??【熱點聚焦】

??3月1日，鄭州市發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》。通知涉及五大項19條，其中包括支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境。

??在支持合理住房需求環(huán)節(jié)，《通知》提出，鄭州子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房；居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家庭限購套數(shù)內(nèi)可提供個人按揭、網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)登記手續(xù)辦理等方面便利。

??在加大信貸融資支持環(huán)節(jié)，《通知》指出，要降低個人住房消費負擔，引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率；對擁有一套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。

??【熱點評析】

??首個放松限購限貸的城市，具有積極的示范效應

??從鄭州房地產(chǎn)市場近期表現(xiàn)來看，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年鄭州市商品住宅成交面積僅為948萬平方米，較2020年下降24.45%。從月度成交數(shù)據(jù)來看，鄭州商品住宅成交規(guī)模自2021年5月開始同比逐月下滑，成交規(guī)模已連續(xù)9個月負增長，至2022年1月，新建商品住宅成交面積僅46.5萬平方米，環(huán)比減少40.0%，同比下降14.8%；從價格方面來看，自2021年8月起，鄭州新建商品住宅銷售價格環(huán)比指數(shù)連續(xù)下滑，至2022年1月尚未出現(xiàn)企穩(wěn)跡象；從庫存方面來看，今年1月鄭州庫存壓力激增，狹義庫存環(huán)比上漲25%，庫存消化周期為21.9個月，環(huán)比增加2.8個月。在市場壓力和去化壓力下，整體市場信心不足。

??在此背景下，鄭州此次出臺新政，從需求端、金融端等層面進行了詳細的規(guī)定，具有一定的主動性和急迫性，“救市”意圖展現(xiàn)無遺。下調(diào)住房貸款利率、降低改善需求首付商業(yè)貸款門檻，可以從實質(zhì)上降低購房成本，扭轉(zhuǎn)市場預期，釋放改善換房需求，加快鄭州市場筑底修復。同時，也有利于提振市場信心，對其他同樣遭遇市場收縮的城市具有較強的示范效應。

??限制套數(shù)之外可以申購一套住房，只需一個理由即可，支持合理住房需求

??鄭州是本輪緊縮調(diào)控以來首個明確取消“認房又認貸”的省會城市，也是2022年來全國第16個降低首付的城市。相比其他城市出臺的樓市政策，對合理住房需求的大力支持，成為鄭州新政的亮點。新政規(guī)定，對擁有一套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，按首套房貸款政策執(zhí)行。這相當于放松了限貸的標準，降低了購房的首付比例，鼓勵市民賣舊買新，可以有效拉動改善型住房消費，滿足購房者的合理需求，減輕置業(yè)壓力。此外，《通知》還提出，鄭州子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。這實際上是放寬了限購的規(guī)定，增加了投靠家庭的可購房套數(shù)。值得注意的是，新政并未對投靠親屬的關系及新購住房的戶型做出限制，執(zhí)行過程中存在一定的彈性。

??自2021年中央政治局會議主張“支持合理住房需求”以來，高層密集發(fā)聲，強調(diào)滿足合理住房需求的重要性，鄭州此次針對改善型購房需求放寬限購及限貸政策，是對“支持合理住房需求”的響應，有利于改善型住房需求的釋放，對促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展也具有積極的意義。

??政策放松開始唱主角，但主基調(diào)仍以穩(wěn)樓市為主，市場不是簡單重復原來的發(fā)展模式

??與近期一些三四線城市放松首付相比較，鄭州作為省會城市發(fā)布新規(guī)，說明部分二線城市也開始進入到政策放寬的階段。2021年下半年以來，受政策高壓的影響，我國房地產(chǎn)市場全面降溫，市場投資、銷售以及房價數(shù)據(jù)整體下滑，在融資收緊、成交萎縮的背景下，房企流動性持續(xù)承壓，加劇了市場對風險暴露的擔憂；另一方面，市場的疲弱也拖累了上下游產(chǎn)業(yè)鏈，制約了行業(yè)整體的發(fā)展。

??當前房地產(chǎn)市場仍處于筑底修復階段，調(diào)控政策既要防范市場過熱，也要防止由房價過快下滑引發(fā)的系統(tǒng)性風險的暴露。從《通知》的整體框架來看，鄭州此次新政是堅持“因城施策”的政策思路，主基調(diào)仍是以穩(wěn)樓市為主，對穩(wěn)預期、穩(wěn)增長都有積極的推進作用，預計后續(xù)將會有更多城市出于市場下行壓力而采取放松調(diào)控的動作，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場預期。