議強調(diào)了2023年房地產(chǎn)工作要融入黨和國家事業(yè)大棋局，錨定新時代新征程黨的使命任務和當前的中心工作來開展，要以增信心、防風險、促轉(zhuǎn)型為主線，具體提出了包括大力支持剛性和改善性住房需求、因城施策、保交樓保民生保穩(wěn)定等“十二條”措施。

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??地方政策：穩(wěn)地產(chǎn)列入地方穩(wěn)經(jīng)濟重要工作內(nèi)容，房地產(chǎn)供需兩側(cè)支持性政策全方位出臺

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策

??（1） 住房保障政策

??3.緊縮性政策

??（1） 行政限制政策

??（2） 市場監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，供需兩側(cè)支持性政策全方位出臺

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2023年1月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策53條，較上月小幅減少。其中，寬松性政策48條，主要表現(xiàn)在行政干預、住房公積金政策支持和人口人才引入等方面；中性政策3條，主要圍繞保障性租賃住房建設(shè)和管理展開；緊縮性政策2條，主要涉及商品房預售資金監(jiān)管和房產(chǎn)稅。總的來看，進入2023年，地方房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，多地將促進住房消費、保障房企合理信貸資金需求等列入穩(wěn)經(jīng)濟保增長重要工作任務，供給側(cè)和需求側(cè)支持性政策全方位出臺。

??行政干預核心舉措包括優(yōu)化“四限”、實施差別化信貸、發(fā)放財稅補貼、優(yōu)化房企預售管理等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括優(yōu)化限購、放寬首套房認定標準、實施差別化信貸政策、發(fā)放購房財稅補貼、推動二手房帶押過戶、優(yōu)化房企預售管理、鼓勵房企讓利促銷等。典型代表如：濟南提出限購區(qū)域內(nèi)已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年內(nèi)在限購區(qū)域再購買1套住房，非本市戶籍居民家庭購房不再提供個人所得稅或社保證明；韶關(guān)階段性取消首套房商業(yè)性個人住房貸款利率下限；滎陽市對自建房、拆遷安置房不計入“首套房”，首套房首付比例降至最低20%，結(jié)清貸款后購買二套房首付比例降至30%，未結(jié)清貸款購買二套房首付比例降至40%；深圳、武漢、浙江等省市深化推進二手房“帶押過戶”模式；安陽、桂平、六安、溫州、南昌市紅谷灘區(qū)、云南德宏自治州等城市或地區(qū)繼續(xù)實施購房補貼政策；廈門、烏魯木齊、六安、江蘇等省市進一步優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管或商品房預售許可管理；鹽城、滎陽、資陽、河南等省市鼓勵房企采用團購模式銷售商品住房等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、下調(diào)首付比例和優(yōu)化貸款申請條件等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、優(yōu)化公積金貸款申請條件等。典型代表如：淮北將雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至60萬元，將單繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至50萬元，將首次公積金貸款購買二手房的最低首付比例下調(diào)至30%，二次貸款購買二手房的最低首付比例下調(diào)至40%；連云港將雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至80萬元，將單繳存職工家庭最高貸款額度提高至40萬元；紹興將雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至100萬元，將單繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至70萬元，支持新就業(yè)大學生首套首次住房公積金貸款等。

??人口人才引入核心舉措包括放寬落戶及購房門檻、發(fā)放人才購房補貼或購房讓利優(yōu)惠等

??在人口人才引入方面，核心舉措主要包括放寬人才落戶及購房門檻、發(fā)放人才購房補貼、給予人才購房讓利優(yōu)惠等。典型代表如：長沙提出45周歲以下專科以上學歷或中級以上專業(yè)技術(shù)資格人才，落戶長沙并繳納社保或個稅后，即可在限購區(qū)域內(nèi)購買首套商品住房，同時對湖南省內(nèi)地、州、市高層次人才，給予長沙戶籍同等購房待遇；福州市福州新區(qū)提出人才折扣購房和貨幣化補貼方式購房兩種保障形式，折扣購房約為市場評估價7折，貨幣化補貼購房補貼金額約為實際成交價的20%；南京人才安居采取實物配置和貨幣補貼兩種方式，實物配置包括提供共有產(chǎn)權(quán)住房、人才公寓、保障性租賃住房等。

