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??前有疫情，后有調控，偶然和必然的合力激起層層漣漪，震蕩著時代，也震蕩著中國的房地產。在行業最前端，土地市場的種種變化是與漣漪共振的回響，這種變化將在未來影響甚至改變中國房地產的格局。

??囤糧

??土地是房企的糧食。

??中國的房企深諳“雨備干糧晴備傘”這一俗語蘊含的哲理。

??2020年2月，行業尚未復蘇，上海徐匯西岸金融港地塊310.5億全國地王的誕生就拉開了房企搶糧的大幕。

??從去年4月份開始，房企拿地積極性明顯加大，到2020年上半年，TOP100企業拿地總額達到了1.5萬億元。機構數據顯示，到2020年末，TOP100房企拿地總額約3.2萬億元，拿地規模同比增長14.0%。

??與此同時，房企的總土儲貨值也在穩步增加。克而瑞數據顯示，2020年，房企總土儲貨值TOP100房企的貨值總量達到45.9萬億元，其中有8家房企總貨值超過萬億，總量超過15.2萬億。

??房企拿地積極除了企業自身需求，各城市為應對疫情沖擊而出臺的相關政策也給了房企極大動力。

??貝殼研究院數據顯示，2020年，尤其是上半年，全國共有38城43次出臺土地出讓金延期繳納或分期繳納的相關政策。2020年全國300城市土地出讓金總額達59827億元，同比增加16%，創下了新高。

??不過這場企業與地方共贏的大戲很快就落下帷幕。隨著政策的再次收緊和三道紅線的出臺，房企拿地動作逐漸平穩。

??《東地產財經周刊》（以下簡稱“《東地產》”）注意到，受此影響，2020年末，銷售百強房企的總土儲貨值超43萬億，較上半年同期小幅下滑3%，但與2019年相比整體仍然保持穩定提升的趨勢，百強總土儲貨值同比微漲3%，近六成房企百強房企土儲貨值同比上升。

??變招

??時代的變化總是讓人始料不及。

??作為對變化的回應，房企在拿地策略上也在變換著節奏。回歸一二線城市，聚焦區域深耕，成為新紀元的主題。

??克而瑞數據顯示，截至2020年末，百強房企在一二線城市的土儲建面占比進一步提升至55%，較上半年和2019年分別提升4個百分點和3個百分點，百強回歸一二線效果顯著。

??從城市層面來看，一二線城市中武漢、廣州、重慶、成都和西安位列房企土儲TOP5，武漢總土儲建面超7000萬平方米；三四線城市中仍是佛山、惠州和徐州進入土儲TOP20城市，但較2020年上半年末土儲總量來看，百強房企在這三個城市的土儲總量有所下降，惠州、徐州的排名也分別從13、17下降至19和20名。

??而從供應和成交來看，一線城市土地供應和成交呈現兩位數增長，土地出讓金更是大漲40%，成交均價同比上漲16%。其中上海推地377宗、1732萬平方米，成交378宗、1750萬平方米上海收獲土地出讓金2952.4億元，同比增長48%，拔得頭籌。三四線城市成交放緩，與2019年幾乎持平，微升04%。

??從區域布局來看，長三角依然是最受房企青睞的區域，大灣區和中西部其次。

??機構數據顯示，2020年TOP10房企在長三角、珠三角、中西部區域拿地金額占比分別為30.5%、21.9%、27.9%。其中，長三角、中西部區域依舊保持著強勁的投資勢頭，長三角區域中杭州、南京等二線城市和一些熱點三四線城市都備受青睞。

??早在去年3月份貝殼研究院發布的《房地產市場復蘇力指數城市排行榜》中，長三角的城市占據前十半壁江山，復蘇力在土拍市場表現最為搶眼。中指院研究指出，1—3月長三角城市群土地市場，TOP10企業拿地金額共計834億元，位列區域首位。

??《東地產》統計顯示，2020年最受房企關注的20個城市中前5大城市中有4個位于長三角區域，分別為蘇州、南京、杭州、寧波。

??從大環境來看，房企變招是必然之選。畢竟房住不炒的基調下，供應端、融資端調控頻出，銷售端依然保持收緊，此時一二線城市和熱點區域的優質資源成為抵御風險最好的保障。

??展望

??偶然和必然合力的影響還在擴散。

??“三道紅線”對房企資產負債率、現金短債比、凈資產負債率等提出了新的要求和考核，這也讓房企在拿地的時候顯得更加謹慎。

??對房企來講，拿地是剛需，拿優質地塊，更是當下和未來的剛需。

??在2020年房企業績會上，房企高管們在投資拿地方面說過最多的詞就是“分化”，包括城市群分化、能級城市分化、房企投資分化，但不管是哪一種分化，都意味著房企未來投資向一二線城市和熱點區域聚集。

??22城“兩集中”試點已經開始，從首批12城土地集中出讓結果來看，熱點城市和熱點區域仍是房企投資首選。

??畢竟高能級城市和熱點區域所帶來的安全保障，非其他城市可比，更何況推動城市群協同發展是國家著力推動的國策。

??政策驅動加房企求生本能，讓原本就是行業熱點的一二線城市和長三角等區域，再次上演群雄逐鹿的大戲。

??而走進新紀元的中國房地產，分化在所難免，格局日漸清晰。