??根據CRIC《2020年上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》數據，與2019年上半年相比，2020年1-6月全口徑TOP20房企中的13家的銷售均價都出現了同比下滑，數量占比超過6成，其中部分房企下滑比較明顯跌幅超過10%。但企業的銷售均價受到多重因素影響，項目的布局，推盤的結構等等因素都會造成均價的起伏.那么為了盡量弱化這些影響,我們以一線的北京、上海、廣州、深圳，二線杭州、寧波、鄭州、廈門、濟南以及三線的溫州、佛山、常州、清遠、惠州，共計14個城市的TOP20房企項目為樣本進行了研究。從項目層面的角度來看，在上半年房企營銷不斷出新，折扣頻頻擴大的環境之下之下，房價究竟是漲還是跌？ 

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??僅從備案價格來看

??價格同比下跌的項目超過半數

??經過對項目數據的篩選，我們共抓取了217個符合要求的項目數據，僅從備案價格來看，與2019年同期相比，其中113個項目出現了均價的下跌，占比為52.1%，超過半數。但是從價格變動的幅度來看，整體仍然是比較平穩，漲跌幅在5%以內的項目占據了大多數，部分項目起伏超過了10%，針對這些漲跌幅超過10%的項目，我們又具體做了調研，發現引起價格波動的因素很多，其中漲幅過大的項目中多數都是結構性因素，僅有極少數佛山項目因為項目持續熱銷，新開部分價格有所上升，而降價的因素除了成交結構影響之外，還包括房企主動降價去化、項目尾盤清盤折扣等等。 

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??漲幅較大項目主因結構影響

??跌幅較大項目原因不盡相同

??針對漲跌幅超過10%的項目，我們進行了詳細的調研。從漲幅超過10%的項目來看，由于政策層面仍未松動，多數地區執行嚴格限價政策，因此幾乎均是結構性因素導致的價格上漲，僅有佛山的兩個樓盤由于項目持續熱銷，所以新開部分價格出現了一個同比超過10%的上漲。但是房價下跌的緣由卻不盡相同，除了結構性因素之外，還有部分樓盤由于包含內購，回遷房等，所以備案價格出現了一個明顯的下降。另外其中不乏有多個城市項目出現了房企打折去化的情況，雖然為了保障房地產市場的平穩運行，部分城市也對企業的降價幅度做出了限制，不允許大幅度降價，但是企業通過特價房，清盤活動等仍然有一個比較大的折扣。那么具體而言，哪些城市的項目價格有增，哪些城市出現了房企打折降價，又是何原因，我們選取了部分具有代表性的城市對上半年新房均價變動原因進行了分析。 

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??熱度較高的杭州、寧波等地去化壓力小

??價格穩中有增

??具體來看，市場熱度是決定企業是否降價的核心因素之一，如果市場熱度高，需求旺盛，則企業讓利促銷力度就比較小，部分項目還會出現價格上漲的情況。比較具有代表性的是杭州、寧波。我們針對杭州28個項目做了統計，其中15個項目備案價格有上漲，雖然在限價調控之下，杭州的樓盤售價并未出現明顯上漲，其中12個漲幅均在5%以內，但是同時市場上也基本未出現明顯降價的樓盤，少數降價的項目也是由于樓幢的位置，新推售的項目結構等因素，導致稍微有點降價。

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??市場熱度一般的濟南、廣州增城

??上半年出現了多個項目降價去化

??與杭州不同，濟南雖然整體市場呈現平穩情況，但是不同樓盤之間的價格變動也不盡相同，出現了部分樓盤降價去化的情況。主要有兩種類型，第一是類似龍湖春江酈城項目，由于上半年新推售的樓棟位置比較靠近馬路，并且是大高層所以企業調整了售價，讓利推動去化。第二類是恒大、華潤、以及萬科的部分項目由于市場熱度一般，項目去化可能存在一定壓力，濟南的幾個樓盤出現了房企降價去化的情況，恒大、華潤以及萬科均有項目售價同比去年下半年出現了下降。而廣州增城同樣在今年3月出現了一波降價潮，招商蛇口的招商臻園和碧桂園云頂項目在3月率先開啟折扣營銷，之后增城多個項目跟進，使得該區域在上半年售價出現了一個同比的下降。

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??北京、上海、鄭州等城市價格平穩

??變動幅度較小

??另外像北京、上海等多個城市的項目均價則呈現了平穩運行的態勢，雖然疫情對市場形成了一定的沖擊，但是在需求支撐與調控平衡之下，這些城市的市場仍然保持了平穩運行。像北京、上海兩地的項目均價雖有起伏，但是變動幅度都比較小，雖然有板塊熱度走高，但是在政策調控之下，均價并無明顯上漲，同樣的雖然有部分項目在疫情期間讓利去化，但是折扣力度也都比較小。整體來講上半年市場發展非常平穩，新推樓盤的價格即便有漲跌變化，但也都在5%以內。 

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??廈門、佛山市場分化

??項目均價漲跌各異

??除了城市之間熱度有差異之外，部分城市內部也有明顯的分化，部分項目快速售罄，均價還有上浮，部分項目去化承壓，打折讓利才能推動銷售。比較具有代表性的是廈門、佛山的項目，廈門主要是島內島外的分化，島內項目即使價格較高，去化率仍然可觀，島外尤其一些外溢三四線板塊，去化并不理想，因此很多都出現了打折促銷的情況。佛山同理，像保利諾丁山、濱江首府等熱銷項目，新加推售價同比出現了超過10%的上浮，而招商越園等項目由于去化壓力較大，在首開去化不理想之后即開啟了打折降價去化。

??整體來看，雖然從CRIC《2020年上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》呈現的數據來看，多數房企上半年均價呈現了下降，但是根據我們項目層面的實際調研可以發現這一結論并不完全準確。上半年雖然房企營銷力度在持續擴大，但是其銷售均價多呈現趨穩的態勢。一方面雖然部分市場熱度較高，但是在政策調控之下并無明顯上漲，另一方面針對去化一般的城市企業也多是結合項目去化情況動態讓利，并無大規模降價的情況，降價幅度較大的也都為少數特價房或者清尾盤，這點從上半年企業的營銷方式多為企業統籌，項目結合實際情況制定優惠也可以體現。