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??本期關注：國慶假期出行大數(shù)據(jù)

??商品住宅：第39周監(jiān)測的二十座城市商品住宅成交總面積228.99萬平方米，環(huán)比增加87.0%；第39周成交總面積96.01萬平方米，環(huán)比減少58.07%。

      土地市場：第39周監(jiān)測的二十座城市土地總供應面積399.6萬平方米，環(huán)比增加47.8%；總成交面積475.3萬平方米，環(huán)比增加124.0%。第40周土地總供應面積705.6萬平方米，環(huán)比增加76.6%；總成交面積142.9萬平方米，環(huán)比減少69.9%。

??政策動態(tài)：中共中央政治局會議提出要促進房地產市場止跌回穩(wěn)；央行完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制、延長部分房地產金融政策期限、調整優(yōu)化保障性住房再貸款、優(yōu)化個人住房貸款最低首付款比例；北京、上海、深圳、廣州、重慶、福建、青海、河南、武漢、廈門優(yōu)化房地產市場政策；鄭州實施二手房交易資金監(jiān)管新規(guī)；南京發(fā)布措施著力釋放更多住房需求；蘇州對新引進全職院士給予租房、購房補貼；沈陽、濟南調整住房公積金政策。

??新聞關注：央行下調金融機構存款準備金率，提出降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例；住建部表示支持城市用好房地產市場調控自主權；中國房地產業(yè)協(xié)會倡議開展“百城商品房促銷活動”。

??二十城市商品住宅成交概況

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       本周監(jiān)測的二十座典型城市商品住宅成交總面積122.43萬平方米，環(huán)比減少4.53%。四個一線城市中僅廣州成交量環(huán)比增加4.30%；上海、深圳較上周明顯下滑，分別減少67.98%、30.15%。其他重點城市中，7座城市成交量環(huán)比增加，嘉興、大連呈多倍增長，濟南、青島也大幅上漲，漲幅分別為91.78%、71.94%；9座城市成交量環(huán)比減少，寶雞以48.36%跌幅居首，景德鎮(zhèn)、惠州、成都、煙臺也跌幅明顯，在36%—44%之間。5座城市成交量高于前四周平均水平，嘉興高出50.40%居首；15座城市低于前四周平均水平，景德鎮(zhèn)減少68.76%，跌幅居首。

??從成交量來看，青島以15.92萬平方米較為領先，其次濟南、武漢、杭州、廣州在10.3萬—13.6萬平方米之間，其他城市均在10萬平方米以下。

??二十城市土地市場供求情況

??第39周二十座城市土地總供應面積399.6萬平方米，環(huán)比增加47.8%；供應總建筑面積710.2萬平方米，環(huán)比增加24.2%。第40周二十座城市土地總供應面積705.6萬平方米，環(huán)比增加76.6%；供應總建筑面積1212.1萬平方米，環(huán)比增加70.7%。

??第39周二十座城市土地總成交面積475.3萬平方米，環(huán)比增加124.0%；成交總建筑面積826.4萬平方米，環(huán)比增加71.3%。第40周二十座城市土地總成交面積142.9萬平方米，環(huán)比減少69.9%；成交總建筑面積264.4萬平方米，環(huán)比減少68.0%。

??第39周二十座城市土地成交總金額202.8億元，環(huán)比增加17.8%；成交樓面均價2454元/平方米，環(huán)比下降31.2%，成交土地均價4268元/平方米，環(huán)比下降47.4%。第40周二十座城市土地成交總金額52.6億元，環(huán)比減少74.0%；成交樓面均價1991元/平方米，環(huán)比下降18.9%，成交土地均價3684元/平方米，環(huán)比下降13.7%。

??政策匯總

??中共中央政治局9月26日召開會議，其中提到要降低存款準備金率，實施有力度的降息。要促進房地產市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發(fā)展新模式。

