??濟(jì)南、南昌、昆明等城市公積金流動(dòng)性充裕，政策仍有明顯放松空間，而南京、大連等流動(dòng)性已經(jīng)吃緊，政策再松綁空間較為有限。

??2022年以來(lái)，全國(guó)近半數(shù)地級(jí)市都已出臺(tái)公積金新政，主要涉及提高貸款額度、下調(diào)首付比例、放寬住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、支持異地貸款、延長(zhǎng)貸款年限、提取公積金支付首付款、放開(kāi)“商轉(zhuǎn)公”、支持家庭代際互助等8方面。

??我們通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，各個(gè)城市公積金新政均已落地，但南寧、金華等多數(shù)城市政策收效甚微，主要原因有受益面窄、“藥不對(duì)癥”等，僅昆明新政后公積金貸款客戶比重有所提升。展望未來(lái)，濟(jì)南、南昌、昆明等城市公積金流動(dòng)性充裕，政策仍有明顯放松空間，而南京、大連等流動(dòng)性已經(jīng)吃緊，政策再松綁空間較為有限。

??全國(guó)近半數(shù)地級(jí)市出臺(tái)公積金新政

??中西部、長(zhǎng)三角放松最積極

??為了緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力，降低購(gòu)房貸款成本，支持居民合理購(gòu)房需求，2022年以來(lái)，全國(guó)至少132城出臺(tái)了166次公積金貸款新政，包括22個(gè)二線城市、104個(gè)三四線城市，以及個(gè)別縣。換言之，不到6個(gè)月時(shí)間，全國(guó)近半數(shù)地級(jí)市都放松了公積金貸款政策。

??4月下旬至今，是公積金政策集中松綁期，全國(guó)平均每天出臺(tái)2.6條公積金新政，尤其是5月中旬，10天時(shí)間出臺(tái)了42次。當(dāng)然，不僅限于公積金，在此期間限購(gòu)、限貸等其他調(diào)控政策也迎來(lái)了密集松綁潮。不過(guò)，如果以公積金政策次數(shù)/調(diào)控政策總次數(shù)計(jì)算比值，不難發(fā)現(xiàn)，隨著時(shí)間推移，涉及公積金的松綁政策占比在持續(xù)提升，比如4月基本只有50%左右政策涉及放松公積金貸款，而到了6月上旬，這一比例提高到了76%。

??究其原因，除了公積金貸款政策調(diào)整靈活性更強(qiáng)，更重要的是，不少城市“四限”政策工具箱已經(jīng)逐漸掏空，需求端調(diào)控放無(wú)可放，基本只剩公積金和購(gòu)房補(bǔ)貼兩個(gè)選項(xiàng)，而后者既會(huì)增加財(cái)政壓力，實(shí)際刺激作用又很有限。

??分區(qū)域來(lái)看，中西部、長(zhǎng)沙放松更積極，分別有47個(gè)城市和34個(gè)城市出臺(tái)了新政，其中，江蘇、四川、安徽都有超過(guò)10個(gè)城市松綁了公積金。

??從貸款額度、首付比例等8方面松綁

??公積金付首付、家庭代際互助成新風(fēng)向

??各地公積金新政主要涉及以下八方面內(nèi)容：

??第一，福州、蘇州、東莞等102城市提高公積金貸款額度。比如蘇州個(gè)人貸款額度上限由45萬(wàn)提高至60萬(wàn)，家庭由70萬(wàn)提高至90萬(wàn)。唐山定向增加人才貸款額度，鳳凰英才人員最高貸款額度在80萬(wàn)基礎(chǔ)上再增加20萬(wàn)。眉山支持多孩家庭購(gòu)房，二孩、三孩家庭公積金貸款額度分別增加10萬(wàn)、20萬(wàn)。南通可貸額度增幅最大，放寬至原額度的兩倍，碩士以上學(xué)位或高級(jí)職稱最高可貸額度升至80萬(wàn)元/人、160萬(wàn)元/戶。

