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??市場期待已久的“保交樓”專項借款終于落地。

??9月23日，據銀保監(jiān)會相關部門負責人透露，國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款。

??銀保監(jiān)會相關部門負責人表示，銀保監(jiān)會積極推動支持“保交樓、穩(wěn)民生”，指導銀行在配合地方政府壓實各方責任的有序安排下，積極主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，千方百計推動“保交樓、穩(wěn)民生”。

??當前，在各方共同努力下，全國多地保交樓工作取得積極進展，但資金壓力仍存。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次專項借款的具體借款金額，保交樓對象、借款承擔主體及抵押情況和退出等都有待后續(xù)完善。銀保監(jiān)會釋放出該信息，主要目的是向市場表明，當前樓市風險、保交樓進度等正在加快解決和推進，以穩(wěn)定市場情緒。

??至于為何首筆專項借款落地沈陽，諸葛找房數(shù)據研究中心高級分析師陳霄在受訪時稱，“此前沈陽爛尾情況較為嚴重，并且樓市存在著庫存量大、去化難等問題，市場信心急需提振。以沈陽作為首個享受專項借款的城市，也是起到一個示范作用，預計接下來會有其他城市陸續(xù)享受到保交付借款。

??“專項借款”穩(wěn)定市場信心 信號意義明顯

??關于“專項借款”的消息，此前就有政府部門向外透露。

??8月19日，根據住建部消息，住建部、財政部、人民銀行等有關部門于此前出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。

??相關部門表示，此次專項借款精準聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實行封閉運行、專款專用。通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，維護購房人合法權益，維護社會穩(wěn)定大局。

??陳霄認為，“由國開行出面借款，首先可以幫助解決一部分樓逾期交付項目的資金問題，有效地維護購房者的權益；其次，可以起到一個引領示范作用，對于這筆專項借款能起到多大的作用，還要看借款的額度以及具體的實行細節(jié)，但是這無疑為解決保交付問題帶來一股暖流。”

??目前，外界所了解到的“保交樓”壓力最大的并不是沈陽市，但該市能夠獲得首筆“保交樓”借款，背后也離不開地方政府的積極爭取，有房地產業(yè)內人士對記者稱。

??李宇嘉預計，國開行出面借款，是有明確條件的，其中包括項目資金平衡、專項借款能夠退出等，而且專項借款的利息大約為2%。

??國企平臺的資金運作講究審計，對項目質量要求高。需要保證項目資產大于負債；或者項目資金缺口能夠通過地方政府主體責任向開發(fā)商準回來，這樣的項目才能得到專項借款的支持；對于資不抵債的項目，即使有專項借款，恐怕也難以為繼。

??“救火不能把自己燒著了”，李宇嘉稱，作為銀行一定是以保本保利為目的的，這種在政府主導下的項目的話，它后面會有很嚴格的審計。從這個層面上來說，這種專項借款的邏輯與AMC入場的邏輯類似。

??問題項目“一盤一策”

??“保交樓”落地成為各地重點工作

??自7月28日，中共中央政治局召開會議提出“支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”以來，全國各地“保交樓”已經出現(xiàn)一定效果。

??國家統(tǒng)計局9月16日發(fā)布的數(shù)據顯示，當前房地產市場出現(xiàn)一些積極變化，竣工面積等指標已經出現(xiàn)修復趨勢。數(shù)據顯示，8月份房屋竣工面積為4833萬平方米，環(huán)比大幅增長42.50%，同比降幅收窄至2.5%，這也被業(yè)內視為“保交樓”迎來快速推進，效果已逐步顯現(xiàn)。

??從地方層面看，因地制宜快速推動“保交樓”工作落地成為各地重點工作。值得注意的是，各地市中，河南鄭州落實“保交樓”的政策最全、力度最大。

??在9月6日召開了強力攻堅“保交樓”專項行動動員會后，鄭州9月7日印發(fā)了《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案》的通知。通知要求，10月6日前，實現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質性復工，并提出5個“保交樓”專項行動方案，包括壓實企業(yè)主體責任、政府全力紓困、做好破產重整、嚴肅追究責任、確保全面復工。

??根據機構數(shù)據，7月以來，已有超30個省市出臺“保交樓”舉措，主要包括對問題項目“一盤一策”及時協(xié)調處置、各級領導對項目掛聯(lián)兜底、協(xié)調引入區(qū)域國企和金融機構來盤活項目、紓困基金入場等。

??今年8月，住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行等有關部門宣布出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付

??據悉，這筆專項借款初期規(guī)模達2000億元，由央行指導國家開發(fā)銀行、中國農業(yè)發(fā)展銀行在現(xiàn)有貸款額度中安排，后續(xù)，中國進出口銀行或也會加入。中央財政將根據實際借款金額，對政策性銀行予以1%的貼息，貼息期限不超過兩年。

??盡管初期專項借款無法覆蓋各地交樓需要的巨量資金，但李宇嘉表示，當前的“保交樓”專項借款只是解決問題的方式之一，還有地方紓困基金，代建等多渠道來共同推動“保交樓”這項工作，這背后離不開夯實地方政府主體責任，以及多方發(fā)力的要求。

??有業(yè)內人士提示道，盡管“保交樓”措施如火如荼地推進，但并不是所有待復工項目都能獲得借款資金等介入，許多項目的盤活還取決于本地樓市能否回暖，銷售力度是否足夠大；此外，應防范開發(fā)商的道德風險，不能因為借款資金的落地，就出現(xiàn)“躺平”心態(tài)，應由開發(fā)商承擔起自救主體責任，將挪用的資金追回，這很關鍵。