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??北京,2024年6月27日–全球領(lǐng)先的多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司——高力國際（納斯達(dá)克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）在北京發(fā)布2024年第二季度北京寫字樓市場報告。

??2024上半年，中國經(jīng)濟(jì)整體呈現(xiàn)穩(wěn)中向好的態(tài)勢，制造業(yè)投資和出口對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定起到重要支撐作用，大規(guī)模設(shè)備更新、消費(fèi)以舊換新等政策也同時在刺激市場需求持續(xù)恢復(fù)。今年上半年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得的成績也得到了眾多國際金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，國際金融機(jī)構(gòu)紛紛上調(diào)2024年中國經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期，表明國際社會對中國經(jīng)濟(jì)增長前景的信心。但是，目前核心價格指標(biāo)并沒有明顯改善，5月份CPI仍處于0.3%的較低水平，PPI雖然有所改善，但仍然處于下降區(qū)間，同比下降1.4%。價格指標(biāo)表現(xiàn)不及預(yù)期表明市場需求依然不足，部分行業(yè)存在產(chǎn)能相對過剩的情況。市場一旦形成價格下降的長期預(yù)期，就會對供應(yīng)端產(chǎn)生重大影響，供給側(cè)競爭壓力將增大。市場增量不增價，企業(yè)增收不增利，利潤空間持續(xù)被壓縮，企業(yè)缺乏繼續(xù)大規(guī)模投資的動力等情況依然存在，而現(xiàn)在的辦公樓市場就在面臨這樣的市場競爭環(huán)境。

??截止到2024年二季度，北京甲級寫字樓市場主要表現(xiàn)為“量”增“價”跌。根據(jù)高力國際數(shù)據(jù)顯示，本季度甲級寫字樓市場需求持續(xù)恢復(fù)，凈吸納量接近6萬平方米，連續(xù)四個季度實現(xiàn)去化，累計去化總量接近28萬平米。由于多個自用項目于本季度開始進(jìn)行市場化租賃，因此空置率小幅上升至20.6%。然而，在租賃活躍度和成交量均出現(xiàn)大幅改善的情況下，市場租金降幅卻正在逐步加大。本季度甲級寫字樓市場的租金降幅達(dá)到5%，是自2018年開始的本輪租金下行周期以來最大的單季降幅，市場平均凈有效租金為276.9元每月每平米。其中，租金降幅最大的子市場為望京酒仙橋，單季租金降幅達(dá)到10.8%，至182.7元每月每平米。

??乙級寫字樓市場在經(jīng)歷連續(xù)三個季度錄得正凈吸納量后，未能在本季度延續(xù)去化趨勢。由于主力租戶辦公空間的調(diào)整，本季度乙級市場凈吸納量僅為-3.7萬平方米，空置率上升至18.8%。 空置面積增加的同時，乙級市場凈有效租金同樣出現(xiàn)大幅下探，單季降幅達(dá)到4.1%，至179元每月每平米。中關(guān)村乙級項目本季度增加了近4.7萬平方米的空置面積。租賃成交活躍的區(qū)域集中在望京酒仙橋，凈吸納量達(dá)到2.5萬平方米，而成交量大幅提升的背后是區(qū)域內(nèi)項目的“以價換量”。望京酒仙橋本季度凈有效租金降至148.3元每月每平米，單季降幅達(dá)到7.2%。

??產(chǎn)業(yè)園市場實現(xiàn)微弱去化，上地市場表現(xiàn)一枝獨秀。本季度整體產(chǎn)業(yè)園市場凈吸納量不到6,000平米，空置率維持在20.6%。然而，上地市場需求保持強(qiáng)勁，單季度凈吸納量接近6萬平方米，延續(xù)了一季度的強(qiáng)勢表現(xiàn)，今年上半年累計凈吸納量已超過14萬平方米。從上半年凈吸納量的橫向數(shù)據(jù)對比來看，目前上地市場的表現(xiàn)是所有子市場中需求最強(qiáng)勁的。上地已連續(xù)三個季度實現(xiàn)大幅去化，空置率回落至25.4%，累計降幅接近10%。

??高力國際中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示，隨著互聯(lián)網(wǎng)大廠大規(guī)模的辦公空間整合在過去兩年間的結(jié)束，泛上地區(qū)域已經(jīng)利空出盡。同時，以科技創(chuàng)新為驅(qū)動力的新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)高度集中在泛上地區(qū)域。泛上地區(qū)域在過去十年逐步積累的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢、長期服務(wù)于科創(chuàng)企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)辦公項目的高性價比優(yōu)勢，將使該區(qū)域最先受益于新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)成長壯大所帶來的產(chǎn)業(yè)紅利。

??展望下半年的市場走勢，陸明認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)需求不足仍然是制約辦公樓市場持續(xù)恢復(fù)的系統(tǒng)性問題。當(dāng)空置率維持在20%以上的高位的時候，租金難言觸底企穩(wěn)，市場仍然需要更長的時間、更多的耐心等待需求側(cè)的恢復(fù)。同時，市場空置率高位運(yùn)行的時間越長，項目去化壓力也將越大，租金下行壓力也將更大。隨著租金持續(xù)下行，各子市場和各資產(chǎn)類別之間的租金差距將逐漸縮小，進(jìn)而加劇了各子市場之間、各資產(chǎn)類別之間的競爭格局。從目前市場租金走勢來看，整體辦公樓市場正在從局部租金競爭演變成波及全市的“價格競爭”。

??高力國際北京公司董事總經(jīng)理李娟認(rèn)為，在市場下行期，價格戰(zhàn)無法避免，但價格遠(yuǎn)不是唯一的競爭維度。市場和行業(yè)的發(fā)展需要放眼長期且健康的發(fā)展，價格競爭不可避免，但一定是理性、有底線，且不能只關(guān)注短期利益的。辦公樓市場是中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵載體，也是觀察經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的晴雨表。辦公樓市場和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會就業(yè)、國家稅收、營商環(huán)境、雙碳戰(zhàn)略等重大進(jìn)程息息相關(guān)。樓宇經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展需要樓宇經(jīng)營主體通過資產(chǎn)管理獲取利潤和資金，這些利潤和資金又會再投入到新技術(shù)創(chuàng)新和應(yīng)用、物業(yè)管理品質(zhì)和效率提升、設(shè)備設(shè)施維護(hù)和升級等重要方面。簡單粗暴的無序價格戰(zhàn)終局就是市場短期主義盛行、樓宇品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量無法保障、市場主體缺乏創(chuàng)新動力等，辦公樓市場的長期發(fā)展也將受到嚴(yán)重制約。如何讓市場避免深陷簡單粗暴的價格戰(zhàn)，真正扮演起科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，這才是市場長期行穩(wěn)致遠(yuǎn)的關(guān)鍵。