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??導(dǎo)語(yǔ)

??2月假期影響“筑底”延續(xù)，核心城市新政加持或有回升。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??1月開(kāi)年，新房市場(chǎng)預(yù)期性回落，新房供求兩淡、環(huán)比降幅均超4成，與2019年以來(lái)歷年同期相比，也屬低位徘徊：重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比降47%，較去年月均亦降44%；成交則同環(huán)比齊跌，較去年月均亦降41%。一線城市表現(xiàn)略好于二三線，整體跌幅小于30城平均。二手房成交韌性較強(qiáng)，環(huán)比持平，同比仍增53%,深圳、南京延續(xù)增勢(shì)。土地市場(chǎng)成交規(guī)模處于周期性低位，溢價(jià)率止跌微漲。

??01 新增供應(yīng)

??環(huán)比降47%、同比增16%
京杭等縮量顯著

??1月，新房供應(yīng)仍然偏低迷，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)719萬(wàn)平方米，環(huán)比季節(jié)性回調(diào)，下降47%，同比增長(zhǎng)16%，較去年月均亦降44%，排在2019年以來(lái)同期的次低位。

??一線供應(yīng)環(huán)比縮量6成、同比微降，京滬回調(diào)最為顯著。4個(gè)一線城市整體預(yù)計(jì)供應(yīng)面積109萬(wàn)平方米，環(huán)比下降64%，同比下降8%。北京供應(yīng)大幅縮水，本月僅有望京國(guó)譽(yù)府、保利·朝央和煦等個(gè)位數(shù)項(xiàng)目入市，總供應(yīng)面積僅13萬(wàn)平。上海新年首批次新房項(xiàng)目集中入市，不過(guò)推盤套數(shù)較前序批次仍在縮減。廣州供應(yīng)季節(jié)性回調(diào)，但同比仍保持正增長(zhǎng)。

??二三線城市供應(yīng)回落。26個(gè)重點(diǎn)二三線城市合計(jì)供應(yīng)609萬(wàn)平方米，環(huán)比下降43%，同比增長(zhǎng)22%。環(huán)比來(lái)看，8成以上城市供應(yīng)回調(diào)，武漢、天津、杭州等環(huán)比均腰斬，東莞、廈門等少數(shù)城市供應(yīng)仍維持正增長(zhǎng)。同比來(lái)看，由于去年1月疫情等影響推盤節(jié)奏，因此供應(yīng)基數(shù)偏低，近7成城市供應(yīng)規(guī)模高于去年同期，西安、廈門、佛山等同比均倍增。

??02 新房成交

??6年同期新低、環(huán)降4成
一線強(qiáng)于二三線

??從成交表現(xiàn)來(lái)看，如市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步回落。1月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交888萬(wàn)平方米，絕對(duì)量創(chuàng)2019年以來(lái)同期新低；單月環(huán)比下降43%，單月同比下降19%，去年1月已經(jīng)迎來(lái)春節(jié)假期，今年1月較去年春節(jié)月仍有回落，降溫程度可見(jiàn)一般。若與2023年月均成交相比，降幅仍達(dá)41%。

??分能級(jí)來(lái)看，不同能級(jí)均呈現(xiàn)同環(huán)比齊降，不過(guò)一線環(huán)比跌幅略低于二三線。具體來(lái)看，一線城市總成交為152萬(wàn)平方米，同環(huán)比降幅分別達(dá)到了22%和38%。其中上海、北京市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回落，環(huán)比跌幅均在4成以上。以上海為例，雖然開(kāi)年伊始利好新政疊加不斷：金山購(gòu)房5年內(nèi)免交通費(fèi)、降低公積金二套首付比例、奉賢、青浦新城出臺(tái)人才安居新政等，但是政策效果不及預(yù)期，2024年上海新房成交逐周下跌，月末單身限購(gòu)松綁政策重磅發(fā)布，成交端刺激作用預(yù)期在2月體現(xiàn)。廣州、深圳雖然環(huán)比回落，但同比持增。廣州下旬迎來(lái)限購(gòu)松綁，政策效力仍有待時(shí)間持續(xù)發(fā)酵。

