??事件

??4月6日，克而瑞研究中心總經理林波受到浙商證券研究所地產組邀請做客直播間，分享當前長三角房地產市場形勢與前景展望。

??核心觀點

??01

??政策調整

??2021年，長三角調控頻繁加碼控制市場熱度。近期，樓市政策出現邊際松動，主要集中供暖在需求端調控，我們預計未來政策放松會有更多三四線城市跟進，但政策放松很難向一二線核心城市蔓延。 

??同時，地方政府為回暖土拍市場進行了規則調整，體現在次高價中標、調高商品房售價、土地價款支付節奏緩和、配建要求放松等方面，為房企預留利潤空間。

??02

??樓市表現

??2022年第一季度長三角區域整體新房市場表現仍然不理想，呈現了顯著的城市間、項目間的分化特點。區域上，上海、杭州等核心城市同環比齊增，已恢復階段高位；其他城市整體表現疲弱。項目上，核心城區和高倒掛的市場價格仍是去化的關鍵。

??目前，長三角物業存量及周期處于高位，狹義庫存去化周期整體穩中有增，20城平均去化增至12個月，風險可控。

??二手住宅市場觀望情緒彌漫，成交量一路走低。2022年一季度，二手房成交同比腰斬。

??03

??土地市場

??2022年1-2月，長三角44城涉宅用地成交量價雙降，與全國土拍市場變化一致。合肥在第一輪土拍中表現可圈可點，市場熱度較高，本土民企參與積極性明顯提升。

??部分城市通過政府降地價提售價等讓利措施，擴大房企盈利空間，促使房企積極拿地，應對土拍冰點，房企進入利潤修復期。

??04

??區域預期

??我們判斷，長三角區域仍是全國樓市的“晴雨表”樓市將率先回暖，成為全國市場復蘇的領頭羊，將率先走出本輪政策調整。

??長三角內回暖情況城市分化較明顯，強一二線城市率先回暖。2022年上海、杭州、南京、寧波、合肥等一線、強二線城市將實現復蘇，同時政府將警惕市場過熱情況；預期蘇州、無錫、常州、溫州、臺州等城市于2022年下半年復蘇。而其他三四線城市物業市場仍處于低迷期，難有反彈。

??會議內容

??01 林波發言

??1.政策調控：

??2021年：長三角調控頻繁加碼：

??2020年到2021年上半年長三角樓市的火爆，隨后高壓調控政策也接踵而至。2021年調控頻繁加碼159次抑制市場熱度，核心一二線“限購、限售、限貸、限價”從嚴。其中，2021年上海調控最為嚴格，加碼48次；合肥和杭州加碼20次；南京加碼14次；寧波加碼11次。

??近期：需求端政策邊際松動，土拍規則調整

??2021年底，長三角區域內出現部分政策放松，但與其他區域相比，松動力度偏小。近期，長三角地區政策松動依舊聚焦于需求端，多為局限于特定群體的人才引進落戶松綁。我們預計，未來政策放松會有更多三四線城市跟進，但政策放松很難向一二線核心城市蔓延。

??具體城市表現來看，4月2日，浙江衢州對限購和限售政策同時進行了取消和松綁，是今年第一個同時取消限購和限售的城市，具有非常強的信號意義。衢州率先取消“雙限”，不僅反映出自身市場低迷，也是當前長三角三四線樓市轉冷的縮影。

??同時，杭州、合肥等多城適當調整土拍規則或有意回溫市場。2022年長三角多個城市已完成第一輪集中土拍，規則調整為房企預留利潤空間。具體調整體現在調低起拍價，次高價中標、調高商品房售價、土地價款支付節奏緩和、配建要求放松等方面。

??2.市場概況：新房

??新房供應：一季度市場表現不理想，3月有所回升但不及去年同期

??長期來看，長三角城市群的戰略地位、城市能級、發展潛力高，但2022年第一季度其新房市場供應表現仍然不理想，第一季度新房供應同比下降4成。2022年3月，新房供應有明顯增加但不及去年同期。

??上海、杭州等區域核心城市同環比齊增，已恢復階段高位。上海逆勢走高的主要原因包括前期土拍、新開工、竣工節奏正常。大部分三四線城市商品房供應同比、環比均下降明顯。

??新房成交：波動下行，跌幅明顯

??整體來看，新房成交表現下跌更為明顯。2021年下半年以來，長三角35個重點城市商品住宅月度成交量波動下行，2022年第一季度同比跌幅超50%。

??從具體城市的數據來看，第一季度除昆山、泰山等小體量城市較去年同期實現正增長，其他城市均有不同程度的成交量下跌。上海此次下跌主要由于疫情的影響，市場整體表現較為合理。一季度二線城市同比平均跌幅為47%，三四線城市同比平均跌幅為57%。南京由于市場技術和新房供應等原因表現稍好，跌幅低于其他長三角二線城市。

??市場特點：分化明顯

??物業市場呈現顯著分化，城市間、項目間的分化特點為均較明顯。位于長三角一二線核心城市，價差大的高端改善盤銷售表現優異，去化率在70%以上，樓盤存在當日售罄的情況。相反，位于遠郊的中低端、價差小的剛需盤銷售表現不理想，去化多數不足20%。

??市場細分表現

??上海新房市場：去化快，高端盤熱銷

??2021年以來，上海房地產新房市場去化塊且去化率穩定在80%，單價10萬+/平高端盤熱銷，去化率均超過90%。

??合肥新房市場：新房整體去化穩定表現一般，高倒掛仍是去化的關鍵

??合肥九區三縣商品住宅新開盤產品近期維持在65%，整體表現一般。部分縣域項目去化表現較差，拉低整體水平。項目表現分化，包河星瀾灣等高倒掛項目表現優異，高倒掛的市場價格仍是去化的關鍵。

