??2019年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元，比上年增長9.9%，對穩(wěn)增長發(fā)揮了重要的壓艙石作用。

??當(dāng)前，防控工作積極推進(jìn)、疫情初步得到有效控制。疫情將如何影響房地產(chǎn)投資？今年房地產(chǎn)投資下行壓力如何？房地產(chǎn)還能否發(fā)揮好壓艙石作用？面對疫情沖擊，政策該如何穩(wěn)定房地產(chǎn)投資？

??本文從先行指標(biāo)、實物和價格因素、成本結(jié)構(gòu)等三個維度入手，研判疫情后的房地產(chǎn)投資形勢。

??一、受疫情影響，預(yù)計2020年房地產(chǎn)投資難以高位運行，若無政策應(yīng)對，全年房地產(chǎn)投資增速將降至5.7%，較2019年回落4.2個百分點。

??但我們相信一定會有充分及時的政策以對沖疫情影響，預(yù)計全年增速可達(dá)8%。

??從先行指標(biāo)看，2019年拿地增速放緩決定2020年投資增速回落，疫情沖擊今年一季度土地成交，也將影響下半年開工。土地是房地產(chǎn)投資的原材料，因此拿地是房地產(chǎn)投資的最佳先行指標(biāo)。全國來看，土地成交領(lǐng)先房地產(chǎn)投資9-12個月。2019年全國宅地成交規(guī)劃建面同比微增0.6%，2020年1月同比下降37.9%，而2018年全年為增長26.3%，拿地增速的大幅回落，決定了2020年投資進(jìn)一步下行的總體趨勢。分城市能級看，若不做應(yīng)對，一線城市投資增速6.8%、較2019年回落0.5個百分點，占比10.9%、上升0.1個百分點；二線城市增速5.8%、回落3.1個百分點，占比36.6%、與2019年持平；三四線城市增速5.5%、回落5.7個百分點，占比52.5%、下降0.1個百分點。若各城市能盡快加大加快優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，并簡化流程促開工，對沖一季度土地成交驟降對投資的影響，預(yù)計一、二、三四線城市全年投資增速分別為8.0%、8.5%和7.7%。

??從實物和價格因素看，施工與價格因素對投資拉動均將有所回落，疫情重點沖擊實物因素。若不做應(yīng)對，預(yù)計2020年實際投資增速5.0%、較2019年回落2.1個百分點，主要由于拿地和新開工增速下行的滯后影響，而疫情直接導(dǎo)致開復(fù)工推遲，造成施工增長的放緩；預(yù)計價格因素同比增長0.7%、回落1.9個百分點，主要由于全球經(jīng)濟(jì)和中國經(jīng)濟(jì)總需求不足，因此PPI也有小幅下行壓力。若政策能優(yōu)先保障房地產(chǎn)項目的安全健康施工條件、促復(fù)工促施工，盡快結(jié)束施工復(fù)工持續(xù)推遲的影響，預(yù)計實際投資增速和價格因素增速分別為6.5%和1.5%。

??從成本結(jié)構(gòu)看，土地支出增速回落較多、建安支出增速小幅回落。若不做應(yīng)對，預(yù)計2020年土地購置費增速4%、較2019年回落10.5個百分點，主要由于2019年土地成交價款同比下降8.7%，由2018年全年的增長18.0%大幅回落；土地成交價款領(lǐng)先土地購置費約9個月，預(yù)計2020年土地購置費拉動投資增速1.3個百分點，較2019年減少3.1個百分點，將是今年投資增速的首要拖累因素。預(yù)計建安支出增速6.6%、回落1.3個百分點，主要由于2016年前后銷售期房臨近交房，房企建安工程有較強(qiáng)韌性，但疫情沖擊項目復(fù)工，預(yù)計今年房屋施工面積增速5.5%、回落3.2個百分點；單位建安支出增速1%、由降轉(zhuǎn)升。若政策予以充分應(yīng)對，預(yù)計土地購置費和建安支出增速分別為9%和7.6%。