??二三線城市總成交737萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了44%，同比下降18%。從絕對(duì)量層面，梯度分明，僅成都一城1月成交量均超100萬(wàn)平方米，西安次之，1月成交量也達(dá)到了70萬(wàn)平方米，其余二線城市單月成交不足50萬(wàn)平方米。環(huán)比來(lái)看，僅常州一城階段性回升，環(huán)比微增9%，多數(shù)城市迎來(lái)階段性回落。同比來(lái)看，僅西安、鄭州、佛山、無(wú)錫、珠海、嘉興等成交表現(xiàn)略好于去年同期，主要因去年春節(jié)基基數(shù)較低影響。目前來(lái)看，多數(shù)城市成交尚屬低迷期，部分城市新政利好也呈現(xiàn)邊際效應(yīng)遞減，僅成都、西安等少數(shù)中西部城市市場(chǎng)韌性較強(qiáng)。

??03 項(xiàng)目去化

??平均去化率同環(huán)比齊跌至27%
滬杭蓉鎬等熱點(diǎn)城市亦降溫

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市1月平均開(kāi)盤去化率為27%，較上月和去年同期分別下降6個(gè)百分點(diǎn)和11個(gè)百分點(diǎn)。12月各城市房企推盤積極性下降，成交經(jīng)歷了上月集中放量而迎來(lái)階段性回落，去化率穩(wěn)中有降，剛需購(gòu)買力降級(jí)、改善觀望，多城市項(xiàng)目來(lái)訪、去化持續(xù)走低。

??目前來(lái)看，1月各城市去化率環(huán)比跌多漲少，部分城市諸如東莞、蘇州推盤量?jī)H1個(gè)，整體去化率持增；寧波、合肥、南京等階段性回升，但去化率仍在3成以下。多數(shù)城市項(xiàng)目開(kāi)盤平均去化率穩(wěn)中有降，即便是熱點(diǎn)城市諸如上海、杭州、成都、西安等亦有降溫跡象，受供給約束負(fù)面影響更加明顯，核心區(qū)有待紅盤入市。還有部分城市諸如青島、天津、武漢等改善盤亦有走弱跡象，僅核心區(qū)一二手倒掛學(xué)區(qū)尚能熱銷。同比來(lái)看，多數(shù)城市表現(xiàn)不及2023年1月，僅廣州、重慶、嘉興等少數(shù)城市持增。

??04 庫(kù)存

??30城庫(kù)存環(huán)降1%
9成以上城市消化周期持增

??1月，供應(yīng)縮量幅度大于成交，因而30個(gè)監(jiān)測(cè)城市整體供求比繼續(xù)走低，由上月的0.88降至0.81，7成城市轉(zhuǎn)入階段性供不應(yīng)求，北京、福州等供求比更是跌至0.5以下。受此影響，30個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存面積小幅收縮，環(huán)比下降1%。

??由于成交進(jìn)一步走低，雖然多數(shù)城市庫(kù)存收縮，但消化周期仍在拉長(zhǎng)，9成以上城市消化周期較上月增長(zhǎng)，23個(gè)城市去化周期超過(guò)18個(gè)月警戒線，城市數(shù)量較上月增加了2個(gè)，常州、東莞等城市消化周期進(jìn)一步攀升至30個(gè)月以上，顯示去庫(kù)存壓力加劇。

??05 二手住房

??成交持平上月、同比增53%
深寧増勢(shì)延續(xù)

??1月，17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為667萬(wàn)平方米，環(huán)比去年12月保持持平，同比增長(zhǎng)53%，與2023年月均相比微跌5%。

??環(huán)比來(lái)看，近6成城市成交回升，深圳、南京、東莞等增長(zhǎng)超過(guò)10%，以深圳為例，1月市場(chǎng)整體維持熱度，主要原因是前期普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、降首付等政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，加上價(jià)格逐漸調(diào)整到位，帶動(dòng)成交持續(xù)釋放，但北京、杭州等城市成交有所回調(diào)，降幅達(dá)到10%左右。同比來(lái)看，由于去年同期疫情影響，成交基數(shù)偏低，8成以上城市二手房成交維持正增長(zhǎng)，尤其是深圳、杭州、廈門、青島，均實(shí)現(xiàn)倍增。

??06 土地市場(chǎng)

