政策篇、行業(yè)篇、土地投資篇

??01

??政策篇

??用足用好刺激工具, 轉(zhuǎn)向全力保交樓

??……略……

??總結(jié)

??01

??全國2000億保交樓專項借款啟用，多省市落地紓困資金

??（本節(jié)有刪減）

??7月停工斷貸事件爆發(fā)以來，購房者置業(yè)信心再度受挫，房地產(chǎn)市場二次探底，為此，中央及地方出臺一系列“保交樓”舉措。

??中央層面，“保交樓”上升至政治局會議高度并與穩(wěn)民生并列，2000億元政策性銀行專項借款啟用。7月中下旬，銀保監(jiān)會多次表態(tài)，要協(xié)同地方政府，千方百計推動“保交樓”。

??7月28日，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)要“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”，保交樓首次被寫入政治局會議文件并與穩(wěn)民生相并列，足見中央高度重視。

??8月，住建、財政、央行等多部委聯(lián)推政策性銀行專項借款，支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，專項借款初期規(guī)模達(dá)到2000億元，中央財政會根據(jù)實(shí)際借款金額予以1%的貼息。

??地方政府積極落實(shí)城市主體責(zé)任，多措并舉推進(jìn)“保交樓”工作，主要涉及五方面內(nèi)容：

??第一，南寧、湖北等省市設(shè)立專項紓困基金。例如南寧，已設(shè)立平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，首期規(guī)模30億元，聚焦于住房類房地產(chǎn)問題項目。又如湖北，湖北省資管與浙商資管聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金，加大對全省不良資產(chǎn)的收購、處置力度。

??第二，重慶等派遣工作組或建立一對一掛聯(lián)幫扶，督促項目盡早復(fù)工。例如蘇州，問題項目所在區(qū)域的街道辦事處與區(qū)級職能部門聯(lián)合成立工作組入駐項目現(xiàn)場，督促項目盡早復(fù)工，并監(jiān)督項目工程質(zhì)量，全面落實(shí)“一樓一策一專班”。又如重慶，成立房地產(chǎn)問題項目風(fēng)險化解處置小組，安排房地產(chǎn)專班組跟進(jìn)項目建設(shè)進(jìn)度，并對項目賬戶資金封閉管理。

??第三，返還未動工項目土地款。例如贛州，經(jīng)開區(qū)政府決定收購綠地部分未動工地塊，根據(jù)施工進(jìn)度返還綠地近4億元土地出讓金用于項目施工建設(shè)。

??第四，天津、南京等寬嚴(yán)并濟(jì)、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，對出險企業(yè)、問題項目實(shí)施差異化管理。例如天津，符合條件的項目可以超節(jié)點(diǎn)提前撥付預(yù)售監(jiān)管資金，并區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險，將風(fēng)險企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目與企業(yè)本身分離。又如南京，對于出現(xiàn)資金矛盾苗頭的，設(shè)立區(qū)政府專用強(qiáng)制資金賬戶，已對36個樓盤約80億資金進(jìn)行強(qiáng)制監(jiān)管。再比如湖州，允許同一出險房企項目資金在本地區(qū)統(tǒng)籌使用。再比如濟(jì)寧，針對誠信房企和問題房企分別設(shè)定差異化的監(jiān)管比例和撥付標(biāo)準(zhǔn)。

??解決資金缺口問題是保交樓的關(guān)鍵，從落地效果來看，專項紓困基金和政策銀行專項借款或許更加直接有效，譬如南寧平穩(wěn)基金托管藍(lán)光雍錦瀾灣項目后，將先行墊付后續(xù)新增工程款，同時項目外資產(chǎn)開始對外銷售，銷售回款用于支付墊付工程款，目前該項目一期已全面復(fù)工。

??02

??國常會部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤提升穩(wěn)地產(chǎn)基調(diào)，用足用好信貸等政策工具箱

??三季度，受疫情反復(fù)和外部環(huán)境影響，中國經(jīng)濟(jì)依然承壓。7月經(jīng)濟(jì)近乎全面放緩，消費(fèi)、投資等走弱青年失業(yè)率創(chuàng)新高僅出口增長超預(yù)期，8月經(jīng)濟(jì)維持弱復(fù)蘇，考慮到去年同期低基數(shù)，生產(chǎn)、消費(fèi)等實(shí)際修復(fù)程度有限。為此，中央多次部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)接續(xù)政策，穩(wěn)地產(chǎn)也是穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤的題中之義。

