??核心觀點:

??銷面增速今年首次轉正，四季度有望穩中有升。2019年1-10月，商品房銷售面積累計同比增長0.1%，實現今年首次增速由負轉正。10月銷售繼續表現出較高增長，符合我們之前的判斷，我們認為銷售高增的原因以下兩點：1）房企在資金面趨緊的情況下加大促銷和推盤力度，以價換量促回款；2）2019年下半年基數較低，隨著逐步進入低基數區間，四季度銷售增速有望穩中有升。雖然三季度以來銷售表現出較強的韌性，但長期來看市場銷售緩步下行趨勢未變。我們認為全年銷售面積同比在-1%-0%，銷售金額同比6%-8%。

??新開工和施工面積的反彈不具備持續性，竣工大幅修復。2019年1-10月新開工面積累計同比增速為10.0%，超預期反彈。新開工的反彈，或由房企在資金緊張和庫存低位的環境下“搶開工”“促回款”所致，我們認為這種非常態化增長不可持續，年內新開工增速或將繼續回落。一方面由于銷售端存在壓力，市場對銷售預期下降，房企開工意愿有所減弱；另一方面，上半年拿地減少，土地儲備不足將制約了新開工的進度，預計后續新開工增速進一步走弱。10月單月竣工增速為19.2%，竣工自三季度以來持續修復，10月增速繼續擴大，未來有望繼續復蘇。

??5年期LPR下調5BP，行業所處利率環境邊際改善。5年期LPR主要引導房貸利率的走勢，此次LPR的下調或為房貸利率的下降打開空間，行業利率環境邊際改善。短期來看，后續實際貸款利率是否跟隨LPR下行還有待觀察，因為LPR下調僅僅是降低了按揭貸款利率的下限，而目前銷售和投資數據具有韌性，較難出現各地區大面積政策寬松，預計在“因城施策”的背景下各地區根據自身房價地價情況確定加點幅度。長期來看，LPR下調有助于房貸利率中樞下行，行業利率環境將改善。

??投資建議：在三季度房地產融資政策超預期收緊的環境下，房價趨于穩定、土地市場降溫顯著，在調控效果較好的背景下，政策再度收緊的可能性不大，并且本月20號5年期LPR下調5BP，行業政策環境邊際改善，我們認為今年四季度到明年一季度為政策真空期，疊加公募基金對房地產板塊持倉已經連續三個季度下降，整個板塊將迎來估值修復的機會。我們推薦業績確定性強，資源優勢明顯，市占率有較大提升空間的萬科A(000002)、保利地產（600048），銷售增速高于行業平均，業績釋放較充分的陽光城（000671）。

??風險提示：市場銷售超預期下行，政策調控加碼的風險