??成交規(guī)模處于周期性低位
溢價(jià)率止跌微漲

??歲末年初，土地市場(chǎng)供地節(jié)奏明顯變緩，截止1月25日，全國(guó)300城1月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模僅4206萬(wàn)平方米，處于相對(duì)低位。熱度方面，1月平均溢價(jià)率3.7%，較上月上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，止住了連續(xù)大半年的下行趨勢(shì)，若計(jì)入月末土拍數(shù)據(jù)，全月溢價(jià)率指標(biāo)或進(jìn)一步上升。分城市來(lái)看，僅北京、上海、杭州、長(zhǎng)沙、鄭州等少數(shù)重點(diǎn)城市部分熱點(diǎn)地塊能保持一定熱度，其余大部分城市仍以底價(jià)成交為主。房企拿地來(lái)看，土地市場(chǎng)仍以央國(guó)平為主，民營(yíng)企業(yè)拿地積極性仍在低位。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)不一，一線量?jī)r(jià)同比均大漲，二線量跌價(jià)漲，三四線量?jī)r(jià)齊跌。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止1月25日，一線城市本月共成交土地155萬(wàn)平方米，同比大漲82%；成交金額259億元，同比大漲284%。究其原因，主要是由于本月京、滬兩城均有多宗涉宅地集中土拍，尤其是北京，有多達(dá)6宗地成交，涉及4宗純宅地和2宗商辦地塊，總成交金額達(dá)193億元，市場(chǎng)熱度持續(xù)分化。上海月內(nèi)成交3宗涉宅地，總成交建面43萬(wàn)平方米，攬金額達(dá)66億元，涉及松江兩宗、青浦一宗，其中松江泗涇地塊以封頂價(jià)格成交，招商幸運(yùn)搖中，其余兩宗涉宅地均底價(jià)成交。

??二線城市同比量跌價(jià)漲。具體來(lái)看，至25日二線城市成交建面723萬(wàn)平方米，同比下降10%。樓板價(jià)同比上漲19%，增至3264元/平方米。具體到城市來(lái)看，僅有成都和石家莊兩個(gè)城市成交建面超過(guò)100萬(wàn)平方米，榜首成都成交建面143萬(wàn)平方米，攬金額僅有18億元，涉及13宗地，基本都是底價(jià)成交。居于第二位的為石家莊，成交建面120萬(wàn)平方米，涉及17宗地，攬金額為46億元，也基本都是底價(jià)成交。排在第三位的鄭州市場(chǎng)熱度稍高，整體溢價(jià)率為9.9%，二線城市中僅次于長(zhǎng)沙；鄭州共掛牌12宗地，除河南首宗“競(jìng)現(xiàn)房銷售”地塊——鄭東新區(qū)龍湖區(qū)地塊高溢價(jià)成交外，其余11宗地均底價(jià)成交。其余城市土拍熱度較低，溢價(jià)率多在5%以下。

??三四線城市則表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊跌。截止1月25日，總成交建面僅3369萬(wàn)平方米，同比下降20%，成交均價(jià)同比下降5%，降至1511元/平方米。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，無(wú)一城市成交規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)平方米，榜首鹽城成交建面僅72萬(wàn)平方米，涉及14宗地。溫州、衢州和佛山分別排在第2、3和4位，成交建面分別為44、41和38萬(wàn)平方米，溢價(jià)率均在6%及以下。從區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角三四線城市依舊是成交主力；熱度來(lái)看，除鹽城、溫州和紹興外，淮安、揚(yáng)州、南通、常州等長(zhǎng)三角均以底價(jià)成交為主，市場(chǎng)熱度降至歷史低位。

??07 綜觀

??2月假期影響“筑底”延續(xù)
核心城市新政加持或有回升

??1月整體樓市如市場(chǎng)預(yù)期，供需疲軟，同環(huán)比齊跌，但整體保持供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，經(jīng)歷了年末成交“翹尾”放量，階段性回調(diào)也在情理之中。分能級(jí)來(lái)看，一線韌性較強(qiáng)，雖然供應(yīng)顯著回調(diào)，但成交環(huán)比跌幅略小于二三線，廣州、深圳同比持增。二三線城市仍延續(xù)低迷行情，環(huán)比近乎全線飄綠，同比僅個(gè)別城市持增，即便前期熱點(diǎn)城市諸如成都、杭州等本月也迎來(lái)了同環(huán)比齊跌。

??預(yù)判下月行情，2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)，疊加當(dāng)前低迷行情影響，預(yù)期延續(xù)供需兩淡，受經(jīng)濟(jì)疲軟、剛需購(gòu)買力降級(jí)影響，傳統(tǒng)的“返鄉(xiāng)置業(yè)”或?qū)ⅰ八s”，以此會(huì)使得部分勞務(wù)輸出大市行情慘淡。不過(guò)值得關(guān)注的是，月末廣州、蘇州、上海等城市相繼松綁限購(gòu)，核心一二線城市大概率陸續(xù)跟進(jìn)，政策寬松也將進(jìn)入加速落地階段，局部城市或?qū)⒂瓉?lái)小幅放量，但是政策持續(xù)性仍有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。