??7月28日，中央政治局會議定調(diào)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。關(guān)于房地產(chǎn)政策的表述較4月政治局會議更加積極，因城施策空間進(jìn)一步打開。

??三季度，國常會4次部署房地產(chǎn)，從“合理支持”到“支持”，從“因城施策”到“靈活運(yùn)用政策”，整體政策基調(diào)向?qū)捤煞e極漸進(jìn)。7月22日，國常會強(qiáng)調(diào)因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求。7月29日，支持剛性和改善性住房需求。8月24日，允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。8月31日，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項借款。

??中央各部委圍繞穩(wěn)地產(chǎn)積極表態(tài)。7月14日，銀保監(jiān)會表示，會積極加強(qiáng)與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)‘保交樓、保民生、保穩(wěn)定’工作，依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??8月10日，央行二季度貨幣政策執(zhí)行報告指出，要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??9月2日，銀保監(jiān)會副主席周亮強(qiáng)調(diào)，完善大型企業(yè)債務(wù)監(jiān)測風(fēng)險監(jiān)測和處置，保障房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持地方保交樓穩(wěn)民生，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??9月14日，住建部表態(tài)，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位是做好房地產(chǎn)工作的根本遵循，要健全住房市場、住房保障兩個體系，努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，完善人房地錢四個要素聯(lián)動機(jī)制，以人定房、以房定地、以房定錢。

??03

??121省市出臺148次政策，津濟(jì)等強(qiáng)二線加碼但寧蘇等政策“一日游”

??三季度，121省市累計出臺148次放松政策，主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、放松公積金貸款、稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼、調(diào)降土拍門檻。具體來說：

??第一，12城放松限購，涵蓋上海、濟(jì)南、西安等9個核心一二線城市。例如濟(jì)南，8月26日，調(diào)降非戶籍家庭購房所需社保年限，由連續(xù)繳納1年改為累計繳納6個月，大專及以上學(xué)歷累計3個月即可；9月15日，進(jìn)一步放松限購，除繼續(xù)對二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)實(shí)施限購，其它區(qū)域不再限購。又比如西安、成都，居民將自有住房用于保障性租賃住房后，可在限購區(qū)內(nèi)取得新增購買一套住房資格。 

??第二，33城放松限貸，其中不乏廈門、蘇州、福州、天津等強(qiáng)二線城市。例如廈門，同時下調(diào)首套、二套首付比例，無房家庭購買首套房最低首付比例降至30%，購買二套、貸款已結(jié)清的最低首付40%，貸款未結(jié)清最低首付比例50%。此外， 長春等21城首套房最低首付比例已降至2成，連云港等10城實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房。

??第三，廣州、西安等3城放松限價。例如廣州，已對新項目備案價進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，“一房一價”由原來按樓棟均價正負(fù)6%調(diào)整為可上浮10%、下浮20%，樓棟均價不能超項目核定線均價。又如西安，暫停發(fā)布二手房指導(dǎo)價，二手房掛牌價格可尊重賣房意愿。 

??第四，青島、廊坊等4城放松限售。例如青島，新房限售由取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿5年變?yōu)楹贤W(wǎng)簽備案滿5年，二手房限售時限則由5年改為2年。又譬如廊坊，對北三縣和雄安新區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。 

??第五，深圳、長沙等79省市放松公積金貸款。例如長沙，7月22日，提高公積金最高貸款額度由60萬至70萬，三孩家庭最高可貸80萬，下調(diào)公積金最低首付比例，由60%降至40%，階段性實(shí)行首套房可提可貸政策。9月15日，公積金政策再松綁，離異帶小孩的單身職工，購二套房也能申請公積金貸款。又如深圳，公積金“一人購房全家?guī)汀保?明確申請人的配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金均可以作為共同申請人。 

??第六，58城財稅托市，長沙、南通等減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，石家莊、徐州等實(shí)行購房補(bǔ)貼。例如長沙，購買二套房的契稅稅率由4%下調(diào)為1%（90平及以下）、2%（90平以上）。又比如石家莊，引進(jìn)人才在市域內(nèi)購買首套自用商品房和存量房的，市財政分別給予博士30萬元、碩士10萬元、學(xué)士5萬元的一次性購房補(bǔ)貼。 

??第七，天津、衡陽等20城調(diào)降土拍門檻。例如天津，實(shí)施階段性土地出讓支持政策，支持新出讓的經(jīng)營性房地產(chǎn)用地按合同約定分期繳納出讓金。再比如衡陽，土地競拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價的20%，允許分期繳納土地出讓金、可容缺辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證等審批手續(xù)。 