??第二，成都、南昌、唐山等54城下調(diào)公積金貸款首付比例。西寧、蘭州、南昌、連云港等首套房最低首付比例下調(diào)為20%，南寧、常州、臨沂、唐山二套房最低首付比例下調(diào)至30%，晉中、濟(jì)源下調(diào)至20%。

??第三，銀川、煙臺(tái)、淄博等15城放寬住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。銀川、自貢、樂(lè)山、綿陽(yáng)等實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，無(wú)尚未結(jié)清的貸款記錄的，按首套房貸款政策執(zhí)行。宜昌在執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，只認(rèn)定住房公積金貸款記錄。南寧在市行政區(qū)域無(wú)住房，且在全國(guó)范圍內(nèi)未使用過(guò)公積金貸款的，認(rèn)定為購(gòu)買(mǎi)首套住房。

??第四，青島、沈陽(yáng)、株洲等16城支持異地公積金貸款。例如青島規(guī)定在膠東四市范圍內(nèi)繳存住房公積金的職工，申請(qǐng)異地貸款貸款最高次數(shù)由一次調(diào)整為兩次。株洲、隴南等支持全國(guó)住房公積金繳存職工購(gòu)房，不受繳存地、戶籍地限制。

??第五，合肥、青島、龍巖等4城延長(zhǎng)公積金最長(zhǎng)貸款年限。譬如青島將二手房公積金貸款的貸款期限與房齡之和放寬到最長(zhǎng)不超過(guò)50年，合肥將之延長(zhǎng)至40年，且房齡低于20年的，最高可貸期限為30年。

??第六，廈門(mén)、惠州、泉州等19城支持公積金支付首付款。比如在泉州購(gòu)買(mǎi)新房，可以提取住房公積金支付購(gòu)房首付款，進(jìn)一步減輕支付首付款資金壓力。眉山三孩家庭可實(shí)施“既提又貸”，可提取未納入貸款額度計(jì)算的住房公積金用于購(gòu)房首付，貸款發(fā)放后可繼續(xù)申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金用于還貸。

??第七，貴陽(yáng)、太原、中山等12城放開(kāi)“商轉(zhuǎn)公”或投放公積金貼息貸款，擴(kuò)大公積金政策受益面?；葜?、中山等全面支持住房公積金受委托銀行辦理商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)。貴陽(yáng)計(jì)劃新增個(gè)人補(bǔ)息貸款規(guī)模20億元，以個(gè)人補(bǔ)息貸款方式撬動(dòng)商業(yè)銀行資金。

??第八，公積金代際互助成為近期政策新亮點(diǎn)，長(zhǎng)春、珠海、滄州11城“一人購(gòu)房全家?guī)汀薄＠缰楹＠U存職工可提取公積金余額的90%，為配偶、父母、子女支付購(gòu)房首付款，也可以用于幫助其還貸。家庭互助提貸有助于緩解公積金的代際間資源錯(cuò)配，一面是長(zhǎng)輩公積金資金長(zhǎng)期沉淀、難提難貸，只有1.5%左右的年化收益率，一面是有購(gòu)房需求的子女首付資金不足。

??南寧、金華等多數(shù)城市收效甚微

??僅昆明新政后公積金客戶比重提升

??為了了解公積金政策落地情況和實(shí)際效果，我們調(diào)研了一些近期出臺(tái)過(guò)新政的城市。

??首先是政策落地情況，我們調(diào)研的所有城市都反映，公積金新政均已落地，執(zhí)行層面基本不存在阻力，絕大多數(shù)項(xiàng)目都支持公積金貸款。

??從公積金新政實(shí)施效果來(lái)看，政策對(duì)購(gòu)房需求的實(shí)際撬動(dòng)作用非常有限，多數(shù)典型城市反映，只有少數(shù)客戶可能因?yàn)楣e金政策的放寬，而增加購(gòu)房意愿，或轉(zhuǎn)向選擇公積金貸款，具體來(lái)說(shuō)：