       中國人民銀行發(fā)布公告，2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商約定重定價周期。2024年11月1日起，浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點幅度應體現(xiàn)市場供求、借款人風險溢價等因素變化，加點幅度不得低于置換貸款時所在城市商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

       中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知：《中國人民銀行 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)〔2022〕254號）中支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期政策的適用期限延長至2026年12月31日。《中國人民銀行辦公廳 國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳關于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（銀辦發(fā)〔2024〕8號）中有關政策有適用期限的，將適用期限延長至2026年12月31日。

       中國人民銀行發(fā)布關于優(yōu)化保障性住房再貸款有關要求的通知。對于金融機構發(fā)放的符合要求的貸款，中國人民銀行向金融機構發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。

       中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知：對于貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。在全國統(tǒng)一的最低首付款比例基礎上，中國人民銀行各省級分行、國家金融監(jiān)督管理總局各派出機構按照因城施策原則，根據(jù)轄區(qū)各城市政府調控要求，自主確定轄區(qū)各城市是否設定差別化的最低首付款比例政策，并確定轄區(qū)各城市最低首付款比例下限。

       北京發(fā)布優(yōu)化調整房地產相關政策：落實國家關于降低存量房貸利率政策，引導商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率附近；居民家庭購買首套商品住房，商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%。購買二套商品住房，商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于20%；非本市戶籍居民家庭購買五環(huán)內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限調整為購房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上，購買五環(huán)外商品住房的調整為2年及以上，人才購房調整為1年及以上；購買通州區(qū)商品住房按全市統(tǒng)一政策執(zhí)行；本市戶籍成年單身人士與未成年子女共同生活的，按本市戶籍居民家庭執(zhí)行住房限購政策；二孩及以上本市戶籍居民家庭公積金個人住房貸款額度上浮40萬元；取消普通住房和非普通住房標準。

       上海進一步優(yōu)化房地產市場政策。調整住房限購政策：對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。對在自貿區(qū)臨港新片區(qū)工作、存在職住分離的群體，在現(xiàn)有住房限購政策的基礎上，可在新片區(qū)增購1套住房。優(yōu)化住房信貸政策：引導商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率附近；首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%、二套為不低于25%；實行差異化政策區(qū)域的二套房貸最低首付款比例調整為不低于20%；住房公積金二套房貸最低首付比例相應調整。調整住房稅收政策：將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年；及時取消普通住房標準和非普通住房標準。

       深圳發(fā)布通知，優(yōu)化分區(qū)住房限購政策：本市戶籍居民家庭和單身人士限購在指定區(qū)域可再購買1套住房。非本市戶籍居民家庭及成年單身人士限購1套住房，在指定區(qū)域購買住房無需提供個人所得稅或社會保險證明；有兩個及以上未成年子女的非本市戶籍居民家庭，可再購買1套住房。取消商品住房和商務公寓轉讓限制。優(yōu)化商品住房和商務公寓價格備案流程。個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整到2年。優(yōu)化個人住房貸款政策：首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為15%，二套為20%；有兩個及以上未成年子女的居民家庭，購買第二套住房的，在辦理個人住房貸款業(yè)務時可適用首套住房貸款政策；深汕特別合作區(qū)首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調整為15%，取消利率下限。結合商品住宅去化周期、住宅用地存量情況，優(yōu)化調整住宅用地規(guī)模、布局和結構。開展現(xiàn)房銷售試點，逐步提高新供應用地的現(xiàn)房銷售比例，有序推進銷售制度改革。充分發(fā)揮城市房地產融資協(xié)調機制作用，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理的融資需求。

       廣州發(fā)布通知調整住房限購政策：本市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數(shù)。