??值得一提的是，9月以來，新一輪政策救市潮來襲，以寧波、濟(jì)南、青島、天津?yàn)榇淼膹?qiáng)二線城市政策松綁力度進(jìn)一步加大，其中，寧波更是在執(zhí)行層面全面取消限購。 

??不過，蘇州、南京、青島等松綁政策“一日游”，反映強(qiáng)二線需求端的強(qiáng)力刺激政策落地仍然面臨一定阻力。8月12日，南京松綁限貸，二套房且貸款已還清最低首付比例由50%降至30%，未還清最低首付比例由80%降至60%，但隨即限貸新政被叫停。9月15日，市場傳言非蘇州本地戶籍居民無需提供社保繳納證明可直接購買首套房，16日，蘇州恢復(fù)原有限購政策。與此同時，青島二手住房不再限購的相關(guān)政策內(nèi)容也在一日內(nèi)被撤回。

??04

??86城隨LPR下調(diào)房貸利率首套4.1%、二套4.9%，但信貸需求仍羸弱

??……略……

??05

??中債增全額擔(dān)保、保租房REITs上市，優(yōu)質(zhì)民企融資能力明顯恢復(fù)

??……略……

??展望

??06

??保交樓底線原則救項目，將從局部城市試點(diǎn)到全面執(zhí)行過渡

??我們認(rèn)為保交樓存在以下三大難點(diǎn)：其一，暴雷房企過多，所牽連的城市及項目覆蓋面廣，即便是優(yōu)質(zhì)項目，也會由于企業(yè)暴雷陷入停工狀態(tài)。其二，項目銷售及回款困難，無法匹配建設(shè)資金需求，致使開發(fā)環(huán)節(jié)陷入僵局。不少項目更是因違規(guī)提取預(yù)售監(jiān)管資金，現(xiàn)已陷入資不抵債的窘境。其三，資金缺口龐大，地方財政資金難以有效填補(bǔ)，致使保交樓行動整體滯后。

??而在嚴(yán)守保交樓政策底線的情況下，各城市政府將抓緊落實(shí)各項保交樓政策措施，全面實(shí)現(xiàn)問題項目有序復(fù)工，保證停工項目都能順利交付，維護(hù)購房者合法權(quán)益，維護(hù)社會穩(wěn)定大局，主要涉及以下三方面的政策內(nèi)容：

??其一，底線原則是救項目而不是救企業(yè)。各城市政府將通過一系列必要的政策措施，督促問題項目有序復(fù)工，但嚴(yán)格區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險，救助項目將實(shí)行封閉運(yùn)行、專款專用。而在實(shí)際執(zhí)行層面或?qū)⒈窒纫缀箅y的基本原則，優(yōu)先救助資產(chǎn)質(zhì)量較好的優(yōu)質(zhì)項目，資不抵債的問題項目或?qū)⒉捎闷飘a(chǎn)重組、托管代建等方式，意味著短期內(nèi)較難達(dá)成立竿見影的政策效果。

??其二，保交樓將從局部城市試點(diǎn)到全面執(zhí)行過渡。全國保交樓行動或?qū)⒎謨刹阶撸合仍诰植砍鞘性圏c(diǎn)解決方案，總結(jié)相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而形成系統(tǒng)性的解決方案，隨后在全國層面全面推廣。而從試點(diǎn)城市來看，設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金、政策性銀行專項借款或許是更加有效的解決方案，未來有望在全國層面全面推廣。

??其三，政策性銀行專項借款撬動疊加商業(yè)銀行貸款跟進(jìn)，破解保交樓資金困境。以政策性銀行專項借款為杠桿，撬動更多商業(yè)銀行貸款跟進(jìn)，以期緩解保交樓資金困境，支持已售、逾期、難交付住宅項目建設(shè)交付。對于涉險房企，或?qū)⒉扇∈潞笞坟?zé)的方式，待停工項目交付問題解決后再追溯停工企業(yè)的法律責(zé)任。

??07

??地方需求端政策力度有望加碼，直至弱二線及三四線全面取消四限

??隨著蘇州、廈門、福州等強(qiáng)二線城市放松限貸，青島、濟(jì)南、寧波等強(qiáng)二線城市放松限購，預(yù)計新一輪地方救市政策來襲，并將在需求端加碼救市政策力度，直至弱二線及三四線城市全面取消“四限”，但由于政策核心訴求在于促進(jìn)市場回穩(wěn)，而不是刺激市場非理性回暖，全國性重磅政策較難落地。

