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??隨著房地產(chǎn)市場的進一步成熟和穩(wěn)定，未來一手房和二手房市場將進一步融合，形成更加統(tǒng)一和協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)市場。同時，隨著市場需求的變化，可能會出現(xiàn)更多創(chuàng)新的服務模式，以適應一二手房聯(lián)動的發(fā)展趨勢。借鑒國外發(fā)達國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗，由于二手房市場占據(jù)主導地位，因此一二手房市場聯(lián)動的趨勢主要還是體現(xiàn)在二手房市場方面，重點總結(jié)為以下幾個方面。

??二手房比重上升并成為市場的主導

??國內(nèi)外相關文獻研究表明，一手房市場和二手房市場是密切聯(lián)系的，在一般情況下，房地產(chǎn)市場的價格應該是二手房市場價格決定一手房市場價格，進而決定一手房市場的需求，一手房市場開發(fā)建設量增加，進入市場交易后，會使二手房市場的供給增加，從而抑制二手房市場的價格上升。

??在歐美等發(fā)達國家房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)市場已經(jīng)相對成熟，一二手房的交易比例較為平衡，二手房交易量通常占國家整個房地產(chǎn)交易量的80%左右。

??而從上海來看，2011年以來就基本呈現(xiàn)二手房占主導的局面，雖然2022年之后二手房占比有所下降，但整體仍以二手房交易為主的市場格局并未改變。

??通過對發(fā)達國家和地區(qū)一手房與二手房成交比例的分析，可以發(fā)現(xiàn)，在合理的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)市場不應該依靠新房市場作為支撐，而應該是以二手房市場作為市場的交易主導，二手房市場是推動整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎。

??鼓勵二手房交易成為市場發(fā)展重點 

??從國外住房市場發(fā)展看，由于二手房成為市場交易的主體，因此，盤活和激活二手房市場對于房地產(chǎn)市場的整體穩(wěn)定具有重要作用。各國主要也采取了一些手段和措施以鼓勵二手房市場的交易。具體來看，一是一些國家通過提供稅收優(yōu)惠來鼓勵二手房交易，比如降低房貸利率、減免房產(chǎn)交易稅、地產(chǎn)購置稅等。二是鼓勵房主改善住房的居住體驗，如進行房屋翻新、提供精裝修等，提升房屋的吸引力。政府可以通過制定相關政策來支持二手房市場的發(fā)展，如提供購房補貼、優(yōu)化土地使用政策等。

??以日本為例，2014年為促進二手房交易和裝修市場的擴大以帶動經(jīng)濟增長，日本政府降低二手房貸款利率并減免稅收。具體而言，針對購買二手房的消費者，政府將降低裝修費用貸款利率；針對二手房住宅經(jīng)營者，若其能提供抗震維修服務，政府或?qū)p免其稅收。日本雖然有許多消費者有意愿購買價格相對便宜的二手房，但由于二手房沒有相應的抗震處理和住房自由化政策，許多消費者依舊望而卻步。政府此舉有助于通過擴大資金援助，解決空置房問題。官方調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，日本二手房的改建費用極高，約為600萬日元(約合人民幣361107元)。消費者即使以低價購買了二手房，但仍需貸款解決高額的裝修費用問題。許多消費者因此選擇放棄購買。貸款利率的降低預期也有助緩解這一現(xiàn)象。

??而在英國，70%的人擁有自己的住房，許多人不到30歲就能有自己的房子。大多數(shù)中產(chǎn)階級家庭基本上都擁有自己的小樓或高級公寓，條件相對差一些的也能住上門戶獨立的房子。即使租房住的人，只要租住達到一定年限，都可向英國的半官方機構(gòu)——房屋管理委員會提出申請，經(jīng)審核符合條件后即可按比市場便宜40%到50%的價格購買租住的房子。不過，英國人經(jīng)常“棄舊從新”，每隔七八年就要換一次房子，因此，二手房市場也能一直持續(xù)活躍的態(tài)勢。

??住房金融與一二手房市場結(jié)合增多

??在住房金融方面，發(fā)達國家進行了大量創(chuàng)新，如住房抵押貸款證券化、房地產(chǎn)投資信托（REITs）等，這些金融工具為房地產(chǎn)市場提供了多樣化的融資渠道，也帶動了一二手房市場的聯(lián)動發(fā)展。比如，美國形成了比較完善的住房抵押市場和住房抵押金融體系，在上世紀30年代經(jīng)濟危機之后，美國通過各種聯(lián)邦立法設立專門機構(gòu)、設立最低住房標準等；鼓勵居民用抵押貸款方式購房、建房，并對買房者提供各種優(yōu)惠。美國政府把調(diào)節(jié)住房市場的重點放在穩(wěn)定和支持住房信貸系統(tǒng)上，并在全美形成了國家調(diào)節(jié)住房抵押信貸系統(tǒng)的機制。此外，美國各聯(lián)邦政府在稅收、金融、法律等多個層面、多個領域中的政策都體現(xiàn)出強烈的公共政策目標，住房金融體系尤其如此。美國政府通過抵押貸款擔保、首付款支持、利息補貼等手段，給予中低收入家庭直接的金融扶持。二級市場上的監(jiān)管政策也明顯傾向于低收入群體。這些住房金融支持政策的推出，也為一二手房市場的平穩(wěn)發(fā)展提供了基礎。

