??【熱點聚焦】

??4月13日，保障性租賃住房發行基礎設施REITs產品取得突破性進展，深圳市人才安居集團項目已經報送到國家發展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。

??本次深圳市人才安居集團報送的保障性租賃住房REITs項目選取了4個位于深圳核心區域或核心地段的優質項目，共涉及保障性租賃住房1830套、面積達13.47萬平方米，資產評估值約為11.58億元，主要出租對象是新市民、青年人。

??【熱點評析】

??深圳發行保障性租賃住房REITs，樹立保障性租賃住房體系發展新樣板

??首單保障性租賃住房REITs項目已報送國家發改委，標志著保障性租賃住房發行基礎設施REITs產品已經取得突破性進展和階段性成果。按照首批REITs產品的審批、發行速度，預計年內保障性租賃住房REITs產品大概率將完成上市發行。

??與此前租賃住房的私募REITs產品不同的是，本次深圳市人才安居集團保障性租賃住房REITs項目屬于公募REITs，流動性更強。從租賃住房的角度看，發行保障性租賃住房REITs產品，可在一定程度上改變目前以傳統債務融資方式滿足保障性租賃住房融資需求的現狀，擴寬直接融資渠道，降低保障性租賃住房行業杠桿率和金融風險，降低政府或企業的債務負擔；同時，公募REITs為企業提供的退出渠道，可以帶動增量投資，形成“投資建設住房—REITs盤活資產—回收資金再投資”的資金鏈條閉環，將極大地盤活保障性租賃住房行業的流動性。

??保障性租賃住房REITs工作得到大力推進，住房租賃市場迎來發展契機

??推進保障性租賃住房REITs項目試點，是落實黨中央、國務院關于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度決策部署的有效政策工具，有利于拓寬保障性租賃住房建設資金來源，更好吸引社會資本參與，促進行業向新發展模式轉型，對緩解住房租賃市場結構性供給不足、推動建立租購并舉的住房制度、促進房地產市場平穩健康發展具有重要意義。

??目前來看，相關部門正積極推動保障性租賃住房REITs落地：上年6月，國家發改委下發了《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，首次將保障性租賃住房納入到試點申報項目名單中，并對保障性租賃住房實現REITs發行條件給予了多種保障。該文件為租賃住房的公募REITs提供了強有力的政策保障，同時也是為實現我國租賃住房市場可持續化發展路徑的又一次探索；今年3月，證監會披露正在同相關部委研究推動保障性租賃住房REITs試點工作，盡快推動項目落地。滬深交易所隨后表示，高度重視保障性租賃住房公募REITs試點工作，積極支持專業化、規模化的住房租賃企業開展試點，深入調研了多地的多家保障性租賃住房企業。

??總體而言，保障性租賃住房租金來源分散、持續穩定，與發行公募REITs的要求較為契合。同時，保障性租賃住房REITs進一步豐富了基礎設施REITs的底層資產類型，REITs的信息披露、交易擴募等機制。可以預見，通過增加合格收益率為基礎的重資產有效供給，輔以一定的財稅補貼政策，激勵多元化市場主體參與，同時借助公募REITs這一金融創新工具，將是我國發展租賃住房市場的必由之路。

??（內容來源：中房研協測評研究中心）