??具體而言，一線城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行，但也存在局部放松的可能性。例如進(jìn)一步調(diào)降人才落戶門檻，支持各類人才購房消費(fèi)。又如適度放松限價，逐步實(shí)現(xiàn)預(yù)售價格市場化，既讓價格信號不再失靈，又減緩市場投資炒作氛圍。

??杭州、南京、成都等強(qiáng)二線城市或?qū)⒎謪^(qū)域執(zhí)行調(diào)控政策，主城區(qū)需求堅挺市場熱度不減，短期內(nèi)調(diào)控政策難言松綁，尤其是放松限購及限貸這類刺激性政策較難落地；外圍區(qū)域成交去化普遍承壓，需求端政策有望繼續(xù)加碼，不排除率先取消限購的可能性。

??南寧、昆明等弱二線及三四線城市則有望全面取消“四限”，為了減緩市場下行壓力，弱二線及三四線城市還需用足用好政策工具箱，并有望全面取消各項限制性政策措施，以便支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場回穩(wěn)。

??蘭州、惠州等壓力城市更將加碼購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等刺激性政策，受困于庫存高企及房價預(yù)期轉(zhuǎn)跌，壓力城市還是要在需求端予以刺激，加快落地購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等各項刺激性政策，以便提升市場信心及置業(yè)情緒，加快房地產(chǎn)去庫存。

??08

??把控房企去杠桿節(jié)奏并做好區(qū)分，繼續(xù)支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)及項目融資

??在全面遏制房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化的政策大環(huán)境下，未來或?qū)⑦m度把控房企去杠桿節(jié)奏，房企整體融資環(huán)境有望邊際改善，并在企業(yè)乃至項目層面做好類別區(qū)分。

??其一，繼續(xù)支持房企合理的融資需求，尤其要加大優(yōu)質(zhì)民企融資支持力度。基于支持房企合理的融資需求，從信用保護(hù)工具到中債增全額擔(dān)保，極大程度提升優(yōu)質(zhì)房企債券發(fā)行規(guī)模及成功率，優(yōu)質(zhì)民企有望逐漸恢復(fù)境內(nèi)融資功能，在一定程度上緩解流動性困境。

??其二，問題房企仍需去杠桿，并將負(fù)債率逐步調(diào)降至相對合理的水平。在項目層面要做好區(qū)分，即便是出險房企，也有一些銷售及回款能力較好的優(yōu)質(zhì)項目，仍需給予必要的融資支持，并通過優(yōu)質(zhì)項目銷售回款，間接改善出險企業(yè)資金面。

??長此以往，問題房企或?qū)⒂行虺銮澹雵蠹皟?yōu)質(zhì)民企則將收獲業(yè)績份額持續(xù)提升的良機(jī)。

??02

??行業(yè)篇

??二次探底后四季度仍將繼續(xù)分化筑底

??2022年三季度全國銷售和投資仍在“二次探底”的過程中。7-8月全國銷售和投資規(guī)模分別同比下降26%和13%，房屋新開工面積和土地購置面積上雙雙雙縮量至歷史新低。另一方面房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定向好表現(xiàn)，東部地區(qū)商品房銷售面積同比降幅逐漸收窄，“保交樓”政策下續(xù)建項目加快交付工期促進(jìn)房屋竣工規(guī)模快速上升。

??四季度新房銷售預(yù)計將再次筑底，“一強(qiáng)多弱”的地區(qū)間分化將更加明晰。由新房市場向外傳導(dǎo)，房企對四季度土拍和新開工信心難以恢復(fù)，因此土地購置面積和新開工面積仍將進(jìn)一步走低，雖房屋竣工料將繼續(xù)發(fā)力，但受制于土拓和建安投資下行，整體開發(fā)投資同比降幅將進(jìn)一步擴(kuò)大。

??總結(jié)

??01

??7-8月銷售面積較4-5月再降4%“二次探底”，東部地區(qū)推動前8月全國同比降幅較前6月收窄

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—8月，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%；商品房銷售額85870億元，下降27.9%。兩者同比降幅分別比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。

??三季度來看，7-8月商品房銷售面積和金額較2021年同期分別下降26%和24%。較二季度4-5月商品房銷售面積也下降4%。其外從規(guī)模上來看，三季度7月和8月銷售規(guī)模在年內(nèi)也僅高于4月。