??臺(tái)州公積金政策誠(chéng)意不足，限制條件過(guò)于嚴(yán)苛。既限制三孩家庭，還限制第三孩出生時(shí)間，還要求是首套首貸，經(jīng)過(guò)這一系列嚴(yán)格篩選，符合條件的家庭所剩無(wú)幾，所能享受的優(yōu)惠也僅限于貸款額度上浮20%。 

??金華公積金繳存人口少，政策放松受益面較窄。金華民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但民企繳納公積金積極性不高，截至2021年末，金華公積金實(shí)繳職工60.14萬(wàn)，占全市常住勞動(dòng)年齡人口比重僅為12%，大大低于全國(guó)平均水平，公積金繳存人口少，新政落地后受益面也比較窄。

??南寧新政“藥不對(duì)癥”，體制外青年人可貸額度不升反降，效果適得其反。南寧雖然上調(diào)了公積金最高貸款額度，但隨之調(diào)整的還有貸款額度計(jì)量方式，額度的主要參考變量由每月繳存額改為了繳存余額，對(duì)于體制外、公積金余額較低、購(gòu)房剛需的年輕人而言，新政后可貸額度反而減少了，而真正受惠的群體并不缺房，增量購(gòu)房需求非常有限。

??多地發(fā)布的公積金使用報(bào)告數(shù)據(jù)也顯示，公積金新政出臺(tái)后放貸量并沒(méi)明顯提升。比如樂(lè)山5月共向280戶家庭發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款9835萬(wàn)元，放貸規(guī)模較2022年前4月平均還下降了5%。又比如達(dá)州5月發(fā)放個(gè)人住房公積金8939萬(wàn)元，環(huán)比下降27%，個(gè)貸率在69.33%的低位運(yùn)行。

??但也有個(gè)別城市公積金政策取得一定成效，比如昆明，公積金客戶占比明顯提升。昆明在4月將個(gè)人公積金貸款額度由30萬(wàn)提高至50萬(wàn)，家庭額度由50萬(wàn)提高至80萬(wàn)，二套房首付比例由50%降至30%。近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新政后不少項(xiàng)目公積金貸款客戶占比明顯提升，從原來(lái)的兩成左右上升到近四成。

??北京、濟(jì)南等流動(dòng)性充裕城市還有空間

??南京等個(gè)貸率>95%空間有限

??未來(lái)哪些城市公積金政策還有進(jìn)一步松綁空間？由于公積金政策的松緊除了取決于政府意愿，很大程度上還受到流動(dòng)性制約，以個(gè)貸率作為流動(dòng)性指標(biāo)，參考各城市住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理辦法，可以將全國(guó)60個(gè)典型城市大致劃分為以下三類(lèi)：

??①濟(jì)南、南昌、昆明等流動(dòng)性充裕，福州、長(zhǎng)沙、徐州等流動(dòng)性適中，分別對(duì)應(yīng)個(gè)貸率低于80%和個(gè)貸率位于80%-90%區(qū)間，可以實(shí)施更加寬松和積極的公積金貸款和提取政策，比如提高公積金貸款額度、下調(diào)首付比例、實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”、允許異地貸款、放開(kāi)“商轉(zhuǎn)公”。

??②上海、寧波、廈門(mén)、泉州等流動(dòng)性偏緊，但公積金政策局部放松空間依然存在，比如放寬首次使用公積金貸款貸款或首套房的貸款政策，對(duì)二套以上暫不做調(diào)整，又比如定向支持青年人才、多孩家庭等群體公積金購(gòu)房。

??③個(gè)貸率>95%的城市，如南京、大連、佛山、菏澤，流動(dòng)性已經(jīng)吃緊，公積金政策再松綁空間較為有限。