??中性政策聚焦加快發(fā)展保障性租賃住房、加大財政稅費等相關(guān)政策支持力度等

??中性政策主要集中在強化住房保障方面，典型代表如：重慶市江津區(qū)出臺加快發(fā)展保障性租賃住房實施意見，提出面向一定區(qū)域內(nèi)無房的新市民、青年人等群體供應以不超過70平方米的小戶型為主的保障性租賃住房，保障性租賃住房租金年漲幅不得超過5%；欽州發(fā)布進一步加強公租房和保障性租賃住房工作的通知提出，“十四五”期間保障性租賃住房發(fā)展目標為3000套（間），要加大財政、稅費、金融、水電氣價格等政策支持力度；北京提出開展提升保障性租賃住房外圍護結(jié)構(gòu)性能試點工作，鼓勵推廣應用綠色建材，加強新技術(shù)的培訓及工程經(jīng)驗交流，積極推動技術(shù)措施升級等。

??緊縮性調(diào)控僅涉及昆明、上海兩地，政策舉措分別為加強預售資金監(jiān)管、延長房產(chǎn)稅試點有效期

??緊縮性政策主要涉及昆明和上海。其中，昆明出臺進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的通知，要求市住建局每2年開展1次公開招標，確定能夠承接商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行，簽訂商品房預售資金監(jiān)管金融服務協(xié)議，建立監(jiān)管銀行名錄，明確監(jiān)管額度內(nèi)的資金，只能用于支付項目竣工交付所需的建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款等款項，不得用于支付任何借（貸）款利息、土地款、營銷費及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等。上海延長“對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法”有效期，征收對象為上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在上海市新購的住房，適用稅率為0.6%。

??04

??1月重要事項復盤

??05

??房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??1月28日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議。會議指出，當前經(jīng)濟持續(xù)恢復、呈回升態(tài)勢。要貫徹黨中央、國務院部署，落實中央經(jīng)濟工作會議精神，著力穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。深入落實穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策和接續(xù)措施，推動財政、金融工具支持的重大項目建設(shè)、設(shè)備更新改造形成更多實物工作量，實施好原定延續(xù)執(zhí)行的小規(guī)模納稅人增值稅減免、普惠小微貸款等政策。貨幣政策延續(xù)精準有力、穩(wěn)中偏松預期。在流動性方面，據(jù)東北證券測算，除去公開市場操作，2月銀行間流動性無明顯缺口。而公開市場操作到期量約25270億元，在穩(wěn)增長政策基調(diào)下，央行或繼續(xù)通過OMO和MLF適當對沖。2月流動性或維持整體平衡偏松。

??在房地產(chǎn)方面，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議確立了增信心、防風險、促轉(zhuǎn)型的工作主線，為2023年房地產(chǎn)調(diào)控譜下了基調(diào)。即既要以更大力度精準支持剛性和改善性住房需求，提升市場信心，也要努力保持供需基本平衡、價格基本穩(wěn)定，嚴控投機炒房；既要幫助出險房企自救，也要支持優(yōu)質(zhì)國企、民企改善資產(chǎn)負債狀況；既要強化資金監(jiān)管，做好保交樓工作，也要保障住房品質(zhì)提升，讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù)、有保障等。結(jié)合央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知建立首套房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制、開展“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預期提升”四項行動助力優(yōu)質(zhì)房企改善現(xiàn)金流等政策舉措來看，金融信貸政策支持房地產(chǎn)將持續(xù)發(fā)揮重要作用。

??2.地方層面

??據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份重點30城供應縮量顯著，成交同、環(huán)比均下降41%。土地市場方面，截至1月27日，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為3651萬平方米，同比下降超過五成；成交總價為730億元，更是自2016年以來首度跌破千億元關(guān)口。房地產(chǎn)市場整體頹勢依舊明顯。與此同時，全國多地將促進住房消費、保障房企合理信貸需求列入2023年穩(wěn)經(jīng)濟保增長的重要舉措，“支持住房改善”“激活房地產(chǎn)市場”等相關(guān)表述也頻繁出現(xiàn)在各地2023年政府工作報告中。在此背景下，后續(xù)地方調(diào)控松綁節(jié)奏或?qū)⑦M一步加快。尤其隨著中央層面引導推動房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)改善，需求側(cè)激活住房需求將成為地方房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容，諸如限購、限售等限制性政策或?qū)⒓铀僭诟喑鞘蟹艑捇蛉∠捣抠J利率、給予購房財稅補貼等降成本政策將以更大力度在更多城市實施和延續(xù)。此外，當前部分房企仍處困境。據(jù)統(tǒng)計，截至1月31日，A股房企有55家發(fā)布2022年業(yè)績預告，其中34家虧損，金科、榮盛發(fā)展、藍光發(fā)展、陽光城、華僑城等多家房企預計虧損超百億。這也就意味著，地方政府仍需持續(xù)關(guān)注房企經(jīng)營狀況，做好相關(guān)監(jiān)測和風險防范工作，扎實推進保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作。