??因此三季度商品房銷售表現(xiàn)相比二季度由“探底”走向“筑底”。一方面，當(dāng)前銷售水平仍處于歷史較低水平；另一方面同比降幅開始呈現(xiàn)逐步收窄趨勢，市場有一定復(fù)蘇征兆。

??……略……

??……略……

??02

??7-8月新開工再放緩?fù)认陆?6%，竣工發(fā)力較4-5月上漲28%

??……略……

??三季度來看，“開工走弱、竣工走強(qiáng)”的狀態(tài)依舊延續(xù)。7-8月房屋竣工面積達(dá)8225萬平方米，較4-5月上漲28%，持續(xù)發(fā)力帶動8月同比上漲42%。而新開工面積已降至全年新低，7-8月僅新開工18639萬平方米，較2021年同期下降46%，較4-5月也下降15%。

??各地“保交樓”和“停工”項目復(fù)工政策進(jìn)一步深化，多個地方政府成立了“一樓一策一專班一銀行”的攻堅機(jī)制，對房屋竣工起到有效促進(jìn)作用。而一方面各房企房屋新開工計劃也因此進(jìn)一步擱置，另一方面2021年下半年起土地市場遇冷后，宅地成交規(guī)模快速縮水導(dǎo)致2022年進(jìn)入“無地可開”的局面。

??……略……

??03

??7-8月拿地規(guī)模同比降幅再擴(kuò)大，二輪土拍熱度分化土地成交價款降幅持續(xù)收窄

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5400萬平方米，同比下降49.7%；土地成交價款3819億元，下降42.55%；二者降幅分別較1-6月擴(kuò)大1.4pcts和收窄3.8pcts。

??……略……

??三季度一方面土地購置面積繼續(xù)保持低位，同比降幅再度擴(kuò)大，另一方面土地成交價款則呈緩慢上升態(tài)勢，同比降幅持續(xù)收窄。其中，8月土地購置面積和土地成交價款分別為854萬平方米和901億元，其中土地購置面積環(huán)比下降7%、土地成交價款環(huán)比上升3%。

??7-8月開發(fā)投資額同比下降13%，竣工高增難改新開工與拿地疲弱格局

??……略……

??三季度來看，7-8月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額較2021年同期下降13%，較4-5月也下降8%。單月來看，雖8月環(huán)比較7月微增，但7月和8月投資規(guī)模均為年內(nèi)新低，且8月同比和累計同比降幅仍在擴(kuò)大。

??因此當(dāng)前房地產(chǎn)投資仍處于底部下行階段，整體市場投資動作不活躍。房屋新開工規(guī)模持續(xù)萎縮，疊加土地市場成交缺乏民企活力難以維持原有投資體量。8月房地產(chǎn)開發(fā)投資額環(huán)比增長，主要依靠的是續(xù)建項目加快竣工進(jìn)度所產(chǎn)生的建安投資。

??進(jìn)一步分地區(qū)來看，東部地區(qū)和中部地區(qū)1-8月房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比惜艾昂6%和4%，高于全國整體水平，其中東部地區(qū)累計完成投資額49002億元。二者是當(dāng)前全國房地產(chǎn)投資的主要大力點(diǎn)和支撐點(diǎn)。而開發(fā)企業(yè)逐漸從西部和東北地區(qū)撤離，二者延續(xù)投資疲弱走勢，1-8月投資規(guī)模分別同比下降13%和25%.

??展望

??05

??四季度銷售繼續(xù)筑底，“一強(qiáng)多弱”分化加劇，全年銷售面積預(yù)計同比降20%左右

??新房銷售方面，各地紓困政策已經(jīng)“應(yīng)出盡出”，進(jìn)一步的調(diào)控寬松對銷售表現(xiàn)的促進(jìn)作用將愈發(fā)有限。整體商品房銷售市場重心將向東部地區(qū)一線和二線城市聚集，一二線城市內(nèi)部也將進(jìn)一步出現(xiàn)冷熱不均的分化。各地區(qū)能級、各城市板塊之間商品房銷售表現(xiàn)的差異將加大，“一強(qiáng)多弱”的特征將進(jìn)一步顯現(xiàn)。

??預(yù)計四季度將延續(xù)三季度“二次探底”的趨勢，完成銷售規(guī)模筑底。考慮到2021年下半年前值較低，預(yù)計后續(xù)商品房銷售單月同比降幅或有顯著收窄；整體銷售規(guī)模將保持筑底姿態(tài)。累計同比降幅則將緩慢收窄，但全年銷售規(guī)模同比降幅仍會達(dá)20%左右。

