??熱點回放

??6月21日，首批9只基礎設施公募REITs產品于滬、深交易所上市。國內公募REITs正式落地，首批產品發售規模超300億元，受到了市場的特別關注。首批上市產品主要投向基礎設施補短板項目，試點的基礎設施包括倉儲物流、收費公路、信息網絡、產業園區等。

??隨著我國基礎設施公募REITs市場正式揚帆起航，制度支持的市場化創新為實體經濟發展提供新方案，基于房地產資產的公募REIT產品上市還有多遠？本文將就首批公募REITs上市后對房地產的影響進行深入分析。

??各方觀點

??易居企業集團CEO丁祖昱認為，公募REITs基金的推出是為了拓寬融資渠道、豐富融資方式，并寄希望通過資本市場來降低債務風險，調動全社會資金為經濟建設服務。從微觀層面來講，一些商業地產以及租賃住房同樣具備良好的盈利能力，從全球經驗來看REITs最早是集中在商業地產且一直保持著較高份額，我國房地產市場長效機制的建立已成為國家戰略，發展租賃住房已經成為主要方向，以租賃住房和商業地產為基礎的持有型房地產REITs亦將有較大的發展空間。

??中金公司發布研報認為，在“資產化”方向下，REITs將是租賃住房投融資模式創新中的“點睛之筆”。重資產模型下引入REITs工具構建租賃住房投融模式閉環是必然選項。目前市場上的重資產項目退出仍以ABS或類REITs為主，并非真正意義上的退出，有必要引入REITs。

??萊坊高級董事、中國區研究及咨詢部主管朱磊認為，“十四五規劃”明確提出了推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）的健康發展。作為經濟領域中重要的投資渠道之一，以及平衡投資和降低風險的重要政策工具之一，公募REITs是我國投融資機制的重大創新，對提升基礎設施產業發展質效、降低宏觀杠桿率、豐富資本市場品種具有重要意義。同時，公募REITs實現了“投融管退”的閉環管理，助力整個行業由房地產開發階段向存量不動產管理時代大步躍進，開啟了中國房地產市場新篇章。

??平安基金公募REITs投資中心執行總經理王名倫認為，公募REITs實際上是把底層資產的項目公司股權進行出售。從宏觀經濟的角度看，公募REITs對于未來粵港澳大灣區的基礎設施建設以及互聯互通都可以提供一個很好的解決方案；從企業的角度看，REITs產品是權益性產品，不增加企業的負債率，也能夠優化企業的商業模式，比如可以幫助企業由重資產的發展模式轉變為輕資產的運營模式，對企業來說也是一種比較好的融資工具。

??西南證券分析認為，公募REITs將底層資產證券化有助于提高一級市場以及基礎設施項目的流動性以形成投融資閉環，并促進基建投資的良性循環。我國REITs市場建設仍處于起步階段，首批試點項目上市后走勢較難預測，不排除短期發生波動的可能。

??IPG中國首席經濟學家、中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，公募REITS對相關的房地產企業、房地產投資人而言是重大利好消息。房地產領域內的自持與運營型物業如商業零售、辦公、酒店、公寓、停車場、文旅康養、產業園區、物流倉儲等類型的物業，一方面需要以公募REITS等金融工具來提升資產流動性和凝聚社會資源襄助開發與運營，另一方面也需要通過這一金融手段實現原始權益人的投資退出與收益實現，另外公募REITS也為廣大社會投資人提供了投資與參與商業地產運營的渠道與工具，為普通投資人提供了風險與收益恰當配置的投資品種選擇機會，因而對行業發展的意義是不言而喻的。

??清華大學國家金融研究院副院長王嫻認為，租賃住房REITs可解決目前租賃住房企業融資難問題。如果租賃住房企業還是按照原來的融資方式，會制約租賃住房業務的發展，也會制約租賃住房的供給。如果是重資產，自持租賃住房的模式，收益率非常低。目前在傳統的融資模式，尤其是在“三道紅線”的大背景下，租賃住房企業發展已經難以為繼。所以必須要采取新的融資方式來破解融資難問題，這就是租賃住房REITs。

??克而瑞研究中心發布研報認為，首批公募REITs上市開啟新時代，預計后續產品類型有望擴充。首批產品上市首周漲幅平均值達2.2%，運行較平穩，符合市場預期。REITs是房地產金融發展的重要標志，是對銀行、信托計劃等傳統房地產融資手段的極大補充，有利于完善和豐富我國房地產金融架構。從本質上來說，REITs的發行，是通過證券的形式讓更多的投資者參與到基礎設施建設的融資中，有助于地方政府降杠桿和風險防范。

