居有所安：十城價格走緩，住宅租賃多元化發展

　　過去30年來，中國樓市的發展見證了中國經濟騰飛。日前，第一太平戴維斯發布中國住宅市場報告，從住宅銷售、租賃兩大市場著手，結合開發商融資信貸，深入解讀中國住宅市場，聚焦行業熱點，洞悉前沿趨勢。

??第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事及主管James Macdonald（簡可）表示：“回溯中國樓市的整體演進，可形容為‘在多輪調控中企穩’。市場在經歷多次政策調整后逐步構建了房地產調控的長效機制。而最新一輪房地產調控始于2017年下半年，旨在應對上半年由于投機性投資和開發上融資成本較低等綜合因素造成的住宅價格強勁增長。”

??住宅銷售市場：

??2018年全年，中國住宅銷售總額增長至人民幣12.6萬億元，同比增長14.7％；全年銷售面積共計約148萬平方米，平均價格為人民幣每平方米8,500元。

中國商品住宅銷售面積

(國家統計局，第一太平戴維斯研究部)

(國家統計局，第一太平戴維斯研究部)

??中國城市住宅市場存量的總體估值約人民幣263萬億元（折合約39萬億美元），相當于目前GDP的三倍。瑞士信貸在其2018年全球財富報告中估計，中國房產價值占到家庭總財富的約62％，而在美國，這一比例僅為28％。

??鑒于房產在中國家庭財富的占比之高，住宅市場的穩定對于社會穩定起到了至關重要的作用。在市場疲軟時期，政府通過限制土地供應、利用政策手段支持住房需求，從而支撐起了市場價格并維持一定的可負擔性。

??北京城市中心特別是四環以內的新發展機會有限，現有住房存量承壓，供應面趨于緊張。盡管北京的住房調控政策保持緊縮，但住房需求依然強勁，支撐價格堅挺走勢。

??開發商與融資：

??開發融資及抵押融資等融資形式在房地產市場中都扮演著至關重要的角色。在過去三十年中，中國的房地產市場不斷發展壯大，使其成為全球收益最為豐厚的投資方式之一。作為支柱產業，房地產價值的增長對提升經濟價值鏈并鼓勵國內消費尤為重要。

??-         另類融資：開發商開始關注多元化融資渠道，包括股權、債券及影子銀行等。

??-         財務降杠桿：過去兩年，中國加強監管機制意圖防范金融市場的系統性風險，重點審查杠桿率高企的企業。

??-         企業并購加劇：資金充裕的大型房企從資金面相對緊張的小房企手中收購土地，或直接收購對方。

??住宅租賃市場：

??中國住宅租賃發展起步較晚，整體發展較為滯后。目前市面上的產品大多集中在高端服務式公寓、小業主租賃公寓以及政府提供的人才公寓等模式。近年來，政府開始加碼住宅租賃用地拍賣以顯示其對租賃市場的支持。對于開發商而言，較低的租賃用地成本能夠大幅降低整體成本，提升住宅租賃項目回報率。作為國內外公司的總部地址，一線城市衍生出外派人員對優質物業的中短期安居需求，是目前最成熟的服務式公寓市場。

(第一太平戴維斯研究部)

??目前北京和上海的服務式公寓市場大致相同，大約各有8,400套單元的存量。近年來國內公司發展速度超過國際同行，金融業的中國員工數量激增，使服務式公寓比以往更加注重中國本土客戶需求。

??北京，一個以服務業作為主導產業的城市，同時也是許多國內大公司的總部所在地。雖然商務格局相對分散，北京金融街、中關村、望京和中央商務區等各“據”一方，但服務式公寓主要集中在城市東部的燕莎、東二路和CBD 區域。這些區域更加靠近大使館，有充足的商業支持，往來主要機場和火車站也更為便捷。隨著中國國際地位的不斷提升，北京住宅租賃市場的外交人員需求持續增加。同時，金融業的進一步開放也帶來更多金融專業人士，共同支撐高端住宅需求。

??第一太平戴維斯行政單位：

??從2008年至2018年，第一太平戴維斯行政單位（SEU）追蹤的十城物業平均價值增長了幾乎兩倍，深圳、北京和上海住宅價格在追蹤的十座城市中屬于增長最快的第一梯隊。完善的市場監管機制、廣泛的需求基礎、充滿活力的經濟實力及商業表現都在不斷推升這三座城市的住宅價格增長。

??但由于土地有限、競爭日趨激烈，許多開發商陸續轉向周邊二線，尤其是強二線城市。隨著城際融合的加強、高新產業的導入、以及人才引進政策，這些城市的商業及就業得到推進，為房地產市場的升值潛力提供了可持續的有力支撐。

(第一太平戴維斯研究部)

??未來展望

??第一太平戴維斯華北區董事長麥安東（AnthonyMcQuade）表示：“經過大半年的寒冬，國內一、二線城市的住宅銷售市場在2019年初有了回暖的跡象；政府將繼續實行因城施策，緊中有松的調控節奏；資金受限的開發商在被動承受限制的同時，多元化的融資渠道受到青睞；長租公寓市場也走向規范化；高端公寓的服務也走向更高品質的標準。”