??06

??土拍信心萎靡，國央平土拍托底難長久，預(yù)計全年土地購置規(guī)模同比降50%以上

??四季度房企拿地規(guī)模將進(jìn)一步回落，“國央平”為地方土拍托底的現(xiàn)狀難以長期維持，整體地市信心恢復(fù)仍需依靠新房銷售端回暖。

??具體而言，由于新房銷售整體仍處在筑底期，向土地市場傳到的信心有限。雖各地方政策多輪放寬土拍政策、供應(yīng)優(yōu)質(zhì)宅地以降低房企拿地壓力，但民營房企拿地意愿仍極為有限。第三輪集中土拍仍將以“國央平”為主，其中部分地方平臺公司已有乏力跡象。預(yù)計全年土地購置面積同比累計下降達(dá)50%以上。

??07

??新開工與竣工增速“一降一升”，全年開發(fā)投資規(guī)模同比降幅料將突破10%

??四季度預(yù)計房屋施工代表的建安投資仍將繼續(xù)降低，“開工走弱、竣工走強(qiáng)”的趨勢將延續(xù)。單獨(dú)房屋竣工帶來的新增投資難以抵消房屋新開工頹痿的負(fù)面影響。

??房屋竣工方面，四季度各地方“保交樓”政策預(yù)計將進(jìn)入落地實(shí)操階段，屆時明確的紓困政策將釋放更多市場信心，房開企業(yè)將盡量多的在這一窗口期實(shí)現(xiàn)竣工交付以促進(jìn)資金回籠。

??房屋新開工方面，四季度仍將延續(xù)規(guī)模和增速雙低位。一方面當(dāng)前民營房開企業(yè)投資活力有限，新開工項目計劃一再延期；另一方面當(dāng)前市場下行環(huán)境下，受新房銷售傳到而來的壓力影響，宅地新開工后將形成新增庫存加劇銷售壓力；最后由于2021年下半年起土地市場連續(xù)下行，宅地成交規(guī)模已降至歷史低位，未來可用于新開工的項目有限。

??土地購置和建安投資難以支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資如期回升。當(dāng)前全國房地產(chǎn)投資仍較為乏力，土拓和建安投資均無法形成有力支撐，來自新房銷售端傳導(dǎo)的下行壓力仍將繼續(xù)放緩整體投資活動復(fù)蘇。因此后續(xù)投資規(guī)模將維持低位，全年同比降幅預(yù)計將突破10%。

??03

??土地投資篇

??三季度成交規(guī)模環(huán)比回落

??拿地意愿仍難恢復(fù)

??2022年三季度，土地市場成交量價出現(xiàn)環(huán)比回落，溢價率指標(biāo)也較上半年出現(xiàn)下滑。但是從同比變化來看，由于基期成交規(guī)模回落，成交建面、金額的同比指標(biāo)均較上半年有所收窄。市場熱度方面，雖然溢價率指標(biāo)仍在持續(xù)下探，市場信心仍未見明顯好轉(zhuǎn)勢頭，但在流拍率指標(biāo)方面，得益于各地供地策略適時調(diào)整，在更有針對性的供地選擇和寬松的拍地門檻之下，三季度流拍率延續(xù)了年中的低位水平。

??總結(jié)

??01

??土地成交規(guī)模降幅縮小，流拍率亦延續(xù)低位（節(jié)選）

??1）上年基數(shù)減少之下，成交規(guī)模同比降幅出現(xiàn)收窄。2022年三季度，重點(diǎn)城市進(jìn)一步調(diào)整土拍規(guī)則和提升土地出讓的質(zhì)量、數(shù)量，全國土地市場成交同比降幅較二季度明顯趨緩。截止9月20日，第三季度經(jīng)營性土地成交建面達(dá)到2.5億平方米，同比下降42%，成交金額8496億元，同比下降33%，同比降幅較二季度分別收窄了3.9和17.5個百分點(diǎn)。價格方面，因三四線成交占比上升，土地成交均價為3353元/平方米，較二季度下滑了10%。

??2）各能級溢價率維持下滑，三四線跌幅依舊最大。雖然2022年行業(yè)融資、需求側(cè)利好持續(xù)釋放，土拍門檻也一再降低，但是由于銷售端未見實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營策略仍多以保守為主。在此背景之下，雖然三季度仍然只有杭州等少數(shù)城市土拍出現(xiàn)了較高熱度，大多數(shù)城市土拍仍以平淡收場。前三季度整體溢價率進(jìn)一步下探至4.2%，因2021年同期市場熱度回落，溢價率的降幅較2022年上半年有所收窄，但與去年同期溢價率的差距仍然達(dá)到了10.4個百分點(diǎn)。