??58安居客研究院院長張波認為，從國家十四五期間鼓勵的公募REITS來看，在房地產領域的運用更多還是會體現在住房租賃，以及高科技產業園區、特色產業園等產業地產相關。而交易性住宅以及商業地產并非鼓勵的對象，因此總體來看對于從事房地產開發的企業來說影響有限，對于偏向于高科技創新類，并位于核心城市群產業地產會有相對利好。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，在房地市場中推行公募REITS并非易事。主要存在的難點一個是對物業的估值，產權的存在對資產的到期收益有較大的折扣或者不確定性；此外，目前公募REITS在試點階段，仍聚集于基礎建設領域，存在一定的體制性障礙。

??中房分析

??新興投融資模式REITs推動地產行業向存量運營方向發展

??首批上市REITs產品主要投向基礎設施補短板項目，從目前的發展戰略來看，未來我國基礎設施類REITs產品的所屬區域也將從京津冀、長江經濟帶、珠三角等區域擴大到國家級新區;項目重點行業從補短板行業擴展到國家戰略性新興產業集群等。而基礎設施類REITs也將成為繼城投公司、地方債、專項債、PPP后出現的新興投融資模式。未來，在基礎設施強國建設的大環境下，我國基礎設施公募REITs市場具有巨大的發展潛力。

??聚焦地產領域，在我國房地產行業在進入“存量時代”后，REITs對發展模式良好、底層資產優質的產業類地產是利好，REITs可通過有效盤活存量資產，促進房地產業從“重資產”向“輕資產”運營轉型，推動沉淀于房地產行業的權益資本與銀行資金逐步退出，改變宏觀經濟與金融體系過于依賴房地產的局面，推動傳統房地產轉型。

??底層資產優質的產業園、物流乃至商業項目值得期待

??首批9只REITs中有三只底層資產類型為產業園區，表明房企能夠通過REITs在境內外進行融資，物流、產業園項目成為受青睞的標的。對于地產行業來說，公募REITs將解決做產業地產、物流地產等資金沉淀、融資和退出機制等問題。根據對基礎設施REITs試點項目的要求，將優先支持基礎設施補短板行業，鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點，聚焦具有成熟的經營模式及市場化運營能力較好的項目。比如，本次首批公募REITs中博時招商蛇口產業園REITs，就是將萬融大廈、萬海大廈兩座已經營約6年時間的辦公樓作為基礎資產所發行的公募REITs。類似萬科、金地、遠洋、星河、富力等房企旗下都運營著不少產業地產、物流地產項目，或將陸續上市。雖然試點暫時還未涉及商業不動產，但是從長遠看，商業地產REITs是勢在必行的。商業地產REITs能不能落地最終取決于后續的政策環境和法律環境。

??公募REITs擴容，或為租賃住房市場發展開辟新路徑

??租賃住房作為“十四五”期間房地產領域的發展重點，引入公募REITs，實現投融資閉環、促進租賃住房供給也是值得期待的。目前，我國住房租賃市場正處于鼓勵發展與加強行業規范并重的新時期，若要住房租賃市場真正邁向成熟，勢必離不開金融創新工具以及背后一整套政策的支持和激勵。

??7月2日，國務院印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，明確了保障性租賃住房基礎制度和支持政策，對保障性租賃住房實現REITs發行條件給予了多種保障。同日，國家發改委印發《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，首次將保障性租賃住房納入到試點申報項目名單中。本次的政策組合拳，可以視為通過保障性租賃住房REITs的先行先試，為我國租賃住房市場發展進行可持續化發展路徑的探索。通過增加合格收益率為基礎的重資產有效供給，輔以一定的財稅補貼政策，激勵多元化市場主體參與，同時借助公募REITs這一金融創新工具，讓租賃住房規模化發展成為可能，讓企業可以在有限的資金條件下盤活更多的租賃住房資產，這將是我國發展租賃住房市場的必由之路。

??總結

??目前我國公募REITs市場還處在“摸著石頭過河”階段，尤其是基于我國現行法律框架及資本市場發展現狀，中國版公募REITs當前在治理結構上與境外REITs存在一定差異的背景下，如何看待和妥善處理發行人與REITs平臺的關聯關系及關聯交易問題、怎樣更好地鼓勵發行人支持REITs平臺長期發展，這是所有REITs市場參與者需要共同關注的重要命題。

??從地產行業價值的角度看，公募REITs有利于促進房地產行業的發展，尤其是利好產業地產發展。但在公募REITS備受行業期待的同時，需要提醒的是REITs產品在房地產領域的探索進程依然很慢。為有效保障REITs產品收益，有助于相關企業更好的發展以及盤活住房租賃等存量資產市場，還需要政策予以助力引導。