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??導語

??多城積極跟進城中村改造，企業代建迎來實現業務突破的重要機遇。

??◎  文 / 房玲、汪慧

??7月以來，“城中村改造”提速，不僅迎來頂層政策落地，并在中央會議上多次被提及，預期未來將成為城市更新與城市發展的重點抓手。隨著城中村改造進入到實操階段，多個城市已積極跟進，對于企業代建來說也是分享紅利、實現業務突破的重要機遇。

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??城中村改造帶動政府代建需求增加

??今年以來，多城披露“城中村改造”計劃，作為重點任務推進。年初，廣州住建部提出今年全市計劃推進127個城中村改造項目，重點推進17個城市更新項目，目標完成城市更新固定資產投資2000億元。4月，合肥召開重點項目要素保障會，提出城中村改造的目標任務力爭3年完成現有104個城中村改造，8月3日,市長羅云峰主持召開會議審議《合肥市區城中村改造三年攻堅行動實施方案(2023-2025年)》。

??隨著頂層政策《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》的出臺，將推動各大城市“城中村”改造加速落地，為房地產行業帶來新機遇。

??盡管城中村改造強調市場化運作方式，但房地產市場行情持續低迷，社會資本入局預期并不樂觀，很多項目仍要以政府主導展開，同時操作上還是需要專業企業的參與，因此將會帶動政府代建需求進一步擴大。

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??精細化改造考驗企業內功
對代建提出更高要求

??根據《2021年城市建設統計年鑒》劃分，我國共有北京、上海、深圳、廣州等8個超大城市以及杭州、西安、鄭州、南京等11個特大城市，基本覆蓋了一線城市和重點二城市，這些城市整體發展水平本身就比較高，此輪改造目標將更多集中“質”的提升上，推動局部與整體的融合與協調。

??盡管企業參與城市更新并不陌生，但在新政策、新要求下，除了資本壓力，輕資產純代建也并不好做。一是，高要求、高標準改造考驗企業真功夫。相比前些年三四線城市棚改“大拆大建”方式，超大特大城市城中村改造采取“留改拆”并舉的方式，這也就提出了精細化改造的要求，需要兼顧人居環境、配套設施、功能區定位、空間利用等多維度考量，進行有效優化更新，在規劃、布局設計和具體實施落地上都具有高要求、高標準，非常考驗企業代建的內功。

??二是，跨城、跨村不可復制性，業務發展慢、難以成為支撐。由于不同城市，甚至同城不同村，環境、規劃、定位、發展面貌等各有不同，每個項目都需要因地制宜、精準施策，流程工序無法進行復刻，這也將面臨周期長、進度慢等問題，業務發展無法快速規模化，難以成為支撐。

??三是，地方標準和實施細則不同，企業還需結合項目操作進一步探索。值得注意的是，7月17日廣州市住建部發布關于征集《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》，這是首個針對城中村改造進行立法的動作。此外，近期河北省、三亞市、廈門市等地也相繼出臺了關于政府投資項目代建制管理辦法。隨著城中村加速推進，后期不排除更多相關政策條例出臺，這些項目管理條例、細則具體還是要根據項目實際操作和落地情況來看，企業需做進一步研究和適應。

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??三類企業代建或將脫穎而出

??疊加流動性壓力下，政府代建項目較商業代建、資本代建安全性更高。目前，代建成為不少企業開發業務的補充，據不完全統計，百強房企涉足代建業務占比逾六成，不僅包括萬科、金地、綠城等品牌企業，還包括建業等一眾地方性中小企業。

??在此輪“城中村”改造中，屬地、背景、經驗能力都將成為企業競逐的籌碼。以下三類企業或成為有力競爭者和主要參與者：

??一類是地方國企或央企，憑借背景優勢和政企關系可以更廣泛、及時地獲得政府代建信息，重點部署、搶占先機，有利于在當地建立代建優勢。

??一類是深耕一二線城市企業，對于高能及城市規劃、產品已有一定的研究和實踐，發揮深耕優勢可以更順利切入。

??還有一類是運營管理能力強、城市更新經驗豐富的企業，“城中村”改造硬實力還要靠“本地化”和“專業性”，運營管理能力強、城市更新經驗豐富的企業能夠更大程度保障項目效率和質量，也將是政府代建的優先考慮合作方。

??綜合來看，超大特大城市城中村改造加速落地，將為企業代建業務帶來機遇，在新政策、新要求下，除了資本投入壓力外，輕資產代建也并不好做，本地化、專業性、規范性等都考驗著企業代建的內力。一些地方國企、城市深耕企業以及運營管理能力強、城市更新經驗豐富的企業，將是主要競逐者和受益方。