??從日本看，為了解決中低收入者住房供應不足的問題，日本采用“公營住宅”的模式來收購二手房。“公營住宅”起源于上世紀50年代，是指國家通過與地方政府進行合作，籌集滿足基本生活需求的住宅，并將其以降低的租金出租給中低收入所得者。其中住宅金融公庫提供長期低息貸款，是公營住宅的主要融資渠道。資金主要來源是國家投入的資金、財政低息貸款、發(fā)行住房債券以及吸引民間資金的介入，為居民提供長期低息住房貸款、向住房建設提供充足必要的資金以及一般金融機構(gòu)所不能提供的融資服務。“公營住宅”制度有效解決了日本城市化發(fā)展過程中的住房短缺問題。自1951年成立以來，隨著經(jīng)濟的高速增長以及勞動力向都市圈的大量遷移，“公營住宅”建設規(guī)模急劇上升，到1970年代達到峰值，后續(xù)規(guī)模逐步退坡。

??二手房市場信息進一步公開和透明

??市場透明度和信息披露是保障市場健康發(fā)展的重要因素，在一些發(fā)達國家，政府建立了健全的信息披露機制和市場監(jiān)測體系，確保了市場信息的公開透明，減少了信息不對稱，提高了市場效率，保護了消費者的權利。同時，公開透明的市場信息也有助于二手房市場更好地聯(lián)動和銜接，共同推動住房市場整體健康發(fā)展。

??以美國為例，不動產(chǎn)登記是美國房地產(chǎn)管理的一項基本制度，美國各州和地方政府都依據(jù)自己的登記法對房產(chǎn)進行登記。因此，在網(wǎng)上等公開渠道都能查到每處房屋的詳盡的記錄，包括房屋的位置、房屋年齡、面積、戶型、房屋歷次交易的時間和價格。登記的好處在于，一是信息公開，讓不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓更加透明，也更加安全；二是依法保護公民私有財產(chǎn)；三是通過稅收客觀上調(diào)節(jié)了房地產(chǎn)價格，這也與美國地方財政收入一半以上來自房產(chǎn)稅有關。

??針對市場監(jiān)測，美國圣路易斯聯(lián)邦儲備局收集了有關房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的45個指標，其中主要的監(jiān)測指標有：房地產(chǎn)交易價格指數(shù)，家庭房貸支出收入比、家庭部門債務收入率、房產(chǎn)自有率、二手房銷售情況、房地產(chǎn)存量統(tǒng)計、空租率等。美國國家統(tǒng)計局、相關行業(yè)協(xié)會也建立了一整套完備的統(tǒng)計監(jiān)測體系，主要指標有建筑支出、新房開工、新房銷售、房地產(chǎn)市場指數(shù)（HMI）、周按揭貸款申請調(diào)查、按揭貸款利率、標準普爾-凱斯席勒指數(shù)。通過對這些市場指標的監(jiān)測，對于政府相關部門及時掌握市場動態(tài)，并采取相應措施保障市場穩(wěn)定起到了重要作用。

??一二手房價格逐步將回歸正常水平

??回顧上海房地產(chǎn)市場運行發(fā)展的歷程，以市場化程度較高的二手房市場為例，以連續(xù)三個月以上超過2萬套的月成交量為市場啟動的標志、以月成交低于2萬套為行情結(jié)束的標志，2000年至今，上海共出現(xiàn)四波行情，期間量價齊升。每波行情持續(xù)時長一年，平均間隔32個月（三年一周期）。第一波自2009年3 月份起至2009年12月止；第二波自2012年12月起至2013年12月止；第三波自2015年4月起至2016年10月止（其中2016年4、5月低于2萬套）；第四波自2020年4月起至2021年8月止。基于行情的劃分，房價倒掛現(xiàn)象大致有三個重要階段：

??階段一：倒掛微弱階段。前三波行情，新建商品住房的量價波動與二手住房基本一致，尤其是價格，過去稱“房地產(chǎn)一二三級市場同步聯(lián)動”，指的就是土地、新建商品住房、二手住房市場高度關聯(lián)。2017年后對新建商品住房項目施行嚴格限價措施，當時的二手住房市場尚處于調(diào)整階段，價格下行，走勢與新建商品住房基本吻合，倒掛問題不明顯。