??南京新房市場：一季度整體表現疲弱

??2022年一季度南京新房市場整體表現疲弱，月度來訪量、客戶轉化率等銷售前置指標也處于地位。超60%項目需要借力渠道分銷，核心城區內項目分銷點位1-2%，近郊項目為3-5%，遠郊項目分銷點數超過5%。

??江蘇新房市場：市場熱度低，非重點城市去化壓力大

??就城市銷售數據來看，徐州是過往幾年三四線城市市場表現的龍頭，但今年去化慢、轉換不高，整體表現疲弱。去化率于2022年1月觸底20%，2月由于開盤數量少等原因有所反彈。無錫從2021年10月開始經歷了明顯的市場調整。近期去化處于15%明顯低位。

??浙江新房市場：城市分化明顯，多數城市市場狀態偏冷

??浙江新房市場反應較好于江蘇。杭州、寧波、臺州等城市市場溫度維系正常狀態，部分項目熱銷。但多數城市仍存在去化低、銷售前置指標都不理想，紹興、 嘉興、湖州等市場溫度偏冷。溫州房地產市場政策有放松，有小幅回升，但轉化率依舊偏低，整體市場狀態偏冷。

??新房庫存：存量及周期處于高位，整體風險可控

??狹義庫存

??長三角區域狹義庫存量（已取得預售許可證但尚未銷售的庫存）2022年初在高位波動。上海同比回落20%，二線城市同比回落12%，三四線同比增18%但絕對量不高。

??狹義庫存去化周期整體穩中有增，20城平均去化增至12個月，風險可控。去化周期也呈現了顯著的區域分化，上海、合肥降至5個月，而嘉興、金華等城市去化長達30個月以上。截至2022年2月，一線去化周期為5個月，二線去化周期為10個月，三四線去化周期為17個月。

??廣義庫存

??廣義庫存（含可銷售房屋和涉宅用地施工）2022年2月同比增7%至4.2億平，核心一二線城市同比回落，三四線城市持平。

??3.市場概況：二手住宅

??二手住宅市場觀望情緒彌漫，成交量一路走低

??整個一季度，二手房成交同比腰斬，降幅超50%。3月份有小幅回升，但仍未回到1月份水平。二手住宅市場城市間分化嚴重，杭州、合肥成交量跌價穩，上海、南京量價齊跌。出現量價齊跌主要由于結構性問題的存在導致價格波動，而不全是實質性的價格下跌。

??4.市場概況：土地市場

??成交情況：量價雙降，溢價率低位回升

??2022年1-2月長三角44城涉宅用地成交量價雙降，與全國土地市場成交情況貼近。2022年3月，溢價率低位回升至8%。但由于三四線城市大量拍地，區域流拍率升至13%，創長三角區域2021年以來的新高。房企在一二線城市競爭對手減少，目光將繼續聚焦核心城市，短期內三四線城市土地流拍率將持續處于高點。

??就具體城市數據來看，上海第一輪集中土拍原定于3月，但由于疫情延后；寧波、合肥成交量同比有回升。非核心城市中，除鎮江、臺州、桐鄉、昆山等城市同比有不同程度回升外，三四線城市整體土地成交量呈明顯下降趨勢。

??土地供應情況：合肥表現可圈可點

??上海土拍一次性報價”規則微調，因疫情延遲。杭州、寧波、南京將于4月進行集中土拍。

??合肥土拍表現可圈可點，25%實現溢價成交，部分競拍金額達到土地最高限價。合肥土拍市場熱度較高，主要原因包括合肥城市整體土地供應量偏低，且第一輪土拍是各房企進行優質土地儲備的窗口期。期間，本土民企參與積極性明顯提升，占比60%。

??地塊盈利能力：房企利潤空間可期

??在土拍中，部分城市通過政府降地價提售價等讓利措施，擴大房企盈利空間，促使房企積極拿地，應對土拍冰點。房企進入利潤修復期，合肥首輪土拍讓利成效顯著。2022年長三角部分三四線城市涉宅地盈利空間有提升，地價房價比低于0.5。

??5.未來展望

??區域展望：長三角區域樓市將率先回暖

??從各大城市群基本面分析、歷史幾輪周期運作及樓市熱度分析，我們判斷長三角一定是全國市場復蘇的領頭羊，將率先走出本輪政策調整，實現市場回暖。

??城市回暖：城市分化明顯，強一二線城市率先回暖

??具體到城市回暖趨勢判斷，分化較明顯，復蘇時間有明顯差別。我們判斷，2022年上海、杭州、南京、寧波、合肥等一線、強二線城市將實現復蘇，同時政府將警惕市場過熱情況；預期蘇州、無錫、常州、溫州、臺州等城市于2022年下半年復蘇。而其他三四線城市物業市場仍處于低迷期，難有反彈。

??非核心城市中，我們看好溫州、臺州、常州的市場回暖。溫州2021年市場調整壓力巨大，市場偏冷。但2022年以來，調整積極，市場去化、來訪量等先行指標有回升。城區范圍內供應量平衡，無明顯庫存壓力，相對來說易復蘇。臺州去年市場熱度無明顯降溫，供應體量不高且整個城市購買力沒有發生明顯下降。常州政府近年主動調整土地出讓規模，市場供給的庫存偏低，市場供求相對平衡，比較容易走出低迷。