??3）城市供地選擇愈加精準(zhǔn)，三季度流拍率持續(xù)低位。從重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，2022年三季度土地流拍率持續(xù)低位徘徊，持續(xù)維持在20%以下的水平。聚焦到作為地市風(fēng)向標(biāo)的集中供地城市來看，得益于供地策略的調(diào)整，不少二線城市的流拍率均較上半年出現(xiàn)了明顯好轉(zhuǎn)。典型如天津和濟(jì)南，在三季度舉行的第二輪土拍中，天津流拍率由第一輪的 83%降至18%，濟(jì)南更是從47%降至 0%。

??杭州前三季度成交金額破兩千億，長三角地市熱度仍高于其他區(qū)域（略）

??03

??前三季度百強(qiáng)拿地意愿低迷，拿地銷售比0.18創(chuàng)新低（略）

??04

??拿地前一百中半數(shù)是城投、平臺類公司，但整體托底意愿在減弱（節(jié)選）

??整體來看，前三季度房企投資呈現(xiàn)規(guī)模化國央企強(qiáng)勢、民企羸弱、城投平臺“托底”的格局。

??值得注意的是，第一，盡管在集中供地中規(guī)模化國央企表現(xiàn)相對積極，但與去年同期相比，受制于市場的走弱，1-8月拿地金額、貨值仍舊大幅下滑。萬科、金茂拿地金額同比降幅超過60%，貨值也較同期下降56%和73%。中交、保利等拿地金額也幾近腰斬。相較之下越秀、華潤等金額、貨值同比降幅較小，主要是在核心城市拿地較多，總價、貨值均較高所致。如華潤1-8月在北京、深圳新增土地貨值占比超過50%，而越秀拿地也幾乎圍繞上海、深圳、廣州、杭州等一線、準(zhǔn)一線城市進(jìn)行。

??第二，自2022年以來，城投公司托底的意愿在不斷減弱。對比各輪次集中供地中，城投類公司底價拿地和溢價拿地金額的占比情況來看，可以看出：

??首先，底價拿地金額的比例遠(yuǎn)高于溢價拿地。五輪集中供地后，平臺類公司底價拿地金額達(dá)7076.5億元，而溢價拿地金額僅有1838.6億元，占比分別為79%和21%，可見托底確實(shí)是大部分平臺公司拿地的主要目的。

??其次，底價拿地金額比例的變化趨勢與平臺類公司拿地金額占總金額的走勢一致。在2021年第三批集中供地中，平臺公司底價拿地金額為2760億元，而溢價拿地的金額僅有325億元，占比分別為89%和11%，也是兩者占比差距最為懸殊的一次。而進(jìn)入2022年，隨著平臺類公司拿地總金額的下降，底價拿地的金額占比也在下降，可見平臺公司“托底”的意愿確有下調(diào)，而還在繼續(xù)拿地的城投公司以項目開發(fā)運(yùn)營為目的的比例提升。

??05

??百強(qiáng)投資分布逐漸“固化”，83%的投資金額集中于22城（節(jié)選）

??即使7-8月份集中供地較少，但百強(qiáng)房企投資金額中仍有83%集中于22城，與上半年22城吸金占比基本持平，預(yù)計更多城市開啟第四輪集中供地后，百強(qiáng)在22城投資金額的占比還會回升。核心城市以外，百強(qiáng)房企主要投資集中于佛山、東莞、西安等經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市。

??從能級和區(qū)域角度來看，百強(qiáng)的投資也同樣呈現(xiàn)“固化”趨勢：由于深圳集中供地成交金額高達(dá)339億元，一線城市在百強(qiáng)投資金額中占比上升至38%，而二線城市近期集中供地較少，金額占比下降至49%，三四線城市占比則維持在13%左右，相對穩(wěn)定。從分布也能看出，當(dāng)前三四線城市對于百強(qiáng)投資幾乎毫無吸引力。

??區(qū)域方面，長三角依舊是百強(qiáng)投資的絕對主要區(qū)域，截止8月末投資占比達(dá)到49%，投資TOP10城市中長三角占據(jù)一半，分別為杭州、上海、寧波、南京及合肥，另外珠三角的廣州、深圳和廈門也上榜，環(huán)渤海和中西部則各自只有北京、成都進(jìn)入拿地金額前10。