       重慶調整住房信貸政策：對于貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。

       福建印發(fā)通知，提出全省九市一區(qū)第二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例統(tǒng)一由25%下調至15%，不再區(qū)分首套和二套住房。落實降低存量房貸利率政策，引導商業(yè)銀行在10月31日前統(tǒng)一對符合條件的存量房貸利率實施批量調整，鼓勵省內法人銀行盡快落實政策、提前完成批量調整工作。支持各城市因城施策取消住房限購、限售、限價等方面的限制性措施，已取消的要全面落實到位，未取消的要抓緊評估、應調盡調。取消普通住宅和非普通住宅標準。支持各地根據(jù)多孩家庭、租賃住房等實際，優(yōu)化家庭住房套數(shù)認定標準。

       青海發(fā)布進一步加大力度推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施方案。其中提出要全面落實信貸優(yōu)惠政策，督促商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率水平，將二套房貸款最低首付比例由25%下調到15%，努力滿足新市民、新青年等群體住房需求。提高個人住房公積金貸款額度，執(zhí)行最低個人住房公積金貸款利率，壓縮個人住房公積金貸款發(fā)放時間。引導房地產開發(fā)企業(yè)、中介機構、房地產業(yè)協(xié)會等采取“以舊換新”方式支持群眾改善住房條件。鼓勵各城市政府主體出臺購房補貼政策，對購買新建商品住房家庭發(fā)放購房補貼。

       河南發(fā)布政策規(guī)定：商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套和二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一調整為不低于15%。印發(fā)《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》促進房地產市場止跌回穩(wěn)。涉及優(yōu)化土地供應政策、支持居民合理住房需求、加強金融支持力度、提升市場監(jiān)管水平等多方面。其中提出取消商品住房限制政策、購買商品住房無需審核購房人資格、取消商品住房轉讓限制年限規(guī)定、取消普通住宅和非普通住宅標準等措施。

       武漢發(fā)布《關于持續(xù)促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，內容包括：優(yōu)化個人住房貸款套數(shù)認定標準；2024年10月1日至12月31日購買新建商品住房，首套住房契稅全額補助優(yōu)惠，二套住房契稅50%補助優(yōu)惠；全面取消普通住房和非普通住房標準，滿足居民改善性住房需求；優(yōu)化預（銷）售方案管理；支持發(fā)展住房租賃市場；促進“以舊換新”住房消費；鼓勵地下空間商業(yè)開發(fā)；優(yōu)化商辦類項目綠地率計算規(guī)則；推進商辦空間多樣化；提高居住配套公共服務設施品質；優(yōu)化停車位配建標準。

       廈門發(fā)布通知，明確全面取消住房限售，購買的商品住房不再限制上市交易時間（土地出讓合同另有約定的商品住房項目，以及政策性住房除外）。優(yōu)化個人住房貸款政策，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為15%，與首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例保持一致。優(yōu)化住房套數(shù)認定，住房套數(shù)按擬購住房所在區(qū)轄區(qū)范圍認定。

       鄭州進一步加強二手房交易資金的監(jiān)管，正式實施存量房交易結算資金監(jiān)管制度，由鄭州住房置業(yè)融資擔保有限責任公司擔任資金保證機構。買賣雙方需將合同約定的房款存入該公司的客戶交易結算資金專用銀行賬戶后，方可申請辦理相關業(yè)務。除非交易當事人另有約定，否則通過房地產經(jīng)紀機構成交的存量房交易資金必須全部納入資金監(jiān)管。

       南京發(fā)布鞏固增強經(jīng)濟回升向好態(tài)勢若干政策措施，其中提及著力釋放更多住房需求。包括調整存量房貸利率和首付款比例，通過房地聯(lián)動促進市場穩(wěn)定。深化“以舊換新”住房消費模式，探索為購房者提供將存量房貸款轉移至新房的金融支持。舉辦房展會等特色活動，提供現(xiàn)房、期房、團購房源及尾盤特惠房源等多種選擇。大力推進房票安置，允許房票在一定范圍內轉讓，并優(yōu)先用于征收拆遷、城中村改造和城市更新項目中的安置問題。支持已出讓但未建設的存量住宅用地用于建設改善型住宅，加快32個改善型住宅項目上市，增加高品質住宅供給。通過收購已建成未出售的存量商品住房，多渠道籌集配售型保障性住房。加大對“白名單”項目的貸款支持力度。

