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??2022年即將過去。這一年，無論是對于行業、企業，抑或是個人而言，都是非常艱難的一年。

??這一年，疫情持續沖擊，百年變局加速演進，國內外形勢更趨復雜嚴峻和不確定。我國經濟發展依然面臨著需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力。

??這一年，房地產市場持續下行。自2021年9月以來，全國70個大中城市新房和二手房價格連續下跌已超15個月。

??行業規模退回5年前。2022年商品房銷售額預計達到13萬億元，而銷售額首次突破13萬億元還是在2017年，2021年銷售規模已創下18萬億元之巨。

??這一年，民營房企經歷了深度調整過程。銷售榜百強名單中，很多房企的名字正在消失。

??這一年，“保交樓”成為第一要務。地方政策從試探性松綁到應出盡出，全年至少295個省市出臺近600次房地產松綁政策。

??郁亮說過，萬科沒有英雄。吳亞軍也說過，龍湖沒有英雄。但在2022年這場行業經歷深度調整、企業遭遇縮表出清的生死之戰中，每一個堅持到最后的企業和個人，都是英雄。

??2022年也是政策起承轉合之年。在即將走過2022年之際，我們等到了久違的曙光和希望。中央“金融十六條”強力紓困房企，信貸、債券、股權等融資工具“三箭齊發”。

??臨近年底，國務院副總理劉鶴重申：“房地產是國民經濟的支柱產業”；中共中央、國務院將“促進居住消費健康發展”寫入《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》。

??中央經濟工作會議將穩地產置于防范化解重大經濟金融任務之中，并提出房地產行業要向新發展模式平穩過渡。

??這些政策最強音，給了我們一往無前的勇氣。2023年將至，我們將懷揣著新的希望，開啟新征程。

??回顧2022：樓市持續下行 調控政策步步轉向

??“2021年房地產增長對經濟增長總體上還是起到了拉動作用。2021年房地產業增加值比上年增長5.2%，拉動整體經濟增長0.4個百分點。”2022年初，國家統計局局長寧吉喆表示。

??但隨著市場持續下行，2022年這一切發生了變化。

??在過去半年時間內，房地產開發投資增速從2021年末的4.4%下降至2022年三季度的-8%，大致拖累GDP增長約1.5個百分點，拖累固定資產投資增長約3個百分點，拖累社會消費品零售額增長約4.5個百分點。

??整個2022年，房地產各項指標幾乎都走出了一條持續下滑的曲線。

??國家統計局數據顯示，2022年1-11 月，房地產開發投資同比下滑9.8%，其中11月單月同比下滑19.9%；商品房銷售額同比下滑26.6%；房企到位資金同比下滑25.7%，11 月單月同比下滑35.4%。

??2021年1-11月，房地產開發投資正增長6%，銷售額同比增長8.5%，房企到位資金同比增長7.2%。

??從2022年初開始，房地產政策面就出現轉好信號，但這種轉好還僅限于“因城施策”范圍內，大的政策面始終保持謹慎。

??1月20日召開的全國住房和城鄉建設工作會議指出，2022年，不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，保持調控政策連續性穩定性，增強調控政策協調性精準性，繼續穩妥實施房地產長效機制。

??但新一輪疫情沖擊下，我國經濟與樓市變得艱難。3月份，房地產開發投資增速下滑至-2.4%，首次落入負增長區間。

??隨著鄭州打響二線城市松綁第一槍，4月份開始，樓市政策調整頻率明顯加快、力度明顯加大。

??先是4月15日央行宣布下調金融機構存款準備金率0.25個百分點，共計釋放長期資金約5300億元。

??接著4月19日，央行、銀保監會聯合召開金融支持實體經濟座談會，要求“執行好房地產金融宏觀審慎管理制度，區分項目風險與企業集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序”。

??然后是4月29日，中央政治局會議定調：“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。”

??這次會議被業內看作第一個政策轉折點，即中央已看到房地產不穩導致的風險，督促各地因城施策。

??5月份，地方“因城施策”進入高峰期。這一時期，全國102個省市出臺126次放松政策，政策頻次環比近乎翻番，相當于前4月政策次數之和。

??從2022年下半年開始，“保交樓”成為樓市關鍵詞。7月28日，中央政治局會議強調要“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”，這是“保交樓”首次被寫入中央政治局會議文件。

??9月，各地再次迎來政策小高峰。市場下行壓力大的地方，刺激政策應出盡出，以寧波、濟南為代表的強二線城市，加速松綁限制性政策。

??這一年，央行共計3次“降息”，5年期以上LPR共下調35個基點。

??但這些政策仍未能阻止市場繼續下滑。據測算，此輪房地產市場運行周期最低點可能會延續至2023年一季度，這在過去10年甚至更長時間都沒有發生過。

??如果說，前10個月，政策松綁落腳點主要還是在于對前期收縮性政策的回收和糾偏。那么，以11月為分水嶺，監管對于房企融資態度發生根本轉變，逐漸轉向“保主體”。

??11月8日，交易商協會表示，支持民營企業發債融資；11月13日，央行、銀保監會出臺“金融16條”，為房地產行業注入政策強心劑；11月14日，三部委發文，指導銀行向優質房企開具保函置換預售監管資金；11月28日，證監會發布政策，支持房地產股權融資。

??至此，監管層對房企紓困方向終于從此前的“救項目”轉換至“既救項目，也保主體”，房企融資環境得到極大優化。

??展望2023：政策托底 樓市將走出底部

??近日，多位高層官員的發聲，均指向房地產的重要性和防范化解風險的迫切性。

??“房地產業鏈條長、涉及面廣，對經濟而言，既是動力源，也是風險源。”中央財經委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀表示，防范化解房地產市場風險是重中之重。

??12月15日，國務院副總理劉鶴在發表致辭中表示：“房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。”

??12月15日至16日召開的中央經濟工作會議，在部署2023年房地產工作時強調：有效防范化解重大經濟金融風險，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。

??會議還指出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

??不難看出，2023年房地產政策核心邏輯在于：一是給予房企融資支持，支持房企債務展期，緩解資金壓力，穩定市場主體預期；二是為個人購房信貸提供支持，帶動市場銷售恢復；三是“保交樓”，解決期房交付問題，提振市場情緒，穩住購房者信心。

??從這一階段開始，中央對于房地產的管理基調也發生了變化，穩定、支持、防范化解風險的調性更濃。

??住房消費，尤其是剛性和改善性住房需求將成為2023年擴內需的重要抓手。同時，“保交樓”仍是2023年各項工作的重中之重，也將是房地產政策出臺的重要著力點之一，專項借款及配套資金將加快落地。

??“這幾個月下來，我覺得微光在逐步變成曙光。從整個行業來看，政策面都在逐步向好，而且在力度、廣度上全面超出萬科的預期。”12月16日在萬科臨時股東大會上，萬科董事會主席郁亮表示。

??展望2023年，“穩”將是房地產市場關鍵詞。2023年政策面將重點引導房地產行業盡快實現軟著陸，并帶動商品房銷量、房地產投資以及土地市場先后企穩回暖。

??也要看到，當前房地產市場的嚴峻形勢, 既有短周期因素，也有長周期因素。長周期因素就是房地產行業已經走過快速發展階段，進入后周期，或者說是拐點階段。在這個階段，房價下行壓力逐漸增大、購房預期逐漸減弱、房價收入比和房價租金比將向合理水平回歸等，都是必然趨勢。

??這意味著，即便市場走出回暖行情，企業發展也不可能再走老路，探索新發展模式、尋找新路徑勢在必行。