展望

??06

??樓市未好轉(zhuǎn)下更多城市將“精準(zhǔn)供地”，全年成交規(guī)模同比降幅預(yù)計將超三成

??2022年第三季度，在“停工”、“斷貸”等輿論影響下，市場恢復(fù)速度再次放緩，行業(yè)信心也進(jìn)一步下降。為了減少流拍，促進(jìn)土地成交，多個城市在土地供應(yīng)端釋放利好，包括降低土拍保證金比例、延緩?fù)恋貎r款繳納期限、降低配建要求等減少房企拿地壓力。但由于多數(shù)城市的樓市表現(xiàn)在政策一松再松的刺激下并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)好，企業(yè)拿地態(tài)度也保持謹(jǐn)慎，地方城投仍在持續(xù)托底。因此，更多城市土地供應(yīng)采取了“少而優(yōu)”的供應(yīng)方式，供地以樓市表現(xiàn)較好、庫存偏低的熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹鳎热绫本⑸虾！⒑贾莸瘸鞘械谌喒┑鼐侨绱耍A(yù)計接下來這一趨勢還將會在四季度持續(xù)。

??而在供地量大幅減少的影響下，土地市場前三季度累計成交規(guī)模僅約上一年全年的三分之一。考慮到房企拿地信心仍在低位，即使年末土地市場翹尾如期而至，但也難以扭轉(zhuǎn)土地成交規(guī)模下行的趨勢，預(yù)計全年降幅將會超過三成。市場熱度方面，若樓市銷售仍未轉(zhuǎn)好，多數(shù)城市的土地出讓將會更加“艱難”，地方平臺仍會是拿地主力，地市熱度也會延續(xù)低位運(yùn)行。

??07

??拿地意愿恢復(fù)難，民企繼續(xù)“隱身”、城投托底也將走弱

??2022年，大部分城市在前三季度都完成了第三輪集中土拍，從效果來看，即便土拍政策“一松再松”，政府不斷通過“讓利”、增加優(yōu)質(zhì)供應(yīng)等手段維穩(wěn)土拍，但整體土地市場仍難有起色，房企參與度幾乎處在歷年的低谷。結(jié)合三季度以來的市場走勢和政策寬松，以及部分企業(yè)的投資表態(tài)，我們認(rèn)為接下來拿地會有三個方面的趨勢與展望。

??第一，短期拿地意愿難以恢復(fù)，全年謹(jǐn)慎投資的預(yù)期不變。源于當(dāng)前市場并未出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)信號，并且房企現(xiàn)金流壓力仍是當(dāng)前“生存下去”的重要一環(huán)，因此，對于絕大多數(shù)企業(yè)而言，暫緩拿地、加快銷售是度過危機(jī)的首要目標(biāo)，即便是核心城市不斷寬松土拍政策、不斷讓利也難以實(shí)質(zhì)性解決當(dāng)前投資低迷的問題。

??第二，企業(yè)三四線投資全面萎縮，僅有核心一二線以及部分熱點(diǎn)三四線的優(yōu)質(zhì)地塊能夠吸引房企參拍。從土拍供應(yīng)的角度來看，四季度無疑是集中供地城市的“窗口期”，地塊“讓利大”、位置好，的確能夠吸引部分財力充沛的國央企競爭。但對于三四線而言，需求透支、房價透支、供應(yīng)透支等不利因素下，短期市場信心跌入谷底，已不再是企業(yè)投資的主要方向。諸如華發(fā)、旭輝、金茂、華潤等規(guī)模房企均在半年度業(yè)績會上強(qiáng)調(diào)未來進(jìn)一步聚焦一二線城市，聚焦好的項目。

??第三，國央企主力、城投托底的格局不變，但城投托底意愿下降、托底壓力變大，此外民企迫于生存壓力投資仍將收縮和暫緩。從此前的集中供地來看，現(xiàn)金流充裕的規(guī)模化的央企、地方性的國企始終是集中供地的主力軍，更傾向于在現(xiàn)階段土地市場低點(diǎn)不斷“撿漏”納儲來優(yōu)化整體土儲結(jié)構(gòu)，資金的優(yōu)勢和維穩(wěn)土拍兩方面作用下，未來國央企仍是土地市場的中堅力量。而城投平臺公司雖然仍會承擔(dān)“托底”任務(wù)，在市場難有起色、托底任務(wù)中、開發(fā)難度等因素下，托底意愿會逐步減弱，部分城投公司的債務(wù)同樣是企業(yè)發(fā)展的隱患之一。