       蘇州發(fā)布一系列針對新引進全職院士的優(yōu)惠政策。對于在蘇州無自有住房的全職院士，將提供每月不低于1萬元的租房補貼。購房時可獲得不低于500萬元的購房補貼，使用住房公積金貸款購買首套住房的限額放寬至6倍，最高可達900萬元。每位全職院士每年還將獲得18萬元的生活津貼。

       沈陽優(yōu)化調整住房公積金政策，將取消“商轉公”首次申請住房公積金貸款的限制條件，并將貸款申請條件調整為“借款申請人及共同申請人首次或二次申請住房公積金貸款”，其他申請條件保持不變。繳存人可提取個人賬戶住房公積金支付首付款等購房款，并可申請使用住房公積金貸款，提取與貸款金額累計不超過所購住房總價。使用住房公積金個人住房貸款購買保障性住房最低首付款比例為15%。

        濟南調整住房公積金貸款政策，在濟南市行政區(qū)域內購買普通自住住房申請住房公積金貸款的，一人繳存住房公積金的職工家庭最高貸款額度60萬元，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高貸款額度100萬元；二孩及以上家庭、高層次人才最高貸款額度按家庭當期最高貸款限額上浮30%。未使用過公積金貸款的繳存職工家庭購買第二套住房申請公積金貸款的，按首套房認定，執(zhí)行首套房貸款政策。

       本周要聞

       央行下調金融機構存款準備金率

       中國人民銀行決定：自2024年9月27日起，下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率約為6.6%。

       央行：降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例

      中國人民銀行行長潘功勝在國新辦舉行的發(fā)布會表示，要降低按揭貸款首付比例和按揭貸款利率、下調公積金貸款利率，并設立保障性住房再貸款，用市場化的方式加快推進存量商品房去庫存。在房貸方面，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。

       住建部表示支持城市用好房地產市場調控自主權

       住房城鄉(xiāng)建設部召開黨組會議強調，要深刻領會、深入貫徹黨中央關于促進房地產市場止跌回穩(wěn)的重要部署，指導各地有效落實存量政策，加力推動增量政策落地見效，要回應群眾關切，支持城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權，因城施策調整住房限購政策。要對商品房建設嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量，發(fā)揮城市房地產融資協(xié)調機制作用，加大項目“白名單”貸款審批投放力度，滿足房地產項目合理融資需求，打好商品住房項目保交房攻堅戰(zhàn)。要積極實施城市更新行動，下力氣建設綠色、低碳、智能、安全“好房子”，加快推進城中村、城市危舊房和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加強城市地下管線更新改造，完善城市基礎設施和公共服務設施，不斷改善人民群眾居住條件和生活環(huán)境。

       中國房地產業(yè)協(xié)會倡議開展“百城商品房促銷活動”

       中國房地產業(yè)協(xié)會向全行業(yè)發(fā)出開展“百城商品房促銷活動”倡議，集中力量在今年10月份聯(lián)合有關的社會組織機構，動員支持100個以上城市參與商品房促銷活動。尤其應重點動員70個大中城市的房地產行業(yè)組織和企業(yè)積極組織開展促銷活動，如舉辦房產展銷會、組織現(xiàn)場看房等。各地房地產行業(yè)的社會組織應主動聯(lián)合房地產開發(fā)企業(yè)，特別是TOP30的企業(yè)與經(jīng)紀機構，配合城市政府及相關管理部門，研究出臺優(yōu)惠政策措施，推出優(yōu)質項目，充分利用好“十一”假期等時間窗口，為廣大置業(yè)群眾搭建良好的購銷平臺，切實促進商品房銷售。促銷活動應力爭取得實效，實現(xiàn)量價齊增。

??一線城市商品住宅成交走勢