??二、疫情對房地產(chǎn)投資的直接沖擊集中在一季度，但影響將持續(xù)全年

??疫情直接影響開發(fā)商拿地和開竣工進(jìn)度，預(yù)計影響主要集中在一季度。受疫情影響，多地暫停或延期土地出讓，部分城市已經(jīng)延期至3月。短期內(nèi)受交通管制、人員流動限制、物料供應(yīng)短缺等影響，全國大部分地區(qū)房地產(chǎn)項目完全復(fù)工的時間將比往年至少推遲20至30天。

??疫情導(dǎo)致土地市場大幅收縮、區(qū)域分化更顯著。總量上看，土地市場成交規(guī)模明顯下降，2020年1月，全國住宅用地招拍掛成交金額同比下降21%，克而瑞監(jiān)測重點城市在春節(jié)后兩周（1月31-2月13日）的土地總成交量同比2019年春節(jié)后兩周下降62%。分區(qū)域看，熱點一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊吸引力依舊強(qiáng)勁，且呈現(xiàn)金額大、聯(lián)合體拿地特征，如2月20日上海徐匯濱江地塊成交價310.5億成新總價地王、25日北京海淀西北旺地塊歷經(jīng)72輪競拍。三四線土地市場下行壓力更大，出讓地塊呈現(xiàn)體量減小、總價下降趨勢，2月，全國三四線城市推出地塊平均單宗規(guī)劃建面4萬平、起拍總價0.33億元，環(huán)比1月均下降20%，其中，住宅用地平均單宗規(guī)劃建面4.9萬平、起拍總價0.67億元，環(huán)比1月分別下降26%和17%。

??疫情全面沖擊房地產(chǎn)市場運行，對房地產(chǎn)投資影響將持續(xù)至年底。一是疫情導(dǎo)致房企銷售回款銳減但剛性支出仍可觀，現(xiàn)金流和財務(wù)壓力將約束房企投資；二是疫情沖擊年初土地交易，土地是房地產(chǎn)投資的原材料，將影響下半年開工；三是購房需求的不確定性將持續(xù)影響房企投資節(jié)奏。

??三、危就是機(jī)，期待房地產(chǎn)政策升級

??政策應(yīng)充分發(fā)揮逆周期調(diào)節(jié)，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，從而穩(wěn)投資、穩(wěn)增長，發(fā)揮好房地產(chǎn)的壓艙石作用。

??盡管目前已有多個地區(qū)出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)的支持政策，但從全局來看，當(dāng)前房地產(chǎn)政策還需要兩方面升級，一是盡快將地區(qū)性政策向全國性政策升級、向更多省市區(qū)域推開，二是升級政策組合，針對房企拿地、融資、開復(fù)工、竣工等分別出臺有效的政策組合拳。

??一是穩(wěn)定土地市場。加大加快優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，適度放寬土地出讓條件；降低土地出讓競買保證金比例；調(diào)整土地價款繳付方式或期限，允許延期或分期支付。

??二是穩(wěn)定房企現(xiàn)金流。保持房地產(chǎn)信貸適度增長，對于房企上半年到期的債務(wù)予以展期或續(xù)貸；房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、部分市政建設(shè)配套費等稅費應(yīng)延期或減免征收；調(diào)低預(yù)售條件要求；放寬預(yù)售資金監(jiān)管。

??三是穩(wěn)定房企開復(fù)工。優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目審批流程，建立項目審批綠色通道、在線審批通道，推行承諾審批、容缺后補(bǔ)、以函代證等靈活審批方式；減免各類工程建設(shè)保證金、農(nóng)民工工資保證金等報建費用。

??四是穩(wěn)定竣工交樓。一方面，適度放寬竣工驗收條件，如允許交樓后繳齊首期住宅專項維修資金；另一方面，免除房企因疫情造成的延期交樓責(zé)任，確保工程質(zhì)量。

??（作者為恒大研究院首席房地產(chǎn)研究員）