??具體來看，2016年10月8日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市規(guī)劃國土資源局聯(lián)合下發(fā)《關于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。此次意見明確，進一步加強新建商品住房預銷售管理，自2016年10月8日起，全市新建商品住房銷售方案備案實行市、區(qū)兩級審核（包括預售許可和現(xiàn)房銷售備案），對上市房源定價不合理的，堅決予以調(diào)整。加強在售新建商品住房項目銷售價格監(jiān)測監(jiān)管，不得擅自提價。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當嚴格按照國家和本市商品住房銷售管理規(guī)定，在銷售現(xiàn)場醒目位置公示經(jīng)備案的銷售方案等內(nèi)容，實行一房一價、明碼標價制度，在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開上網(wǎng)銷售。至此上海的一二手房倒掛問題開始逐步顯現(xiàn)。2017年3月開始，政府嚴控預售證的“水龍頭”，無論是數(shù)量還是價格都受到很大的限制，而獲批的新盤售價，也低于原有的預期，而二手房受政策影響較小。

??階段二：倒掛加劇階段。2019 年起二手住房市場開始活躍，年成交量為1806萬平方米，接近榮枯線水平，個別區(qū)域或項目出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象：市場化程度高、價格波動較大的二手住房市場量價齊升，與價格穩(wěn)定的新建商品住房（2018年開始房地聯(lián)動）的價格走勢出現(xiàn)背離，聯(lián)動趨弱；隨著二手住房市場第四波行情的啟動，市場趨熱下二手住房市場的價格與作為價格錨點的新建商品住房偏離度趨高，房價倒掛的幅度和區(qū)域范圍更大。雖然2021年8月第四波行情結(jié)束至2023年3月，二手住房市場成交量在各項措施下低于榮枯線水平，但整體的價格并未出現(xiàn)大的調(diào)整（成交占比較小的豪宅、老破小等價格有所波動），可視為市場博弈期。

??在這期間，即2021年3月3日，上海市住建委、上海市規(guī)劃和自然資源局、上海市房管局三部門聯(lián)合發(fā)布《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，即“新滬七條”。此次政策明確，在房價地價聯(lián)動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。在新房限價后，上海新房價格走勢整體進一步平穩(wěn)。對比之下，上海一二手房之間價格倒掛愈發(fā)明顯。

??階段三：倒掛收窄階段。直到2023年4月份、5月份、6月份，二十大二中全會定調(diào)的需求收縮、供給沖擊、預期轉(zhuǎn)弱三重壓力，在上海房地產(chǎn)市場開始體現(xiàn)，二手住房市場成交量逐月下降，價格出現(xiàn)較為明顯的調(diào)整，倒掛區(qū)域和幅度均進一步減少。倒掛幅度收窄的區(qū)域首先來自于上海的外圍板塊，目前，上海部分內(nèi)環(huán)區(qū)域，如普陀和楊浦等地，一二手房價格“倒掛差”也開始逐步收窄甚至消失，部分板塊仍存在一二手房價格倒掛現(xiàn)象，盡管在購買時新房價格稍低于周圍二手房，但待項目竣工交付后，這種差異也將逐漸消失。除了稅費等因素，學區(qū)資源調(diào)整也是導致目前部分二手房“倒掛”消失的另一個重要因素。

??從市場發(fā)展趨勢和國外發(fā)達國家經(jīng)驗來看，未來隨著二手房逐步占據(jù)市場主導，一二手房價格將回歸正常水平，新房價值也將進一步得到體現(xiàn)，一二手房價格倒掛的現(xiàn)象將進一步減少。

??可見，發(fā)達國家由于住房市場較為成熟，從一二手房聯(lián)動特別是二手房市場的發(fā)展趨勢看，涉及市場成熟度、二手房發(fā)展、住房金融、信息透明度、一二手房價等多個方面。這些國家和地區(qū)的經(jīng)驗對于上海房地產(chǎn)市場具有重要的借鑒意義。特別是在市場成熟度方面，雖然近年來上海一二手房成交比例最高達到1:3左右，但距離發(fā)達國家成熟的住房市場結(jié)構(gòu)仍有較大距離。一二手房市場要實現(xiàn)更好地聯(lián)動，也需要在住房市場結(jié)構(gòu)方面進一步完善和優(yōu)化。

??本文為上海市房屋管理局研究項目編號：FG2024-03《供求關系發(fā)生重大變化背景下的上海房地產(chǎn)市場發(fā)展研究》課題報告的部分節(jié)選。課題組由上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同組成。